“언론이 보도하는 주택가격의 허상”
1.서론
“서울 11주 연속 껑충…강남 3구가 상승 주도”
“강남 재건축 너무 많이 올랐나…개포주공 1주일 새 3천만원 ‘뚝’”.
이 상반된 내용은 며칠 전 모 경제신문에서 같은 날 보도된 기사제목이다.
같은 신문에서 그것도 같은 날짜에 어떻게 저렇게 상반된 기사를 쓸 수 있을까?
이런 기사도 있다.
“9.1부동산대책 이후 5억8천만원 호가 하루 만에 6억으로 뛰어…매물도 자취를 감췄죠”
기사내용을 보면 목동아파트의 경우 9.1대책 발표직후 매매가가 3천만원에서 많게는 5천만원까지 올랐다고 쓰고 있다.
과연 이게 가능한 일일까?
이 물음에 대답은 “…5억8천만원 호가 하루 만에 6억으로 뛰어…”란 기사 제목에 답이 있다.
바로 호가이기 때문이다.
호가란 사전적 의미로 ‘팔거나 사려는 물건의 값을 부름’을 말하는 것이며, 부동산에서 일반적으로 얘기하는 호가란 매도자가 요구하는 매매가격을 말하는 것이다. 따라서 매도자가 정한 매매가격은 매수자가 매입하려고 하는 매매가격과는 상반되는 주장인 일방적인 가격인 것이다.
위 기사의 제목처럼 주식시장도 아닌 부동산시장의 아파트 가격이 하루 만에 수천만 원씩 오를 수는 없다. 단지 매도자의 희망사항일 뿐인 것이다.
그런데 이러한 부동산 거래시장의 호가를 마치 실거래가인것 마냥 언론이 호도하는 것은 집 한 채가 전재산인 서민의 입장에서는 집을 사야 할지, 팔아야 할지에 대해서 매우 큰 혼란을 겪게 될 수 밖에 없다.
2.본론
통계청 가계금융조사(2011)에 따르면 우리나라 가구의 자산 중 부동산의 비중이 73.6%를 차지하고 있다. 이렇게 부동산자산이 중요한 나라에서 신뢰할 수 있는 주택가격에 대한 발표가 없다.
우리나라의 주택가격 및 주택가격지수에 대하여 그나마 공신력 있는 데이터를 분석하여 발표하는 기관은 국민은행의 부동산시세 및 주택매매가격지수와 2009년 말부터 국토교통부에서 발표하고 있는 아파트 실거래가와 아파트 실거래가지수가 있다. 그러나 이 기관들이 발표하는 가격과 지수가 현실의 부동산시장을 반영하기에는 너무도 많은 문제점을 안고 있다는 것이 문제이다.
그렇다면 이러한 기관이 발표하는 주택가격의 통계적 분석결과인 주택가격지수가 무엇이 문제이고 한계인지를 하나하나 살펴보자.
1) 국민은행의 주택가격지수
국민은행 전신인 한국주택은행에서 1986년부터 매월 조사하여 발표하고 있으며, 조사내용은 주택매매 및 전세가격, 주택거래동향 및 변동요인을 조사하며, 우리나라에서 장기간 주택가격의 변화를 시간의 움직임에 따라서 포착하고 이것을 계열화한 장기 시계열을 보여줄 수 있는 유일한 주택가격지수이다. 이 주택가격지수를 산정하기 위해 적용된 통계모형은 라스파이레스 산식(Laspeyres formula)이다.
라스파이레스 산식은 기준시점을 고정시키고 가중산술평균을 통하여 산정하는 것으로, 1864년 독일 경제학자인 라스파이레스에 의해 만들어진 것이다. 현재 대부분의 국가에서 이 산식을 이용하여 물가지수 산정에 활용하고 있다.
이 방식이 널리 사용되는 이유는 조사품목과 가중치가 기준시점에 고정되어 있어 지수계산이 간편하다는 장점을 갖고 있기 때문이다. 그러나 이 방식은 기준시점 이후의 경제구조의 변화를 시의 적절하게 가격지수에 반영하지 못한다는 단점이 있다.
주택시장 중 특히 공동주택의 대표격인 아파트는 최근 재개발, 재건축 등으로 인해 변동성이 크고 시장의 진입이 자유롭게 이루어 지지 않고 있다. 그러나 국민은행 가격지수는 전체 시장 규모가 비교적 일정하여 가중치 조정이 용이하고 시장 진입이 자유로운 주식시장에 적용하는 라스파이레스 지수산정방식을 주택가격지수 산정에 적용하고 있다.
그러다 보니 부정확한 가중치를 적용할 가능성이 있고 시장의 변화를 반영하기 쉽지 않다. 또한 주식시장에 비해 거래빈도가 상대적으로 떨어지는 부동산시장의 특성 때문에 거래가 되지 않을 경우, 매매(임대)사례비교법을 이용하여 산정한 감정가격이나 호가를 통해 지수를 산정하기 때문에 시장의 변동성을 왜곡할 가능성이 있다.
특히 문제가 되는 점은 아파트 매매시장의 주요 이해당사자인 부동산중개업소의 호가정보에 의존한 주택가격지수의 산정이다. 부동산중개업소가 제공하는 호가정보는 때로는 부풀려지거나 과장될 수 있기 때문에 이러한 현실적 상황을 고려하지 않은 채 주택가격지수를 산정하다 보면 왜곡된 시장분석을 통해 정부에서도 적절하지 못한 부동산정책의 결정으로 파장이 커질 수 있다는 것이 문제인 것이다. 이를 보완하고자 국토교통부(당시 국토해양부)에서 2009년 12월에 아파트 실거래가를 기준으로 하는 아파트실거래가지수를 발표하였다.
2) 국토교통부의 아파트 실거래가지수
국토교통부에서는 부동산투기 및 탈세를 방지하고자 2006년 1월 1일부터 부동산 매매 실거래 신고제도를 시행하여, 별도조사 없이 거래 신고된 자료인 실거래 정보를 통해 가격 및 거래 동향을 보다 정확하게 파악하여 발표하겠다는 것이 도입취지이다.
국토교통부 실거래가지수는 아파트매매계약을 체결하여 지방자치단체에 신고한 실제 거래가격 자료를 가격수준 및 변동률로 파악하여 공개하는 지수를 말한다. 매매 실거래가 공개는 2006년 1월 부터 부동산거래신고 및 주택거래신고를 한 주택(아파트, 연립/다세대, 단독/다가구)을 대상으로 하며 계약 월 기준으로 매월 작성하며 매월 하순에 발표한다. 실거래가격지수가 125라 하면 2006년 기준대비 25% 상승하였다는 것을 뜻한다.
국토교통부의 아파트 실거래가지수는 실제 거래된 재고아파트의 가격변동률로서 발표 이전에는 국민은행에서 산정하는 주택가격지수보다 현실적인 시장상황이 잘 반영될 것이라 기대하였다. 그러나 실거래가지수 발표 이후 실제 시장가격과 실거래가지수의 추세의 움직임에 차이가 있어 신뢰성에 의문이 발생되었다.
<그림 1>서울아파트 가격지수 추이(좌)와 대치동 은마아파트 가격지수 추이(우)
<자료출처 : KSERI 분석자료 활용>
<그림 1>을 보면 좌측의 서울아파트 가격지수 추이와 실제 대치동 은마아파트 가격지수 추이와 매우 상이한 분석결과를 보여주고 있다. 서울아파트 가격지수 추이 중 국토교통부의 실거래가지수를 보면 2006년 100을 기준으로 시계열 분석한 가격지수가 2008년 말에 급격하게 하락하는 추이를 보이고 있다.
이 실거래가지수를 기준으로 한다면 2006년 지수 100을 기준으로 2008년 말 지수는 120이 조금 안되는 것으로 보여진다. 2008년 말 미국 발 금융위기로 급격하게 하락하였음에도 불구하고 2006년 지수대비 약 20%가까이 상승한 것을 알 수 있다. 그러나 우측의 은마아파트 가격지수의 추이를 보면 국토교통부의 아파트 실거래가지수와는 전혀 다른 추이를 보이고 있다. 2006년 초 시점에 77㎡가 8억 수준이었으나 2008년 말 하락기에는 7억8천~8억 사이의 추이를 보이고 있다. 아파트 실거래가지수의 추이로 본다면 20% 가량 상승해서 9억6천만원 전후의 가격이 형성되어야 하는데 실제 가격은 8억에 못 미치고 있으며, 시장의 가격은 약 20% 가량의 차이를 보이고 있다.
그렇다면 어떤 가격지수의 추이가 맞는 것일까?
두 지수 중 실제 거래된 금액을 통한 가격지수추이인 은마아파트 가격지수 추이가 현실적인 시장 상황을 정확하게 나타낸 것으로 볼 수 있으며, 국토교통부의 실거래가지수 추이 산정에 문제가 있다라는 것을 반증한다고 할 수 있다.
왜 이러한 현상이 나타나는 것일까?
우선 국토교통부의 아파트 실거래가지수 산정에 적용된 통계모형을 살펴보자.
국토교통부의 실거래가지수 산정에 적용된 통계모형은 ‘케이스-쉴러 주택가격지수모형’과 영국에서 활용하고 있는 반복매매모형을 활용하였다.
케이스-쉴러 주택가격지수모형은 1980년대에 쉴러 교수와 칼 케이스 교수가 만든 것으로 S&P가 매월 3주차에 발표하는 미국 주요 20개 도시의 주택가격지수를 말한다. 이 지수는 주택가격 추세를 확인 가능한 장점이 있는 반면 3개월 이동평균값을 사용하기 때문에 다소 후행적인 것이 단점이다.
반복매매모형은 지수산정 기간 중 거래신고가 2번 이상 있는 동일 주택(아파트)의 가격변동률과 거래량으로 지수를 만든다. 반복적으로 거래된 주택의 거래시점과 가격에 대한 정보만 있으면 지수를 산정할 수 있다는 장점을 가지고 있으며, 지수를 산정하는데 있어서도 개별주택의 평균적인 가격 변동률을 산정하는 동일가중 방식과 총자산의 변동을 산정하는 가치가중 방식으로 지수를 산정할 수 있어, 목적에 따른 적절한 지수 선택이 가능하다는 장점이 있다. 그러나 반복매매지수는 기하평균으로 인한 지수의 저평가 문제, 실거래가 자료 중 반복으로 거래된 자료만을 사용함으로써 발생하는 자료의 비효율성 문제, 지수변화 문제, 반복 거래된 자료의 편의성 문제, 이분산 문제 등의 한계를 가지고 있다(류강민·이창무,2011).
이러한 문제로 지수변화의 문제가 발생할 수 있고, 지수변화가 크면 클수록 신뢰성 측면에서 문제가 커질 수 있다라는 한계를 가지고 있다.
그리고, 부동산 매매계약을 체결하면 계약금을 지불하고 중도금, 잔금을 지불하여 최종 계약이 체결된다. 통상적으로 부동산 매매계약 시 계약체결부터 최종 잔금을 지급 완료하기까지 약 2개월의 계약체결기간이 걸린다. 그리고 부동산 매매계약에 따른 실거래가 신고는 부동산 매매계약 체결 후 60일 내에 신고하도록 한 현행 규정으로 인해 2개월 이상의 계약체결 시점의 차이가 발생하고, 신고된 실거래가를 통계모형을 통하여 분석하고 발표하는 시간을 감안하면 최소 3개월 이상의 실거래가의 계약 체결 시점의 차이가 발생함에 따라 더욱 더 현재의 시장가격을 반영하는데 한계가 있다.
3.결론
서민들이 아파트를 사려고 마음을 먹은 뒤 실제 아파트 매매계약을 체결하기까지 최소한 3개월 이상이 걸린다는 조사결과가 있다. 그리고, 서민들이 서울의 주택 중간가격(약 4억4000만원)의 내집마련을 위해서는 최저임금기준으로 36년을 꼬박 모아야 가능하다는 최근 언론보도도 있었다.
이렇게 쉽지 않은 서민의 주택마련을 위해 언론 및 공공기관에서 발표하는 주택가격 및 주택가격지수의 신뢰성 확보는 매우 중요한 요소이다.
특별한 이슈가 없는 한 하루에 수천 만원이 등락하는 부동산은 거의 없다. 매수자 없는 매도자의 일방적인 가격기대치일 뿐이다. 이러한 매도자의 호가 위주의 가격을 언론에서는 실제 거래되는 가격인 것 마냥 호도하는 것은 서민의 내집마련 꿈을 저버리게 하는 것이다.
또한 정부의 공신력 있는 기관의 주택가격지수 산정에 부족함과 보완해야 할 사항들을 가지고 있는데도 이를 적극적으로 개선하지 않는 것은 국민의 기본적인 권리인 주거권 보장의 핵심인 주택가격의 안정화에 힘을 쏟아야 하는 정부로서 책임을 다하는 것이 아니라고 할 것이다.
서민의 내집마련 기간이 36년이 아닌 3년6개월이 될 수 있는 안정적인 부동산시장을 지향하기 위해서는 언론도 실제 시장을 호도하는 방송이나 신문기사는 지양하고, 실질적인 시장현황을 분석하여 독자에게 현재 시장의 생생한 정보를 제공하는 역할에 충실해야 한다. 그리고, 정부는 정부발표의 부동산 시장분석 데이터의 정확성 및 신뢰성 회복을 위해 기본적인 부동산시장 데이터 취합 및 검토, 분석의 기준부터 재검토가 필요하고 통계분석을 위한 주택가격지수 적용 모형도 국내의 실정에 맞는 모형으로 수정 활용 되어야 할 것이다.