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뉴타운은 과연 무엇인가? 그리고 그것을 현실로 실현하기 위한 방법론은 무엇인가? 구체적인 방법론이 없던 뉴타운이 「도시 및 주거환경정비법」의 재개발 방식과 도시개발 사업에 크게 의존하는 이유이다. 그동안 투자자들은 뉴타운에 대한 정확한 실체의 검증 없이 사회적 동요 현상으로 함께 움직여 왔다.
이제 2010년 이후엔 실체를 만들기 위한 시도가 있을 것임에 분명하다.
4차 뉴타운 지정이 어디가 될 것인지, 계속하여 지정될 것인지에 대하여 많은 이들이 궁금해 한다. 남들보다 빠르게 투자의 방향을 짚어 줘야하는 책임감을 느끼며 예측해야겠지만 조금 새로운 각도에서의 접근도 필요하다 보인다. 투자란 분석이 반드시 동반되어야 하기 때문이다. ‘몰려다니기’식 투자는 이제 지양해야 할 때다. 이제 뉴타운 재개발 재건축의 합리적 방향에 대하여 나름 분석을 하여 보자.
과거 사례로 보았을 때 뉴타운 지정 전에 주택 등을 매입하면 뉴타운 지정 후 큰 수익을 보장받을 수 있었기 때문에 뉴타운 지정에 대한 궁금증은 증폭되는 듯하다. 2010년 6월 지자체 선거와 함께 그 관심의 폭은 더 크게 증폭될 것이다.
그러나 그것은 욕심에 지나지 않는다. 욕심은 결코 장기적 수익을 발생시키지 못한다. 꾸준한 이익은 분석을 통해서만 가능하다. 미리 알고 싶은 것은 당연한 일이지만 우리가 간과하지 말아야 할 것은 지역이 어디가 될 것인지 보다 과연 앞으로의 시대적 상황에서 “뉴타운”이라는 단어로 새로운 개발 지역을 서울시가 지정할 수 있을지의 여부이다.
뉴타운 지정에 대한 지역 주민들의 기대감은 정치적 바람까지 불러일으킬 만큼 주요 이슈가 되었었다. ‘뉴타운공약’으로 국회의원이 되었는지, 이때 서울시장의 지원사격이 있었는지의 공방을 놓고 웃지 못 할 해프닝이 벌어졌던 것을 우리는 지켜보았다. 투자자들의 관심이 집중되지 않을 수 없는 이유인데 진행사항과는 큰 상관없이 지정될 수 있다는 소문만으로도 가격 급등 현상이 만들어지고 있는 것이 현실이기 때문이다.
2010년 이후에는 ‘뉴타운’이라는 단어로 지역 개발을 부추기는 행위는 없을 듯하다. 그러니 큰 변수가 없는 한 ‘4차 뉴타운’ 지정은 쉬운 일이 아니다. 그러나 경기 부양, 양질의 주택공급과 서울시 미관 개선, 서울시민의 주거 문화 향상 등을 목표로 둔 서울시의 입장에선 개발 방향을 잡지 않을 수 없다.
이때 기존의 ‘뉴타운 지정방식’이 아닌 다른 이름의 포장으로 새로운 개발계획이 가시화 될 가능성이 높다. ‘4차뉴타운’은 아니지만 그에 버금간다는 의미이다. 뉴타운이라는 단어에 연연하지 말아야 하는 이유이다.
2009년 초, 서울시는 미관을 가로 막아 왔던 한강 주변의 병풍 아파트를 없앤다는 취지 아래 한강 주변에 대한 대대적 개발 계획을 발표하였다. 한강 르네상스가 그것이다. 뉴타운은 아니었지만 그 효과는 그와 비슷하였다.
한강 주변에 대한 공공성 확보차원의 일환임을 밝힌 서울시는 새로운 개념을 만들어 가면서까지 야심찬 포부를 밝히고 있다. 한강 주변의 관광자원이 주변 지역 거주민들의 전유물이 되는 것을 막고 공공적 장소로 활용하여 사회자원화 하겠다는 의미이다. 노들섬의 오페라 하우스 개발 계획이 발표되었고, 인공섬 계획을 비롯, 다리마다 조명을 다시 설치하는 등의 작업 등이 일사천리로 움직이고 있다. 이에 한강 주변 단독밀집지역에 대한 개발 압력이 높아지는 것이다.
그러한 지역들에 대해 새로운 용어로 ‘전략정비구역’,과 ‘유도정비구역’이라는 말을 사용하여 지정했는데 이것의 의미가 무엇인지 정확한 정의는 없는 상태다. 기존 뉴타운과는 다르게 용적률 상향과 높이 완화, 층수 제한 완화 등의 내용을 좀 더 구체적으로 담고 있다.
이 분야에 몸담은 사람이라면 어느 정도 예견한 지역들이지만 서울시장이 직접 발표한 한강변 개발 계획으로 해당지역이 2009년 중순 반짝 상승을 보였었다. 이들 지역의 개발 계획 발표가 뉴타운 지정과 다름없다는 의미이다.
어쩌면 투자자들이 중요하게 보아야 할 것은 ‘4차뉴타운’이라는 단어로 포장된 지역의 지정이 아닌 지역 개발에 대한 ‘서울시의 의지 표명’일 것이다. 그런 의미에서 본다면 한강변 초고층 계획은 ‘4차 뉴타운’과 다름없다. 서울시의 강력한 의지가 담겨있기 때문이다.
2009년 중순, 압구정동 일대의 아파트, 여의도의 재건축 가능 아파트 호가가 크게 상승한 것이 그것이다. 그리고 거론된 지역 중 많은 지역이 4차 뉴타운 후보지역으로 회자되고 있었던 만큼 뉴타운 지정과 다를 바 없다는 의견이다. 성수, 합정, 자양, 당산, 망원, 이촌, 압구정, 여의도를 한강 변화 선도 전략정비구역, 유도정비구역 등으로 지정, 합동 개발하여 한강변 높이관리로 개방감과 시각통로를 확보하고 스카이라인을 획기적으로 혁신한다는 내용이다.
건폐율을 낮추고 용적률을 높여 경관을 살리고 기반시설을 확충하는 방안에 대한 토론은 1998년도 이후부터 꾸준히 있어왔다. 삼성동 아이파크가 그렇게 지어진 건물이다. 공원을 크게 확보하고 높게 건물을 올려 경관도 살리고 녹지도 확보하는 방법이다.
그러나 너무 잘 지어진 탓에 아파트 가격을 폭등시키는 부작용(?)이 있어 쉽게 허가할 수 없는 부분이기도 하였다. 그리하여 압구정 일대의 높이 제한 완화와 용적률 상향의견이 있을 때마다 반대 의견이 많았었다.
한강 르네상스 계획은 경기를 살리기 위한 방편의 하나임에도 분명하다. 이전에 발표된 서남부, 동북권 르네상스도 같은 맥락으로 바라 봐야 한다.
그리고 이제 시작이라는 느낌이다. 2010년엔 더 많은 계획들이 각각의 다른 이름으로 쏟아질 것이다. 그 시작이 아주 잠깐 동안의 반짝 장세가 될지, 부동산 경기 활황으로 가기 위한 시작점이 될지는 알 수 없지만 그것이 무엇이 되었건 간에 개발 계획이 발표되고 있는 시점이 중요하게 느껴지고 있는 것은 사실이다.
‘4차뉴타운’, ‘유턴프로젝트’, ‘재정비촉진구역’, ‘유도정비구역’, ‘전략정비구역’등의 복잡한 단어에 연연하지 말고 사업성이 좋은 지역, 서울시의 의지가 강한 지역을 먼저 공략할 때이다.
(한강 르네상스)
(동북권 르네상스)
그렇다면 그것을 현실화할 구체적인 방법론은 무엇인가? 주택 공급에 대한 방법론은 크게 두 가지로 나눠지는데 신도시 건설과 구도심 개발이 그것이다. 신도시 건설은 비교적 쉬운 방법으로 주택공급이 가능하나, 서울 주변에 유효택지가 부족해지면서 실용성에서 구도심 공급보다 가치가 밀리고 있다.
과거 정권에선 신도시 건설을 주택 공급의 주요수단으로 사용해 왔는데 공급의 효과가 크지 않아 지금은 구도심 개발로 공급의 방향을 전향하는 분위기이다. 신도시 건설은 양적 공급에만 치중되어 있어 주거문화 향상에 크게 기여하지 못했다는 평가이다. 하지만 진행이 쉬운 방법이므로 정책적으로 선호되고 있었다.
그러나 구도심 개발은 신도시 건설에 비해 이해관계인이 복잡하게 얽혀있어 진행이 그리 쉬운 사항이 아니다. 용산 참사에서 보듯 강력한 저항에 직면하는 경우가 많고 그로인해 진행과정에서 얘기치 못한 변수가 수시로 발생하게 된다.
구도심 개발의 구체적 방법은 “도시 및 주거환경정비법”에 의한 재개발 재건축이 주로 담당하게 되는데 개별 사업인 재개발과 재건축을 보다 광범위하고 효율적으로 묶어 추진한 사업이 뉴타운이다. 결국 뉴타운은 재개발, 재건축과 같은 개별 사업의 집합인 것이다.
문제는 여러 사업장을 묶었을 때의 복잡함을 어떻게 풀어야 하는지의 부분이다. 복잡한 이해관계를 더 큰 단위로 복잡하게 만드는 결과이기 때문이다. 이러한 복잡함을 풀어보기 위한 구체적 방법의 하나로 제시한 것이 ‘개발권 양도제’와 ‘결합개발제도’이다.
그러나 최초 발표된 개발권 양도제는 현실성의 결여와 제도적 미비의 이유로 사용하지 않게 되었고 결합개발제도만이 현재 시험대에 올라와 있다.
최근 발표된 후암동과 해방촌의 개발 사업이 결합개발 제도의 모델이다. 세운상가 일대도 마찬가지이다. 서울의 숙원 사업중 하나인 녹지축 계획과 아파트 공급이라는 두마리 토끼를 함께 잡아 보겠다는 의도이다. 여러 사업장을 묶어서 서로 윈윈한다는 전략인데 대신 함께 진행하였을때 손해를 보는 지역에 용적률 인센티브를 주어 공동 진행의 마찰을 줄이는 방식을 취하고 있다. 후암동, 해방촌 일대의 결합개발제도 성공여부가 뉴타운 사업(구도심 개발사업)의 마찰을 줄이는 방법론의 제시에 있어 시험대가 될 것으로 보인다.
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