 1. 기존 기본계획에 따른 종상향에 대한 건축규제 완화 여부 |
 질의내용 |
| 도시 및 주거환경정비기본계획(주택재건축부문)”에서 세분된 종 상향을 전제로 재건축정비예정구역으로 지정된 후 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의한 재정비촉진지구로 지정되어 촉진계획 수립시 기존의 기본계획 내용을 반영하여 종 상향을 하는 경우 동법 제19조에 의한 “건축규제의 완화 등에 관한 특례”에 해당되는 지 여부 ? |
| - 회신내용(건설교통부 주거환경팀-507, 2008.02.27) |
도시재정비 촉진을 위한 특별법 제3조제3호에 의거 주택재건축사업이 시행되는 재정비촉진구역은 동법 제19조의 규정을 적용하지 아니한다라고 규정되어 있으나 이미 도시 및 주거환경정비기본계획(주택재건축부문)에서 “기반시설의 정비와 주거환경의 개선 등 실질적인 계획이 필요한 지역의 정비를 촉진시키기 위해서 종 상향을 전제로 주택재건축 정비예정구역이 지정된 경우는 재정비촉진계획에서 새로이 건축규제를 완화 해주는 사항이 아닙니다.
따라서, 도시 및 주거환경정비법상의 기본계획 내용(용도지역 종 상향을 전제로 정비예정구역지정)을 반영한 경우에는 동법 제19조에 의한 “건축규제의 완화 등에 관한 특례”사항이라 볼 수 없을 것입니다. |
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2. 바닥면적 산정관련 |
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질의요지 |
| 탑상형 내지 탑상형과 판상형 조합형태 등 다양한 평면을 가진 아파트의 바닥면적 산정 시, 구조적 횡력을 방지하기 위하여 불가피하게 발생한 공간을 사용할 수 없도록 개구부 없이 밀폐시켰을 경우 바닥 면적에 산입하지 않을 수 있는지 |
| - 회신 내용 (건축기획팀-322 (2008.01.17.) |
바닥면적이라 함은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는 것으로, 「건축법 시행령」 제119조 제1항 3호 마목의 규정에 의하여 건물의 유지·관리 등을 위하여 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝·다스트슈트·설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적에 산입하지 아니 하도록 규정되어 있습니다.
귀 질의의 경우 사람이 통행할 수 없는 밀폐된 공간이라 하여 바닥면적 산정에서 제외되는 것은 아니며, 이에 대한 구체적인 적용은 회신내용(가)의 취지 등과 당해 건축물의 상세한 설계도서 등 관련 내용을 종합검토하여 ?당해 허가권자가 판단하여야 할 것으로 사료됩니다. |
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3. 용도지역 상향시 개발가능용적률 초과여부 |
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질의요지 |
| 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 용도지역이 상향되는 정비계획을 수립할 때 정비기본계획상 계획용적률에 정비기반시설 설치면적에 따른 용적률을 추가한 개발가능용적률이 200%를 초과하는 정비계획의 수립이 가능한지 여부 |
| - 회신내용 (도시정책팀-2976, 2007.05.22) |
제1종지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 등의 부지로 제공하는 경우에는 각 용도지역안에서의 용적률 최대한도에 불구하고 「국토의계획및이용에관한법률」 제52조제3항 및 동법 시행령 제46조제1항에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있으나, 같은 법시행령 제46조제9항제2호에 따라 기존의 용도지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경되는 경우로서 기존의 용도지역의 용적률을 적용하지 아니하는 경우에는 상기 완화규정을 적용할 수 없도록 하고 있는 바,
질의의 경우 기존 용도지역(제1종일반주거지역)의 용적률을 적용하면서 공공시설 등의 부지를 제공하는 경우에는 제2종일반주거지역의 용적률 상한에도 불구하고 「국토의계획및이용에관한법률」 시행령 제46조제1항에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있을 것이며, 상향된 제2종 일반주거지역의 용적률을 적용하는 경우에는 대지의 일부를 공공시설 등의 부지로 제공하더라도 상기 완화규정을 적용할 수 없을 것입니다.
아울러, 「국토의계획및이용에관한법률」 제78조제4항 및 같은법 시행령 제85조제7항에 따른 용적률 완화규정은 지구단위계획구역안에서의 건폐율, 용적률 및 건축물의 높이 등을 별도로 완화할 수 있도록 한 같은법 제46조의 규정과 중복적용하는 것은 타당치 아니함을 알려드립니다. |
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4. 임대주택 공급비율 완화가능여부 |
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질의요지 |
정비계획의 수립 및 정비구역 지정시「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국계법’이라 함)제52조 제1항 제1호, 동조 제3항 및 동법 시행령 제46조 제5항의 규정에 의하여, 용도지역 세분의 변경이 되었거나 국계법 제52조 제3항의 규정을 준용하여 건축물의 층수제한을 완화 받았을 때
국계법 제76조의 규정에 의한 층수제한으로 인하여 임대주택 확보를 위한 용적률의 완화가 사실상 불가능할 경우 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도정법’이라 함)시행령 제41조의2 제3항의 규정에 의한 임대주택의 공급비율을 완화할 수 있는지 여부? |
| - 회신내용 (주거환경팀-1986 , 2007.12.28) |
정비계획수립 시 결정된 용적률에 도정법 제30조의2 규정에 의한 용적률 완화를 추가적으로 받고자 하나 동법 시행령 제41조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당되어 용적률 완화가 사실상 불가능한 경우에는 동시행령 동조 제3항 규정에 의한 임대주택 공급비율 완화를 받을 수 있을 것이나,
정비계획 수립 시 정한 계획용적률에 이미 임대주택 건설을 위한 용적률 완화가 포함되어 있는 경우라면 동시행령 규정에서 정한 용적률 완화가 사실상 불가능한 경우에 해당되지 않음. |
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5. 재정비촉진계획 수립시 임대주택 건립세대수 산정에 관한 질의회신 |
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질의내용 |
| 증가되는 용적률의 50%~75%범위안에서 개발이익환수를 위해 건설하는 임대주택 건설시 주택재개발사업으로 건설되는 임대주택(건설하는 임대주택 전체세대수 17%이상)건설을 제외할 수 있는지? |
| - 회신내용 (주거환경팀-508, 2008.02.27) |
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제30조의 세입자 등을 위한 임대주택 건설은 세입자 등의 주거안정을 위하여 시장·군수·구청장이 주거실태를 조사하여 임대주택 건설계획 등을 재정비촉진계획에 포함하도록 하고, 재정비촉진사업 시행자가 이를 건설·공급하도록 한 것이며,
동법 제31조의 임대주택의 건설은 동법 제19조의 규정에 의하여 증가되는 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설·공급하도록 하는 것은 원활한 사업시행을 저해하지 않은 범위내에서 개발이익을 환수하도록 하려는 것입니다.
따라서, 증가 용적률이 발생한 주택재개발구역의 임대주택의 건설은 동법 제30조에 의한 세입자등의 주거안정을 위하여 임대주택 건설계획을 반영하여 증가용적률을 제외한 부분을 전체세대수로 하여 「도시 및 주거환경정비법」제4조의2에 의한 17% 임대주택을 산정하고,
증가되는 용적률의 해당부분은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제31조에 의한 임대주택을 증가용적률의 50%~75%이하의 일정비율로 추가 건설·공급하여야 할 것입니다. |
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6. 재정비촉진계획 재공람 대상여부질의에 대한 회신 |
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질의내용 |
| 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제9조제2항에 의거 공람 공고한 재정비촉진계획 수립 중 주민공람 및 공청회 개최시 제출된 의견을 일부 반영하여 재정비촉진계획(안)을 변경한 경우 동법에 의한 재정비촉진계획을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제4조제4호 규정에 의한 도시관리계획으로 보아 동법 제28조제1항 및 동법시행령 제22조 제1항에 의하여 변경되는 내용이 시 조례가 정하는 중요한 사항인 경우에는 재공람을 하여야 하는 지 여부 |
| - 회신내용 (주거환경팀-672, 2007.08.31) |
질의의 경우처럼, 수립중인 재정비촉진계획 수립(안)에 대한 주민공람시 제출된 의견반영으로 재정비촉진계획 수립(안)을 변경한 경우 재공람 실시에 대하여는 도시재정비촉진을위한특별법에 별도 규정하고 있지 않습니다.
다만, 중요한 내용의 변경이 수반된 경우라면 재정비촉진계획 수립권자가 재공람실시여부 등을 판단하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. |
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7. 재정비촉진구역간 용도지역 대체한 경우 증가용적률 발생여부 |
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질의내용 |
| 재정비촉진지구내 토지의 효율적이고 합리적인 이용계획을 수립하기 위하여 재정비촉진지구지정 당시 용도지역을 촉진지구 전체의 토지이용계획을 고려하여 A재정비촉진구역은 용도지역 상향(녹지지역 용적률 50% → 주거지역 용적률 200%), B재정비촉진구역은 용도지역 하향(주거지역 용적률 200% → 녹지지역 용적률 50%)한 경우 당해 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 발생여부 |
| - 회신내용 (주거환경팀-154, 2007.08.02) |
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제31조의 규정에 의하면 사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 당해 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 75퍼센트 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율을 임대주택으로 공급하여야 한다.고 규정되어 있습니다.
따라서,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제31조 규정의 당해 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 산정은 질의의 경우처럼 재정비촉진지구내 서로 다른 재정비촉진구역을 대상으로 증가되는 용적률을 산정하는 것이 아니라 사업을 시행하는 각각의 재정비촉진구역내에서 증가되는 용적률을 산정(※예시 참조) 하여야 할 것입니다. |
※ 예시
재정비촉진지구내 갑이라는 재정비촉진구역(2만㎡)안에서 A지역(1만㎡)은 용도지역 상향(녹지지역 용적률 50% → 주거지역 용적률 200%)되었고 B지역(1만㎡)은 용도지역 하향(주거지역 용적률 200% → 녹지지역 용적률 50%)된 경우, 갑이라는 재정비촉진구역안에서 증가되는 용적률은 없음. |
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8. 주택재건축 임대주택 용적률완화 적용관련 |
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질의내용 |
| - 회신내용 (건설교통부 주거환경팀-1986호(2007.12.28)) |
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질의내용 |
| 주택재건축 임대주택 산정을 위한 계획용적률 용어 정리 |
| - 회신내용 (건설교통부 주거환경팀-1986호(2007.12.28)) |
| 계획용적률 : 정비계획을 수립하거나 사업시행인가시 합리적으로 설계하여 결정된 용적률을 계획용적률이라 함. |
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질의내용 |
| 주택재건축 임대주택 확보시 용적률 완화 선택(증가되는 용적률의 25%) 정리 |
| - 회신내용 (건설교통부 주거환경팀-1986호(2007.12.28)) |
1) 주택재건축임대주택 확보시 계획용적률 내에서 임대주택을 확보하면 임대주택의 공급가격은 건축비(건설교통부장관 고시)와 토지비(개별공시지가에 월별지가변동률을 곱한 값 합산)를 합한 가격을 지급하고 시장이 인수.
2) 사업시행자(조합)가 주택재건축 임대주택 확보시 계획용적률을 초과하여 임대주택을 확보하면 용적률 완화를 선택하는 경우에 해당되어 임대주택의 공급가격은 건축비만 지급(임대주택의 토지부분은 기부채납)하고 시장이 인수. |
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질의내용 |
| 임대주택 확보시 용적률 완화를 선택하는 경우 임대주택 공급 비율 조정 정리 |
| - 회신내용 (건설교통부 주거환경팀-1986호(2007.12.28)) |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령 제41조의2제2항제1호에 의한 “용적률 완화가 사실상 불가능한 경우”를 적용시 종세분 변경이나 같은 용도지역 안에서 건축물의 층수제한을 변경하는 경우에는 변경후 층수제한을 기준으로 적용함. |
※ 임대주택 확보에 따른 주거정비과 의견
· 주택재건축정비구역 지정시나 지구단위계획결정(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업)시 용도지역 세분의 변경이나 건축물의 층수제한의 변경이 있을 때에는 용적률 완화가 사실상 불가능한 경우의 적용이 변경후 층수가 기준이 되는 것을 고려하여 계획용적률을 정함에 있어 임대주택의 공급비율이 최대한 확보(증가되는 용적률의 25%)될 수 있도록 사업계획 수립이 필요함. |
9. 뉴타운개발기본계획에 대한 사항을 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획
변경고시 없이 조합설립추진위원회 승인 가능여부 |
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질의내용 |
| 뉴타운개발기본계획에 주택재개발사업 정비예정구역으로 반영된 지역에 대하여 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획에 반영하는 변경고시 없이 조합설립추진위원회 승인이 가능한지 여부 |
| - 회신내용(주거정비과-1101, 2008.01.22) |
2010 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획에서 뉴타운사업지구 및 균형발전촉진지구 중 주택재개발사업 방식으로 개발기본계획이 수립된 지역에 대하여는 도시·주거환경정비 기본계획에 반영되지 않았다 하더라도 동 기본계획상 정비예정구역으로 보아 「도시 및 주거환경정비법」 제3조에서 정한 절차를 생략할 수 있도록 하여 원활한 사업추진이 가능하도록 그 근거를 두고 있는 바,
뉴타운개발기본계획에서 주택재개발 방식으로 지정된 지역은 도시·주거환경정비 기본계획상 주택재개발 정비예정구역에 해당되므로 별도의 절차없이 추진위원회 설립 승인이 가능함을 알려드립니다. |
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10. 재건축 초과이익 부과 시점 관련 |
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질의내용 |
| 재건축조합설립추진위원회(이하“추진위원회”) 설립 승인을 받고 정비 사업을 추진 중 재정비촉진지구로 지정되어 새로이 추진위원회를 승인 신청 할 경우 재건축부담금 기준시점은 어느 때로 보아야 하는 지? |
| - 회신 내용 (주거환경팀-221, 2008.01.25) |
재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조제1항에 따라 재건축부담금의 부과 개시시점은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 당해 주택재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날로 합니다.
아울러, 재건축 사업추진 주체의 재건축 추진의사가 표시된 시점에서 개발이익 기대감으로 집값이 크게 상승하고 있는 점 등과 부담금 경감을 위해 추진위원회 승인을 취소하고 재승인 받는 탈법행위 방지 등을 위하여 ‘최초로’ 추진위가 승인된 날로 규정하고 있음을 알려드립니다. |
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11. 재정비촉진계획 결정에 따른 기존 조합설립추진위원회 변경관련 |
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질의내용 |
| 기 구성 승인된 조합설립추진위원회가 정비사업을 시행할 구역이 재정비촉진계획에 의거 구역의 범위가 확대 또는 축소가 되는 구역의 경우, 추진위 변경승인을 위한 동의방법 |
| - 회신내용 (주거환경팀-1905, 2007.12.14) |
도시재정비촉진을 위한 특별법 제3조제2항에 의거 재정비촉진사업을 시행함에 있어서 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 당해 사업에 관하여 정하고 있는 관계법률에 따른다라고 규정된 바,
도시 및 주거환경정비법시행령 제23조제1항에 의거하여 정비사업을 시행할 범위의 확대사항에 대하여 토지등소유자의 과반수 동의 또는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상의 동의가 필요한 사항 이며 재정비촉진구역의 확대 범위 등을 고려하여 추진위원회 승인권자가 적의 판단하시기 바랍니다. |
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질의내용 |
| 도시 및 주거환경정비기본계획이 수립된 정비예정구역안에서 조합설립추진위원회가 승인된 이후 재정비촉진지구가 지정되고, 재정비촉진계획의 수립으로 정비예정구역이 확대하여 촉진구역으로 결정된 경우 기존 추진위원회의 인정여부 및 충족방법? |
| - 회신내용 (주거환경팀-509, 2008.02.27) |
도시재정비 촉진을 위한 특별법 제3조제2항에 의거 재정비촉진사업을 시행함에 있어서 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 당해 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따른다라고 규정되어 있습니다.
도시및주거환경정비법 제2조 제9호에 의거 조합설립추진위원회는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻도록 정하고 있고, 토지등 소유자는 정비구역안의 토지등 소유자로 정의하고 있는 바, 정비구역의 효력이 있는 재정비촉진구역으로 결정된 이후에 조합설립추진위원회가 승인되어야 할 것입니다.
다만, 기 승인된 조합설립추진위원회를 재정비촉진계획 수립권자가 인정한 경우 도시 및 주거환경정비법시행령 제23조 제1항에 의거하여 정비사업을 시행할 범위의 확대사항에 대하여 토지등소유자의 과반수 동의 또는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등 소유자의 3분의2이상의 동의가 필요한 사항이며 재정비촉진구역의 확대 범위 등을 고려하여 추진위원회 승인권자가 적의 판단하시기 바랍니다. |
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12. 조합원자격 인정여부 및 공동주택 일반분양시기 |
| 가. 조합원 자격 관련 |
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질의내용 |
| 조합정관에 조합설립인가 이전에 매매·상속·증여 및 판결등으로 인하여 조합원이 될 권리를 이전받은 자는 기존 조합원의 권리와 의무 등을 포괄승계한다라고 규정되어 있고, 조합설립인가 이후에 대해서는 정하고 있지 않을 경우, 조합설립인가 이후에 매매·상속·증여 및 판결등으로 인하여 기존 조합원의 권리가 이전된 경우에도 그 권리를 취득한 자가 조합원의 자격을 가지는지 여부 |
| - 회신내용 (뉴타운사업3과-1131, 2007.09.18) |
| 「도시 및 주거환경정비법」시행령 제30조제2항에서 조합설립인가후 양도·증여·판결등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다라고 규정되어 있으므로, 비록 조합 정관에서 조합설립인가후에 관한 사항을 정하지 않았다 하더라도, 법률규정에 의하여 조합설립인가후 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 볼 수 있을 것입니다. |
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| 나. 공동주택 분양 시기 관련 |
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질의내용 |
| 관리처분계획 등에 의하여 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 있어 그 분양시기(입주자 모집시기)가「주택공급에 관한 규칙」제7조제1항에 의하여 착공과 동시인지 또는 제3항에 의하여 건축공정이 전체공정의 80퍼센트에 달한 시기인지 여부 |
| - 회신내용 (뉴타운사업3과-1131, 2007.09.18) |
| 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제4조제1항에서 시장정비사업과 관련하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은「도시 및 주거환경정비법」 중 도시환경정비사업에 관한 규정을 준용토록 하고 있으므로, 위 질의관련 입주자 모집시기는「주택공급에 관한 규칙」제7조제1항에 의하여 착공과 동시라고 볼 수 있을 것입니다. |
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13. 촉진계획이 결정고시되기 전 추진위원회 구성을 위한 동의서 및 인감증명서 유효여부 |
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질의내용 |
가. 재정비촉진계획이 결정·고시되기 전에 조합설립추진위원회 구성을 위해 징구한 동의서 및 인감증명서 유효여부
나. 동의철회 의사표시를 한 자의 우편물이 반송된 경우 및 추진위원회에 제출한 동의철회 의사표시를 추진위원회에서 인정하지 않아 추진위원회 승인신청 이후 시장·군수에게 직접 제출한 경우 동의철회 인정여부 |
| - 회신내용 (주거환경팀-1904, 2007.12.14) |
「도시재정비촉진을 위한 특별법」제3조 제2항에 의거 재정비촉진사업을 시행함에 있어서 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 당해 사업에 관하여 정하고 있는 관계법률에 따른다라고 규정된 바,
가. 「도시 및 주거환경정비법」제13조에 의거하여 조합설립추진위원회의 승인은 정비구역 지정 효력이 있는 재정비촉진계획이 결정·고시 후 승인이 가능할 것이나, 동의서 징구시기에 대하여는 동 법에 정하여 진바가 없으므로 동의서 징구시기 및 인감증명서 유효성에 대하여는 추진위원회 승인권자가 적의 판단하여야 할 것입니다.
나. 「도시 및 주거환경정비법시행령」제28조에 의거하여 토지등소유자의 동의철회 인정여부는 토지등소유자의 의사가 중요한 바, 토지등소유자의 의사에 대한 사실여부를 판단하여 승인권자가 인정여부 등을 결정하시기 바랍니다. |
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14. 추진위원회 승인 시기 |
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질의내용 |
| 뉴타운개발기본계획에 주택재개발사업 정비예정구역으로 반영된 지역에 대하여 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획에 반영하는 변경고시 없이 조합설립추진위원회 승인이 가능한지 여부 |
| - 회신내용 (주거정비과-1101, 2008.01.22) |
2010 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획에서 뉴타운사업지구 및 균형발전촉진지구 중 주택재개발사업 방식으로 개발기본계획이 수립된 지역에 대하여는 도시·주거환경정비 기본계획에 반영되지 않았다 하더라도 동 기본계획상 정비예정구역으로 보아 「도시 및 주거환경정비법」 제3조에서 정한 절차를 생략할 수 있도록 하여 원활한 사업추진이 가능하도록 그 근거를 두고 있는 바,
뉴타운개발기본계획에서 주택재개발 방식으로 지정된 지역은 도시·주거환경정비 기본계획상 주택재개발 정비예정구역에 해당되므로 별도의 절차없이 추진위원회 설립 승인이 가능함을 알려드립니다. |
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15. 재정비촉진지구내 존치정비구역에 대한 추진위원회 승인 |
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질의내용 |
| 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 의하여 재정비촉진지구로 지정되고 재정비촉진계획에 의하여 3년이내에 촉진구역 지정요건을 충족하는 지역을 존치정비구역으로 지정한 경우 존치정비구역에서 조합설립추진위원회 승인이 가능한지 여부 |
| - 회신내용 (주거환경팀-3044, 2007.07.05) |
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제2조제4호에 의하면 재정비촉진구역이라 함은 동법동조제2호 각 목의 해당 사업별로 결정된 구역이라 규정되어 있습니다.
또한 재정비촉진계획 수립지침 5-2-2에 의하면 존치정비구역이란 재정비촉진구역의 지정요건에는 해당하지 않으나 시간의 경과 등 여건의 변화에 따라 재정비촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 촉진사업의 필요성이 강한 구역이라 규정되어 있습니다.
따라서, 재정비촉진구역의 지정요건에 해당하지 않는 존치정비구역은 재정비촉사업 추진이 불가하므로 재정비촉진구역 지정요건이 가능한 시점에 재정비촉진계획의 변경을 통해 재정비촉진구역으로 지정한 후 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 조합설립추진위원회의 구성·승인이 가능할 것입니다. |
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16. 존치관리구역의 특별계획구역의 도시관리계회결정절차 |
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질의내용 |
| 재정비촉진계획으로 존치관리구역을 지구단위계획의 특별계획구역으로 결정한 경우 향후 특별계획구역의 개발시 제1종지구단위계획수립지침 3-15-3.(4)규정에 의하여 도시관리계획 결정절차를 이행하여야 하는 지 여부 ? |
| - 회신내용 (주거환경팀-278, 2008.01.31) |
도시재정비 촉진을 위한 특별법 제13조제1항에 의거 재정비촉진계획이 결정·고시 된 때에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조의 규정의 의한 도시관리계획이 결정 또는 변경된 것으로 보나,
재정비촉진계획 수립지침 5-2-3 (2)의거 존치관리구역은 촉진계획수립시 존치관리구역에 대한 관리계획을 수립하여야 하며 필요한 경우 지구단위계획을 수립할 수 있습니다.
따라서, 재정비촉진계획에서 존치관리구역을 지구단위계획의 특별계획구역으로 결정하는 경우에는 특별계획구역으로 지구단위계획을 수립한 것이며, 향후 지구단위계획수립지침에서 정하는 바에 따라 특별계획구역의 종합개발계획을 수립한 후 계획내용에 대한 별도의 계획승인과정을 거쳐 도시관리계획을 변경 · 결정하야야 할 것입니다. |
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17. 존치정비구역내 세입자 주거이전비 지급 기준일에 관한 질의 회신 |
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질의내용 |
| 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」의 규정에 의하여 수립되는 존치정비구역에 대한 세입자의 주거이전비 지급기준일에 대하여 재정비촉진계획 수립을 위한 공람공고일로 보는지 아니면 재정비촉진구역으로 변경하기 위한 재정비촉진계획 변경 공람공고일로 보는지 |
| - 회신내용 (주거환경팀-1774, 2007.12.06) |
동법 제3조 제2항에 의거 재정비촉진사업을 시행함에 있어서 이법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 당해 사업에 관하여 정하고 있는 관계법률에 따르며,
존치정비구역은 재정비촉진구역의 지정요건에 해당되지 않으나 3년이내의 시간의 경과에 의해 지정요건을 충족할 수 있는 구역으로 향후 재정비촉진계획의 변경을 통하여 재정비촉진구역으로 지정하여야 사업시행이 가능할 것이므로
존치정비구역의 세입자의 주거이전비 지급기준일은 「도시및주거환경정비법」등에 의한 사업이 시행된다는 사실을 불특정 다수인이 알 수 있는 재정비촉진계획 변경 공람·공고일로 보아야 할 것입니다. |
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18. 건축물의 양도·양수 가능 여부관련 |
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질의내용 |
| 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제11조제4항을 적용함에 있어 기반시설을 설치로 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 보상금을 반환하고 인접구역의 토지 등 소유자로 보는 경우 또는 보상금을 반환하지 아니하고 우선 매수 청구하는 경우 건축물의 양도·양수 가능 여부에 대한 질의 |
| - 회신내용(건설교통부 주거환경팀-216,2008.01.25) |
도시재정비촉진을 위한 특별법 제11조제4항에 의거 보상금을 반환하는 자는 당해 또는 인접구역의 토지등소유자로 보는 바 관리처분계획인가 고시 이후에는 분양받은 건축물의 양도·양수가 가능할 것으로 사료되나
보상금을 반환하지 아니한 자는 당해 또는 인접한 재정비촉진구역에서 매각되는 토지 또는 건축물에 대하여 우선 매수를 청구할 수 있으며 매수청구한 토지 또는 건축물의 양도·양수에 대하여는 관련법령에서 정하지 아니하였으나, 건축물이 주택인 경우 주택법의 제39조 또는 제40조의2의 규정에 의하여 양도·양수가 불가능할 것으로 사료되오니 재정비촉진계획수립권자가 적의 판단하시어 재정비촉진계획내용에 반영하시기 바랍니다. |
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19. 기반시설 보상금 반환시기 및 인접구역 토지등소유자 자격 |
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질의내용 |
도시재정비 촉진을 위한 특별법 제11조제4항에 의거 재정비촉진계획에 의하여 구청장 등이 기반시설을 설치하게 되는 경우 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 그 보상금액에 건설교통부령이 정하는 이자를 더한 금액을 반환하는 경우에는 당해 또는 인접한 재정비촉진구역의 토지 등 소유자로 본다고 규정되어 있는 바
가. 보상금(이자 포함) 반환의 절차 및 기준과
나. 보상금(이자 포함) 반환한 자에게 인접 재정비촉진구역의 토지등 소유자로 볼 경우 권리
및 의무에 대한 제한을 재정비촉진계획 또는 정관(시행규정)으로 제한할 수 있는지 여부? |
| - 회신내용(건설교통부 주거환경팀-1906, 2007.12.14) |
| 도시재정비 촉진을 위한 특별법 상에 별도 규정되어 있지 않으나, 이에 대하여는 기반시설 설치 비용분담계획 및 재정비촉진지구내 개별구역 등과의 형평성 등을 고려하여 재정비촉진계획수립권자가 재정비촉진계획으로 보상금 반환의 절차 및 기준 그리고 인접구역에 편입되는 토지등소유자의 권리 및 의무를 정할 수 있을 것입니다. |
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20. 시장정비사업 관리처분계획인가 |
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질의내용 |
건물의 구분소유권 없이 점유연고권을 보유(공유토지 일부를 소유)하고 있는 입점상인에 대해 상가를 분양할 수 있는지 여부
1개의 점포를 2인이 공유하고 있을 때 그 중 1인이 분양신청을 하지 않아 현금신청자로 분류될 경우 나머지 1인이 상가에 대한 단독 분양대상자가 될 수 있는지와 분양예정 권리내역 산정방법이 무엇인지 여부 |
| - 회신내용 (뉴타운사업3담당관-745, 2008.01.31) |
「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제49조제1항제3호에서 사업추진계획 승인·고시(종전의 사업시행구역 선정·공고 포함) 당시의 입점상인에 대하여 재입점을 위한 점포의 우선분양을 할 수 있도록 규정하고 있으며, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제21조제2항에서 정관등에서 분양신청자격을 특별히 정할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서 해당 조합 정관에서 공유토지 점유연고권만 가지고 있는 노점에 대해서 구분소유권 취득이 가능한 것으로 규정되어 있으므로 이들에 대한 상가분양이 가능하다고 판단되며,
분양신청을 하지 않은 자를 제외한 나머지 1인은 상가분양 대상자가 될 수 있으며 분양예정 권리내역은 정관이 정하는 바에 따라 처리할 사항이라는 취지의 의견이 타당하다고 판단됩니다. |
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질의내용 |
| 성북구 종암동 소재 종암시장 재건축 정비사업 추진과정에서 해당 재건축조합이 귀 구로부터 관리처분계획 인가를 받아야 하는지 |
| - 회신내용(중소기업청 시장지원팀-799, 2007.08.22) |
| 재래시장및상점가육성을위한특별법 부칙 제5조에 따라 시장재건축으로 건축허가를 받은 시장은 도시및주거환경정비법 제48조에 의한 관리처분계획인가절차는 필요없을 것으로 판단됩니다. |
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21. 시장정비사업 완료시장의 대규모점포 개설등록 |
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질의내용 |
1)「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제44조의 규정에 “사업시행자는 시장정비사업이 완료된 때에는 그 완료일로부터 6월 이내에 「유통산업발전법」제8조의 규정에 따라 대규모점포의 개설등록을 하여야 한다”라고 규정되어 있는 바, 시장정비사업 완료 후 기존 대규모점포의 변경등록으로 대체할 수 있는지 여부와 대규모점포 개설등록자(돈암시장 상우회)의 인적 구성이 되지 않아 변경등록을 하지 못하는 경우 처리방법이 무엇인지?
2)「유통산업발전법」제2조제2호, 동법시행령 제2조 및 동법시행세칙(산업자원부 고시 제2006-63호, 2006. 6.24)에 따라 매장면적은 순수한 도·소매 판매시설과 용역의 제공장소(근린생활시설)로 구성되어 도·소매 판매시설의 면적이 매장면적의 100분의 50이상을 차지하도록 규정되어 있는 바, 시장정비사업 완료한 현재 시점에서 용역의 제공장소가 100분의 50이상을 차지하게 된 경우 처리방법이 무엇인지? |
| - 회신내용 (뉴타운사업3과-3033, 2007.12.6) |
1) 시장정비사업이 완료된 때에는 시장개설등록자가 아닌 사업시행자(돈암시장재건축조합)가 대규모점포를 개설등록 하여야 하며, 종전의 대규모점포와 정비사업 완료후의 대규모점포는 서로 실체가 다른 점포의 집단이므로 대규모점포 변경등록 절차로 대체할 수 있는 사항이 아니며, 종전의 대규모점포는 「유통산업발전법」제13조의2의 규정에 따라 개설등록자가 폐업신고하고, 정비사업이 완료된 후에는 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제44조의 규정에 의하여 사업시행자가 신규로 대규모점포 개설등록을 하여야 합니다.(위반시 특별법 제72조에 의한 벌칙)
2) 매장면적은 유통산업발전법령에서 도·소매 판매시설이 100분의 50이상을 차지하도록 규정하고 있으므로, 사업시행자로 하여금 적법한 도·소매 판매시설 면적을 확보한 후 대규모점포 개설등록을 하도록 처리하여야 할 것입니다. |
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22. 시장정비사업 추진계획변경승인 추천신청 |
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질의내용 |
(1) 시장정비사업심의위원회 심의·의결 후 사업추진계획 변경승인 고시된 건축계획 중 매장 통로로 이용토록 계획되어 있는 복도를 사업시행자가 임의로 폐쇄하여 매장면적에 포함시켜 사업추진계획 변경승인추천신청을 한 경우「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제37조제5항단서에 의한 경미한 사항의 변경절차를 거칠 수 있는지 여부
(2) 고시된 사업추진계획 내용과 다르게 사업시행인가신청서를 제출한 경우 절차상 타당한지 여부 |
| - 회신내용 (뉴타운사업3반-3827, 2007.06.19) |
(1) 특별법시행령 제22조제1항제5호에서「유통산업발전법」제8조에 의한 대규모점포 개설 등록이 가능한 범위 안에서 당초 매장면적의 10퍼센트 미만의 감소 및 당초 매장면적의 확대를 사업추진계획의 경미한 사항의 변경으로 규정하고 있으므로,
타 건축계획은 당초대로 유지하면서 복도 면적을 축소하고 이를 매장면적에 편입하여 매장 이용계획을 개방형 매장으로 조정하는 경우, 시장이 최종적으로 승인·고시한 사업추진계획상 매장면적의 10% 미만의 규모라면 경미한 사항으로 변경이 가능함
(2) 특별법에 의하면 사업추진계획 고시 이후에 사업시행인가를 받도록 규정되어 있어 사업추진계획 범위를 벗어난 사업시행인가 신청은 부적합 하다고 판단되므로
사업추진계획 변경사항이 특별법시행령 제22조의 경미한 변경내용이 포함될 경우 사업시행인가 신청전에 특별법 제37조제5항에 의하여 구청장이 사업추진계획의 경미한 변경처리 후 사업시행인가 신청을 하여야 할 것임 |
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23. 시장정비사업 추진시 공유지에 있어서의 동의에 관한 특례 |
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질의내용 |
| 시장구역 내 또는 인접지역에 있어서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 수인이 공유하는 경우 동의자수 등 산정 방법이 무엇인지 |
| - 회신내용 (중소기업청 시장지원팀-866(2007. 9. 5)) |
가. 공통 사항(시장구역, 인접지역)
1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등 소유자로 산정(「도시 및 주거환경정비법」시행령 제28조제1호)
나. 시장구역 내
1필지의 토지를 수인이 공유하는 경우에는 1필지의 토지소유자 총수의 5분의 3 이상에 해당하는 자의 동의가 필요하며(특별법시행령 제15조제1호), 토지면적은 해당 필지 토지면적의 5분의 3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 필요 하나의 건축물을 수인이 공유하는 경우에는 건축물 소유자 총수의 5분의 3 및 건축물 소유지분 총수의 5분의 3 이상의 동의가 필요
다. 인접지역
1필지의 토지를 수인이 공유하는 경우에는 1필지의 토지소유자 총수의 5분의 4 이상에 해당하는 자의 동의가 필요하며(특별법시행령 제15조제1호), 토지면적은 해당 필지 토지면적의 5분의 3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 필요 하나의 건축물을 수인이 공유하는 경우에는 건축물 소유자 총수의 5분의 4 및 건축물 소유지분 총수의 5분의 3 이상의 동의가 필요 |
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24. 시장정비사업법인 관련 |
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질의내용 |
| 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제33조제2항제3호에서 규정한 ‘시장정비사업 법인’으로 인정하기 위한 요건 |
| - 회신내용 (중기청 시장지원팀-840(‘07.8.30)호 |
시장정비구역의 토지등 소유자로만 구성하여 시장정비사업을 목적으로 설립된 법인이「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제34조제1항에 의한 토지등 소유자의 동의를 얻었다면 법 제33조제2항제3호에서 규정한 시장정비사업법인으로 볼 수 있음
아울러 법인이 토지등 소유자로만 구성하였는지 여부는 주식회사인 경우 발기인이 모두 토지등 소유자로, 합명 · 합자 · 유한회사인 경우 사원이 모두 토지등 소유자로 구성되어 있는지 여부에 따라야 할 것이며, 시장정비사업을 목적으로 설립되었는지 여부는 법인설립시 제출된 정관에 시장정비사업을 목적으로 하는 것이 명시되어 있는지 여부에 따라 판단해야 할 사항입니다. |
※ 시장정비사업법인은 영리법인으로, 민법상 사단법인은 불가하며 상법상 합명 · 합자 · 주식 · 유한회사 중 하나의 형태로 설립됨
그러나 토지등 소유자가 반드시 임원이 되어야 하는지 여부에 대해서는 이사 · 감사 등 임원이나 대표이사 · 지배인 등 대표자를 주주총회 · 사원총회 · 이사회 등 회사의 기관에서 상법에 정해진 일정한 자격 요건과 절차에 따라 선정(선임)하였다면 적법하다고 할 것입니다.(상법 참조) |
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25. 시장정비사업시행자의 양도·양수 관련 |
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질의내용 |
| 재래시장 특별법 규정에 의하여 시장정비사업 추진계획의 승인을 받은 후 시행자의 양도·양수가 가능한지 여부를 질의한 결과 다음과 같이 회신되었음을 통보하니 업무에 참고하시기 바랍니다. |
| - 회신내용(중기청 시장지원팀-129(2007. 1.24) |
| 시장정비사업에 있어서 사업시행자의 지위는 공법상의 권리이므로 양도·양수의 대상이 될 수 없는 바, 당초 사업추진계획은 취소되어야 하며 토지등 소유자의 권리를 양수한자는 새로이 사업추진계획의 승인절차를 진행하여야 함 |
