이럴때일수록 기본에 충실해야
2010년 12월의 경매시장이 예사롭지 않다.
경매입찰법정이 많은 인파에 다시금 북적이려 하고 있다.
몇 달전만 하더라도 경매입찰법정에 사람이 반도 차지 않았었는데.... 2010년 4월에서 7월까지 사이에 서울의 아파트 낙찰가율이 70%중반을 기록하다가 8. 29 종합대책 이후로 서서히 상승하더니 이젠 어느새 80% 중반을 향해 치달리고 있다.
많은 세미나와 언론의 영향이 큰 듯 싶다. 2011년 공급부족으로 인한 부동산시장의 상승이 예견된다는 소식에 벌써부터 부동산을 선점하려고 하는 분들이 많이 증가한 것 같다.
그 선점의 방법으로 많은 분들이 가장 먼저 선택한 시장이 바로 다름아닌 경매시장이다.
특히 지금처럼 실물경기와 부동산시장이 불확실할 때 경매시장만큼 안전한 투자시장은 없을 것이다. 경매시장은 부동산시장의 선행지표라고 해도 과언이 아니다. 경매시장에서의 낙찰가율 상승과 입찰경쟁률 상승은 일반매매시장에 청신호로 꼽는것이 바로 이런데 있다. 경매시장의 입찰경쟁률과 낙찰가율이 상당히 올라가고 있는 것도 상당히 긍정적이다.
얼마전만 하더라도 대치동 은마아파트 정도면 입찰경쟁률이 7-8대 1정도를 기록했는데 12월초에 서울중앙지방법원에서 열린 은마아파트 입찰에는 무려 18명이 입찰에 참여하였다. 강남 재건축시장에 대한 전망을 좋게 보는 결과라고 봐야 할것이다.
지금 시장에는 많은 유동자금이 눈에 보일정도로 흘러다니고 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있다. 오히려 주식시장은 지금에는 다소간 투자하기엔 지수가 높은 부담이 있고, 예금은 그다지 금리가 높지 않아 큰 수익을 기대하기 어렵고, 펀드를 하자니 과거 펀드하락에 대한 부담감 또는 투자자인 내가 주체가 되지 못하는 부담을 느끼고 있는듯 하다. 가장 좋은 것은 부동산인데 부동산이 오를기미를 보이지 않아 투자를 망설이고 있다. 과연 지금의 꿈틀거리는 시장이 그러한 투자의 물꼬를 터줄 수 있을지 자못 궁금하다.
부동산시장은 어떤 스펙에 따라 움직이기 보다는 투자자들의 심리적 안정감이 오히려 가격을 견인하는 부분이 없지 않아 있는듯 하다. 더불어 많은 투자자들은 더 이상 부동산시장의 큰 하락은 없다는 자신감을 가지고도 있는듯 하다.
다만 방법론에서 곧바로 일반매매 등을 적극적으로 하기에는 다소간 부담을 느끼고오히려 시세보다 싸게 매수해놓자는 심산을 가지고 경매시장에 뛰어들고 있는 것으로 보인다.
오늘도 몇몇 투자자들에게 부동산투자에 대한 상담을 진행했는데 결과는 지금 뭐라도 매수해놓겠다는 생각을 가진분들이 몇 달전보다 점점 많아지고 있다는 것이다.
경매시장은 당분간 과열아닌 과열시장이 될 것으로 보인다
다시금 괜찮다 싶은 아파트의 2회 유찰은 쉽지 않을듯 싶다. 수익형부동산도 마찬가지다 특히 수익형부동산 같은 경우에는 감정가에 연연하지 않고 일정한 임대료수준만 된다면 무조건 매수하겠다는 세력도 많다.
더불어 앞으로 감정평가액이 실제 시세를 반영하여 하락한다면 낙찰가율은 시스템적으로 더욱 상승할 것으로 전망된다.
다만 경매 투자자 입장에서는 이럴때일수록 차분하게 기본에 충실해야 한다.
임대수요와 임대료수준에 따른 수익률에 대한 꼼꼼한 검토는 물론이거니와 경매시장에 대한 막연한 기대감보다는 꼼꼼한 권리분석과 부동산분석 등을 통해 알짜배기 부동산을 골라서 투자하는 것을 절대 잊지 말아야 할 것이다.