존치지역과 건축제한 해제
서울시는 얼마 전 동대문구 전농동 일대 존치지역 4곳에 대해 건축제한을 해제하겠다고 발표했다. 이곳은 전농?답십리 2차 뉴타운지구로, 2008년 11월 20일 재정비촉진지구로 지정이 의제된 곳이다. 장기간 진행되지 않은 존치지역에 대해 건축규제가 계속됨에 따른 주민의 재산권 침해를 건축해제의 이유로 들고 있다.
건축제한은 뉴타운지구 지정 시 건축제한, 정비예정구역 수립 및 구역지정 고시의 경우, 재정비촉진지구 지정 시 가해진다. 여기에서 뉴타운지구란「서울시 지역균형발전지원에 관한 조례」(이하 지역균형발전조례)를 포함한 「도시재정비촉진을 위한 특별법」(이하 재정비특별법)에서의 재정비촉진지구(이하 촉진지구)까지를 말한다. 또한, 정비예정구역 중에서도 개발이 지지부진한 곳도 올 하반기쯤 그 지정을 해제하겠다고 한다.
존치지역 등에 대한 ‘건축제한 해제’, 일견 그럴듯해 보인다. 그러나 재정비특별법을 조금이라도 들여다본 사람이라면 이러한 행정에 분통이 터질 것이다. 촉진지구 지정 시 주민들의 의견은 별다른 영향을 주지 못한다. 공람이라는 절차가 있다고 하지만, 그저 주민들의 아우성을 들어주는 정도다. 재정비촉진사업을 위한 지구지정을 하면서 사업이 불가능한 존치지역은 왜 포함된 것일까?
그 이유는 면적 규모를 맞추려고 존치지역 등을 억지로 끼워 넣어서 그렇다.
예를 들어, 촉진지구로 지정하려면 주거지형의 면적이 50만㎡이상, 중심지형은 20만㎡이상, 고밀복합형은 10만㎡이상의 면적이 되어야 한다. 이를 무시하고 촉진지구 신청권자(시장?군수?구청장)는 요건에 맞지 않는 존치지역까지 포함하여 촉진지구로 신청한 결과이며, 경기도의 경우 더 심각한 지경이다. 이렇게 촉진지구로 신청 시 건축제한을 한 다음, 촉진계획 수립 시 사업진행이 불가능한 존치지역에 대하여 건축제한을 해제하겠다는 것이다. 이러니 촉진지구(또는 뉴타운지구도 포함)지정이 작위적이며 정치적이라고 비난받는 것이다.
경기도 뉴타운사업
뉴타운사업은 법정용어가 아니다. 재정비특별법에 의한 촉진지구만을 의미한다. 서울시와 같이 사전에 뉴타운사업을 시행한 것이 아니라, 촉진지구 지정을 위한 순서로 뉴타운사업이라 불렀던 것이다. 재개발사업의 경험이 일천한 경기도는 서울시와 그 수를 맞추려는 듯 무리하게 촉진지구를 지정하면서 그에 앞서 건축제한과 동시에 토지거래허가로 묶었다.
새로 지은 아파트나 재개발사업이 필요 없는 지역까지 촉진지구로 지정하면서 그에 앞서 용도지역 구분 없이 20㎡ 이상의 경우 무조건 토지거래허가구역으로 묶어버렸다. 새로 지은 아파트를 촉진지구로 지정한 자체도 문제이지만, 대지지분 면적이 20㎡ 이상인 아파트는 거래허가를 받지 못하면 팔지 못한 지경에 이른 것도 이 때문이었다. 다행히 2008년 6월 20일 시행령을 개정해 존치관리구역으로 확정되면 이에 해당하지 않도록 개정하였지만, 그래도 민원이 끊이지 않자 2009년 9월 3일에야 이 희한한 규정이 없어지게 되었다.
또한, 안양 만안뉴타운에 대한 재정비촉진계획이 결정되지 않아 지구 지정 효력이 상실되면서, 경기도에서 재정비촉진사업이 무산된 사례는 군포금정, 평택 안정뉴타운 등 3개소라 한다. 앞으로도 촉진사업의 무산은 계속 이어질 전망이다.
재정비촉진사업, 주민이 원하면 지정 해제 가능여부
서울시는 최근 주민들이 원하면 촉진지구 지정을 해제하기로 방침을 정하면서도, 존치구역이 그 주요대상이라고 설명했다. 그렇지만, 결국 ‘뉴타운 출구전략’이 시작되었다고 보는 것이 대다수 의견이다. 부산시의 경우도 재정비촉진지구 주민에게 설문조사를 해 75% 이상의 동의가 있어야 지구지정을 해제하겠단다. 이렇게 재정비촉진사업의 전면 재검토가 이루어지면, 서울을 비롯한 수도권일대 부동산 시장이 혼란에 빠질 것이다. 촉진지구의 지정에 따라 상승했던 부동산 거래가 급감할 것이며, 지역주민들의 격렬한 반발도 뒤따를 것이다.
서울시 등 지방정부는 주민들이 원하면 촉진지구 지정이나 정비예정구역을 해제하겠다고 한다. 부산시의 경우도 해당 주민의 75%의 동의를 요한다고 한다. 지구지정은 주민들의 동의 없이 자신들이 지정해 오다가, 해제 시 동의가 필요하다는 것이다.
재개발사업 등이 10여 년 걸리는 이유가 주민들의 75% 동의가 필요하기 때문인데, 지구지정 해제 시에 동의가 필요하다는 요구는 이해하기 어렵다.
