집을 짓기 전에 알아둬야 할 사항은 무엇일까요?
단독주택, 전원주택, 주말주택, 빌라, 다세대, 다가구, 상가주택, 동호회 집짓기, 주말주택 동호회 등 주택을 짓기 전에 알아야 할 사항을 정리해 봤습니다. 큰 순서대로 나열하자면 아래와 같습니다.
1. 상담을 통한 건축컨셉 방향 찾기(건축가 미팅)
2. 집짓기 대상부지 현장답사
3. 기본설계(건축인허가) 및 개발행위허가(측량)
4. 실시설계 후 시공/인테리어(외장내장공사)
5. 완공(준공) 및 인도
6. 사후관리
1. 먼저 상담을 통한 건축컨셉 방향을 위한 건축가와의 미팅에서는 건축주 본인이 어떠한 집을 원하는지 건축전문가에게 자세히 얘기하는 것이 중요합니다. 여기서 건축가는 누구냐 하는 문제가 생기는 데 건축사를 보통 건축가로 지칭합니다. 건축사 자격증을 취득한 건축설계 전문가를 우리는 건축가라고 합니다. 집을 짓는 사람들을 건축가라고 하는 게 아니란 뜻입니다. 건축설계를 제대로 하면 건축디자인과 설계도면이 나옵니다. 이것을 시공업자에게 의뢰하면 비로소 실체 건물이 들어서는 것입니다. 따라서 건축가와의 진솔한 미팅이 없으면 아무리 훌륭한 시공사를 만난다 할지라도 좋은 건물은 나올 수 없는 것입니다.
2. 집짓기 대상부지 현장답사인데 이 때 역시 건축가와 함께 현장을 답사합니다. 건축주가 원하는 내용의 주택에 대한 이해가 생겼다면 그 다음에는 건축가와 현장을 찾아 부지의 형태와 주변 건물이나 현황을 파악해야 합니다. 땅 아래에 무엇이 있는지는 건축가도 땅을 파 보기 전에는 알 수 없습니다. 그러나 오랜 경험과 노하우를 가진 건축가들은 땅의 형세와 주변지역의 현황만 보고도 땅 속에 암반이 많은지를 어느 정도는 알 수 있습니다. 좋은 땅이라고 생각했는 데 열심히 땅을 팠더니 암반이 끊임 없이 나온다면 .. 여러분은 어떻게 하시겠습니까. 건축가와의 현장답사는 매우 중요한 일입니다.
3. 기본설계를 통해 평면도와 조감도를 만들어내고 건축인허가를 받습니다. 이 때에는 토목설계도 함께 진행하여 개발행위허가도 받아야 합니다. 보통 도시지역에서는 경계측량 정도로 끝나는 경우가 많으나 산, 임야, 전, 답 등에서는 토목설계와 현황측량은 필수입니다. 도시지역이 아닌 곳의 전원주택이나 단독주택의 경우 입목도, 경사도, 진입로 등을 확보해야 하는 데 산이나 임야에서는 산지전용허가, 밭이나 논은 농지전용허가를 받아야 합니다. 개발행위허가를 받아야 건축물을 지을 수 있습니다.
4. 기본설계를 통해 개발행위허가와 건축인허가를 받았다면 시공을 위한 실시설계를 진행합니다. 많은 분들이 이 부분에 대해서 혼란스러워 하시는 것 같은데 기본설계만 있으면 시공사가 알아서 다 건축해주는 걸로 알고 있습니다. 틀린 말은 아니지만 기본설계만 하는 경우에는 결국 시공사와 어떻게 시공계약을 했느냐에 따라 건축주가 시공사의 말대로 끌려 다니냐 그렇지 않느냐가 판가름 납니다. 시공금액이 3억이라고 가정할 때 실시설계 즉 시공상세 도면이 없으면 시공사는 시공금액의 집행사항을 마음대로 결정할 수 있습니다. 왜냐하면 시공도면이 없거나 대충 그렸기 때문입니다. 하자가 발생하거나 시공 과정에서 건축주와 시공사 간에 분쟁이나 다툼이 끊이지 않는 이유가 바로 여기에 있습니다. 비용을 줄여보고자 실시설계를 하지 않아서 생기는 문제들입니다. 반면에 실시설계를 진행하면 시공사는 실시설계 도면에 나와 있는 내용대로 시공을 해야 합니다. 그렇지 않으면 계약 위반이 되는 것이죠. 시공과정에서 실시설계 도면에 의해 시공이 어려울 때는 다시 건축주 및 건축가와 협의하여야 합니다. 기본설계에서는 상세도면이 아니기 때문에 시공사 입장에서는 매우 편하게 시공할 수 있습니다. 반면 건축주의 세심한 요구사항이 제대로 반영되지 못하다는 점을 기억하시기 바랍니다.
5. 완공(준공) 및 인도
준공검사에 필요한 각종 준공서류를 준비하여 사용승인을 받는 과정을 진행합니다. 하자가 있는지 여부를 하나 하나 체크해야 합니다.
6. 사후관리
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7. PM서비스 계약
위 6가지가 집짓기 주요절차에 해당 되는 데, 다만 위 사항은 건축주가 직접 집짓는 과정을 매니지관리 할 수 있을 때 해당되는 사항으로 이해하시면 좋을 것 같습니다. 여기에 7번째 사항을 넣는 다면 PM서비스 계약이 추가될 것입니다. PM서비스는 프로젝트 매니니먼트로서 건축주가 직접 관리하지 않아도 건축 및 개발전문용역업체가 직접 건축이나 개발과정을 관리합니다.
건축이나 개발과정에서 생길 수 있는 각종 위험요소 등을 PM업체가 사전에 방지하고 성공을 위한 전략과 계획을 수립하여 진행하며 건축주에게 진행상황이나 문제점들을 보고하여 사업의 목적이 안전하고 빠르게 진행되는 것을 돕는 것입니다. 일종의 용역서비스업체와 계약을 하면 시공과정에서 발생할 수 있는 여러가지 문제들을 해결하는 해결사로 보시면 됩니다.
PM서비스 계약 내용에는 건축주를 대신하여 사업계획서를 작성하고 건축설계와 시공사선정, 시공감리와 감독, 준공 및 사후관리에 필요한 각종 업무를 대행한다는 내용이 들어가 있습니다. 건축주는 신뢰할 수 있는 PM서비스 업체를 선정하여 개발이나 건축관련 사업을 의뢰하고 용역서비스 비용을 지불합니다. 계약-착공-완공 등 3단계로 나누어 서비스 비용을 지급하여 PM업체가 만족스러운 서비스를 제공하는 지 여부를 판단하면서 비용을 지급합니다.
건축주가 직접 개발과 건축 전과정을 관리할 수 있다면 PM서비스 계약은 필요 없을 수 있으나 최근 들어 시공사선정을 잘못하여 시공과정에서 생기는 각종 분쟁이나 적은 비용을 들여도 될 부분에 대해 과다비용을 지출하는 사례들이 늘고 있습니다. 과거에도 종종 있는 일이었지만 해가 갈수록 줄어들지 않는 것은 건축주가 시공사에게 전적으로 의존할 수 밖에 없는 경우가 많기 때문입니다. 경험이나 기술력 등에서 시공사를 앞설 수 없기 때문입니다. PM서비스 업체는 건축과 부동산개발 전문가들로 구성된 조직이기 때문에 시공사를 견제할 수 있으며 건축주가 안심하고 건축을 시행하는 데 중요한 역할을 합니다.
집을 지으려면 예산을 짜야 하고 디자인을 고민하고 기간을 고민하고 또 자금운영 계획과 세금관련 내용들은 꼼꼼하게 챙기면서 가장 중요한 건축 및 개발과정에는 너무 소홀한 경우가 많습니다. 꿈을 이룬 집에서 하자없이 제대로 건축하려면 시공과정을 잘 관리해야 합니다. 본인의 지식이나 경험 그리고 노력이 부족하다면 전문업체에 의뢰하여 공사전과정을 관리하는 것이 비용을 줄이고 시간을 줄이는 지름길이 됩니다.
