안녕하세요
설춘환입니다
경매에서 특수물건은 마치 고수들의 전유물인양 언급하시는 분들이 있습니다
물론 특수물건에 관해서는 일반인들보다는 법률적인 지식등이 더 많아야 하는 것은 당연한 것이겠습니다만 학습을 통해 이러한 부분은 많은 타파가 가능하실 것으로 보입니다
경매에서 특수물건의 대표적인 것은 유치권과 법정지상권 물건입니다
먼저 가장 대표적인 유치권 물건은 공사대금을 가지고 있다고 하면서 낙찰대금외에 점유를 이전받으려면 공사대금을 추가로 요구하는 것입니다
얼마전 강남에 있는 상가4건을 낙찰받았는데 15억원에 이르는 유치권 주장하는 자가 있었습니다. 실제 임장을 통해서 확인해 보았지만 실제 유치권은 없었습니다
다만 임차인인 영업자가 인테리어비용을 약 15억가량 6년여에 걸쳐 소요되었다고 하는 것입니다.
하지만 임차인이면서 영업자의 본연의 업무를 위해 지출한 인테리어 비용은 법률상 유치권이 되지 않습니다.
이건과 같은 경우 시세가 35억원인데 18억원에 낙찰을 받은 케이스입니다.
많은 입찰자들이 유치권때문에 쉽게 낙찰을 받지 못했는데요 이번 낙찰받으신 분은 유치권을 깨트리면서 상당한 수익을 올릴수 있을 것으로 전망합니다
더불어 앞으로 강남역에서 초역세권지역은 최소 100년 상권으로 손색이 없어보입니다
자 유치권은 낙찰대금외에 적법하다면 유치권금액만큼 추가비용이 들어가는 것으로 이해를 하시면 됩니다
다음은 법정지상권관련 물건입니다
자 가령 공장이 있는 토지나 건물만 경매로 나온경우입니다
토지나 건물이 함께 경매로 나온다면 법정지상권여지는 없습니다
자 가령 토지만 낙찰을 받았는데 위에 건물이 있을경우, 또는 건물만 낙찰을 받았는데 토지는 나의 것이 아닐경우가 있을 수 있습니다
그런데 이때 일정한 요건이 되는 경우 법정지상권이 있게되는데요
이럴경우 법정지상권 여지있음하면 시세보다 저렴하게 살수 있는 것이 경험칙입니다
다만 고정관념을 탈피하고
법정지상권여지 있음있는데 토지가 경매로 나왔다고 하면
시세보다 저렴하면 무조건 매수하는 것도 고려해봄직합니다
예를들어보면
땅 10억원
건물 5억원짜리가 있는데 토지만 경매로 나왔다
이럴경우 토지만 약 5-6억원정도에 매수할 수 있다면 일단 토지에서 수익을 올리고 차후에 건물소유자와 법정지상권이 없다면 철거소송을 통해서, 또는 지상권이 성립한다면 지료청구소송을 통해 지료도 받을 수 있고, 또한 건물에 대한 매매를 협의해서 싸게 매수할 수도 있다고 봅니다
가령 건물을 4억원에 매수하게 된다면 15억원 물건을 10억원에 매수하게 되는 케이스가 될 수 있다는 것이지요
다만 건물만 매수하는 경우에는 보다 신중을 기해야 하겠다는 것입니다
법정지상권이 있고 지료대비 임대료 수익이 많다면 매수를 고려해볼만 하겠습니다
설춘환 교수의 행복한 경매