기존에 재개발, 재건축 방식은 소규모 구역단위의 사업이었습니다.
사업시행주체는 주민들의 동의로 설립된 조합, 즉 민간이었구요..
그런데 이런 방식은 도로, 학교, 공원, 상하수도 시설 등 소위 기반시설의 부족 등의 문제점을 가져왔고
따라서 해당 구역은 건물단위로 개선되는지 몰라도 전반적인 주거환경의 근본적인 개선책은 되지 못했습니다.
이래서 나온것이 '뉴타운'과 '균형발전촉진' 사업입니다..
이런 용어들은 서울시에서 시작된 단어로서 그 근거는 '서울특별시 지역균형발전지원에 관한조례' 입니다.
즉, 법적 근거가 없는 '행정계획'이었지요
이 조례에 의하면 쉽게말해 '뉴타운'은 주거지역, '균형발전촉진'지구는 상업지역을 위주로 한다고 보시면 됩니다.
기본취지는 먼저 광역적으로 개발계획을 세우고 기반시설 등을 미리 개선, 배치를 하고나서
개발을 하자..하는 취지였지요
서울시에서는 이 조례를 근거로 '뉴타운'과 '균형발전촉진'지구를 1차,2차,3차에 걸쳐서
총 33개를 지정하고 사업을 추진하고 있었지요...
여기서 잠깐, 이 조례에 의한 사업은 어떤식으로 추진되느냐? 하는것을 간단히 말씀드리겠습니다.
우선 '개발기본계획'을 지구별로 수립합니다. 예를 들어 '영등포 뉴타운'지구이면 이 넓은 지구에 대해서
어떤 식으로 개발할 것인지 계획하는 것입니다. 계획은 해당 자치구에서 수립하구요...
그런데 이 넓은 지구 전체를 한번에 사업, 즉 공사를 할 수 는 없지 않겠어요?
그 안에는 신축 건물들이나 개발하지 않아도 되는 것들도 많을테니까요.
그래서 지구 전체를 여러개의 '구역'으로 나누고, 각 구역별로 어떤 식으로 개발할지를
이 계획에서 설정합니다. 사업방식(주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비, 시장정비...등)을 결정하고
대략 용적률, 건폐율은 어떻게 할지 뭐 그런 것들 말이지요
바로 이 개념이 '광역개발'이고 이것이 '뉴타운'이나 '균형발전촉진'사업이 만들어진 이유이지요
먼저 큰 그림을 그리는 작업이 있으니까 이 때 미리 공원이나 도로.. 뭐 그런 것들을 확보하는 것이지요.
하지만 말씀드렸다시피 실제 사업은 작은 구역별로 하고, 그 구역에 대한 사업은 기존에 재개발, 재건축 사업과
거의 비슷하다고 보시면 됩니다. 주로 조합설립해서 사업하는 민간사업이지요..
물론 도로나 기반시설은 필요에 따라 공공에서 시행할 수도 있지만요
'개발기본계획' 수립이 완료되면 기존 재개발 사업과 비슷하게 '추진위 설립 -> 정비구역지정 ->
조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분계획인가 -> 이주및철거 -> 착공 -> 준공및입주' 순으로
진행됩니다...(재개발의 경우)
하지만 기존 소규모 재개발사업과는 달리 전체 지구에 대한 계획을 선행했기 때문에
지구 전체적으로는 일정한 개념이 도입된, 종합적인 개발이 이루어질 수 있는 것이지요
암튼...
그러던 중 2006.7월에 드디어 '도시재정비촉진을위한특별법(도촉법)' 이 만들어지게 되는 것입니다.
서울시에서 도입한 뉴타운이나 균촉의 개념의 필요성이 국가에서도 인정되었다고 보시면 됩니다.
그래서 드디어 일개 지방자치단체의 '조례'가 아닌 정식 '특별법'이 만들어 졌고
이 법을 근거로 서울시 뿐만아니라 전국 어디에서나 이 개념이 도입될 수 있게 되었지요.
그런데 여기서 중요한 것은 새로 제정된 '도시재정비촉진을위한특별법'에서는 '뉴타운'이나 '균촉'이란 말을
쓰지 않습니다.(일개 서울시에서 만든 용어를 절대 쓸수 없다는 건교부의 의지-_-였을까요 ㅎ)
암튼 이 법에서는 '재정비촉진지구' 라는 말로 통일됩니다.
여기에서 성격에 따라서 주거지역 중심은 '주거지형'으로, 상업지역 중심은 '중심지형'이라고 나뉘는 것이지
무조건 '재정비촉진지구'라고 쓰시면 됩니다.
그렇다면 서울시에서는 어떻게 했느냐??
한참 조례 만들어서 사업하고 있는데 중간에 법이 생겼으니 말이지요.
그래서 서울시에서는 상황을 봐서 일부 필요한 지구들만 이 법의 적용을 받을 수 있도록 일부 '의제처리' 하였고.
그렇지 않은 지구들은 아직도 그냥 '조례'에 근거하고 있습니다.
대부분이 의제처리를 했지만...아닌 지구들도 분명 있습니다.
그러니까 기존 조례에 근거하는 지구는 '뉴타운'이니 '균촉'이니 하고 불러야 맞는것이고..
의제처리를 통해서 '도시재정비촉진을위한특별법'에 근거하는 지구들은 '재정비촉진지구'라고 불러야 맞습니다.
그리고 나서 서울시에서는 2개 지구(세운, 창신숭인)를 2007년에 지정했고,
지금은 총 35개 지구의 사업이 추진되고 있습니다.
http://development.seoul.go.kr에 가시면 35개 사업에 대해서 잘 나와있더군요..
그렇다면 '도시재정비촉진을위한특별법'에 의한 사업은 어떤식으로 진행되느냐???
기존 조례에 의한 방식과 크게 다르지 않습니다.
여기서도 지구지정(자치구청장이 시장에게 신청)된 다음 우선적으로 지구 전체에 대한 '재정비촉진계획'을
수립하게 됩니다. 물론 자치구에서 수립하구요...최종 승인은 시장이 하게 됩니다.
그런데 여기서 크게 다른 것은 '재정비촉진계획'이 완료되어 결정고시가 되게 되면
기존에 '개발기본계획결정' + '정비구역지정' 절차까지 완료되었다고 간주한다는 것입니다.
즉, 두 단계의 과정을 한단계로 줄였다고 보시면 되고, 기존에 개발기본계획이 결정되었어도
다시 정비구역지정까지 평균 2~3년이상씩 걸렸던 것을 생각하면 사업기간이 많이 단축된 것이지요
그래서 아마 법 이름도 '도시재정비'촉진'을위한특별법'이 아닐까 싶네요..
암튼 '재정비촉진계획'의 내용에는 건폐율, 용적률, 구역지정, 구역별 사업방식(재개발, 재건축,
도시환경정비사업 등등), 기반시설설치관련, 임대주택 관련 등등이 포합됩니다.
이렇게 해서 재정비촉진계획이 수립 완료가 되면 정비구역지정까지 된걸로 보니까
'추진위 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 관리처분계획인가 -> 이주및철거 -> 착공 -> 준공및입주' 순으로
진행되게 됩니다...(재개발의 경우)
참고로 서울시의 뉴타운 아니 '재정비촉진지구'가 추가지정에 대해서 부동산 관련 쪽에 관심이 많으신 것 같은데
2008년 초에 당분간은 추가지정할 계획이 없다고 서울시에서 공식 발표한 것으로 알고 있습니다