안녕하세요 설춘환입니다
2010년 달력이 달랑 한장 남았습니다
그 시작하는 시간에 이런 글을 쓰네요^^
정말 세월은 시속 몇킬로로 가고 있는 것인지...
얼마전 어떤 임차인과 상담을 했는데요 그 내용을 바탕으로
이번에는 주택임차인의 확정일자와 전입신고에 대해 설명하기로 합니다
임차인들이 임대차계약을 맺고 빨리 하려고 하는 것이 바로 전입신고와 확정일자 받는 것입니다 물론 이사를 가는것은 두말할 나위도 없겠지요
그런데 저랑 상담하신 분은 오직 확정일자가 중요하다고 생각하여 당시에는 전입신고를 하지 않고 계약후 곧바로 공증사무실 가서 확정일자만 받았답니다
그리고 본인 스스로 이제 안심이다 우선변제권이 생겼다고 생각했답니다
정말 그럴까요?
만약 2010. 1. 1. 계약을 맺고 2010. 2. 3. 이사를 가기로 하였는데
계약맺고 곧바로 전입신고 하지 않고 확정일자만 받았습니다
그럴때 임차인의 대항력과 우선변제권이 생길까요?
전혀 그렇지 않죠 ^^
왜냐면 확정일자에 의한 우선변제권은 반드시 임차인의 대항력이 전제되어야 합니다
임차인의 대항력이 언제 생기죠?
바로 이사하고 전입신고 하면 다음날 0시에 대항력이 발생하는 것 아닙니까?
확정일자에 의한 우선변제권이 생기려면 반드시 임차인은 그 전제로 대항력을 가지고 있어야 하고 만약 확정일자를 받을때 대항력이 없었다면 차후에 대항력이 생기는 시점에 대항력과 우선변제권이 같이 생기게 되는 것입니다
즉
케이스
1. 임차인
1) 확정일자 - 1월 19일 받았다
점유와 전입신고 하지 않았다 그러면 대항력은 물론 우선변제권도 생기지 않는다
2. 임차인
1) 확정일자 - 1월 19일에 받았다
2) 점유를 1월 22일에 했다
그래도 여전히 전입신고 하지 않았다면 대항력과 우선변제권은 발생하지 않는다
3. 임차인
1) 확정일자 - 1월 19일에 받았다
2) 점유를 - 1월 22일에 했다
3) 전입신고를 - 1월 22일에 했다
그러면 대항력은 점유와 전입신고한 날 다음날 0시니까 1월 23일 0시에 대항력 발생한다
더불어 확정일자를 받을때엔 대항력이 없어 우선변제권이 없다가 대항력이 생기는 1월 23일 0시에 대항력과 우선변제권이 같이 발생한다
4. 임차인
1) 확정일자 - 1월 19일에 받았다
2) 점유를 - 1월 17일에 했다
3) 전입신고를 - 1월 18일에 했다
그러면 대항력은 언제 발생하죠?
바로 1월 19일 0시
그러면 확정일자에 의한 우선변제권은 1월 19일 대낮^^
맞죠?
더불어서 선순위임차인 공부할때 확정일자 이야기하면 수준 떨어지는 것 아시죠?
여러분 제대로 알고 제대로 투자하세요
더불어 본인이 자산을 손실보지 않는것도 재테크의 중요한 첫 단계라는것 놓치지 마세요
여러분 화이팅^^