부동산 경매 시장에 뛰어드는 투자자가 줄어드는 반면 낙찰가율은 급증하면서 안전성과 수익이 큰 부실채권(NPL) 투자가 각광받고 있다. 31일 지지옥션에 따르면 올해 1월 서울 지역 아파트 경매 1건당 평균 응찰자는 6.5명이다. 이는 지난해 월평균 응찰자 8.5명에 비해 2명 가량 낮아진 수치다.
그러나 낙찰가율은 높다. 지난해 주거시설의 낙찰가율은 87.3%를 기록했다. 이는 지지옥션이 통계를 집계한 이래 역대 최고치다. 주거시설 낙찰가율은 지난 2012년 76.2%를 기록한 이후 점차 상승해 2014년 81.2%, 2015년에는 86.3% 등으로 오르는 추세다. 주거시설 중에선 아파트가 가장 인기 많았다.
지난해 아파트 낙찰가율은 92.3%를 기록했다. 응찰경쟁도 치열해 지난해 주거시설 응찰자수 상위 10개 매물이 모두 아파트로 조사됐다. 이처럼 성숙기에 접어든 경매시장에서 낙찰가율이 높게 형성되어 부동산 경매투자로 낙찰받기는 힘들지만 NPL 부실채권을 이용한다면 오히려 안정적이고 높은 수익을 올리기가 쉬워진다.
부동산학 박사이자 NPL분야 베스트셀러 ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 성시근 강남에듀평생교육원장은 개인투자자를 대상으로 NPL 부실채권 실전투자 강의를 진행한다. ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’는 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만2천여부가 판매돼 교보문고·영풍문고 등에서 NPL분야 베스트셀러에 올라있다.
또 저자인 성시근 원장은 지난 2012년부터 최근까지 무려 40차례가 넘게 NPL 부실채권 전문 강의를 해왔으며 그 경험과 노하우를 바탕으로 이번에는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전투자 사례를 토대로 공개한다. 이 강의가 다른 부실채권(NPL) 강의 보다 두드러지는 것은 최근 각광받는 대위변제 기법을 알기 쉽게 전달한다는 점이다. 대위변제는 임의대위변제와 법정대위변제로 나뉜다.
임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 NPL 부실채권에 투자하는 것이다. 임의대위변제는 채무자 협조가 필수적으로 채권 금융기관으로부터 부실채권 매입을 위한 채무자의 대위변제 동의서, 선순위채권 등은 분석하기 위한 경매사건기록열람 위임장 등의 서류가 필요하다.
반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 NPL 부실채권 투자가 가능하다. 성시근 원장은 “NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 위험들이 도사리고 있다”고 조언했다.
성 원장은 이어 “권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 속에 숨어있는 많은 문제들을 단순히 이론만으로 접근하다가는 낭패를 볼 수 있기 때문에 실제 사례별 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓는 것이 중요하다”고 강조했다.
강남에듀평생교육원은 대위변제 투자를 중심으로 ‘NPL 부실채권 실전투자 심화반 51기’ 강의를 진행한다. 강의 날짜는 9월 08일부터 10월 06일까지다.
성 원장은 “대위변제 투자기법을 중심으로 8가지 투자기법(대위변제·배당투자·유입투자·방어입찰·자진변제·재매각·차순위매수신고·전환 무담보 채권 투자기법)을 최초로 개발해 강의한다”며 “특히 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 핵심노하우를 공개한다”고 설명했다.
이어 “특히 NPL 부실채권의 매입, 관리, 배당 등 채권 회수과정에서 발생하는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전투자 사례를 중심으로 명쾌하게 강의한다고 한다”고 덧붙였다.
강남에듀평생교육원은 또 NPL 수강생 중 초보자들을 위해 별도로 경매기초강의를 진행하며 강의 종료 후에도 평생 멘토로서 충실히 정보를 제공한다. 자세한 내용은 네이버 카페 ‘3천만원 3억만들기’와 강남에듀평생교육원에서 직접 확인이 가능하다.
출 처 : UPKOREA
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작성자NPL박사 성시근 작성자 본인 여부 작성자 작성시간 18.08.07 갈수록 부동산 투자의 문이 좁아지는 요즘,
부동산 투자의 돌파구로서 부실채권, 즉 NPL이 각광 받고 있습니다
이러한 흐름에 발 맞춰 ‘NPL 투자의 교과서’라고 불리는 성시근 원장의
《나는 경매보다 NPL이 좋다》가 내용을 보강하여 8가지 NPL 투자 기법 중에서
요즘 대세로 떠오른 ‘대위변제 갭투자 기법’을 집중 분석하고 있습니다.
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