부동산 개발사업의 리스크 요인 분석 및 관리방안
IMF이후 2000년부터 최근까지 부동산 붐에 힘입어 건설업계에는 개발사업이 활기를 띠는 추세를 보이고 있다. 이는 IMF이후 공공공사와 민간 공사 모두에서 적정한 수익성을 확보하기 어려워진 건설업체들이 사업 성공 시 상대적으로 높은 수익성을 기대할 수 있는 개발사업에 속속 뛰어들게 되었기 때문이다.
IMF이후 대형 공공공사는 최저가낙찰제도의 도입으로 낙찰률이 50%대에 이르는 등 수익성이 극히 부진하게 되었으며, 적격심사 공사의 경우에는 수주 가능성이 매우 낮아 수익성을 기대하기 어려운 실정이 되었다. 또한, 턴키나 대안 공사는 엔지니어링 능력을 갖춘 소수의 대형 업체를 중심으로 수주가 이루어지고 있으며, 민자 대상 공사는 상당한 자본 동원 능력이 있어야만 수행이 가능한 상황이다. 또한, 민간 공사의 경우 재건축 등 분양형 도급사업은 브랜드 파워가 있는 소수 대형 업체에게 집중되는 경향을 보이고 있으며, 상가 등 민간 도급 사업은 인맥관계를 통해 수주가 이루어지거나 공사비의 최소화로 적정 수익성의 확보가 어렵다. 이와 같은 상황 하에서 상대적으로 수주 기회가 많은 상위권 대형 업체나 민자사업이 가능한 업체들을 제외한 대다수 건설업체들은 부동산 개발사업의 추진을 통해 수익성을 제고하고자 하는 경향을 보이게 된 것이다.
공공, 민간을 막론하고 건설사업은 수년에 걸쳐 이루어지고 각 프로젝트마다 당면하게 되는 현장 상황에도 차이가 있다. 더욱이 최근에는 건설산업을 둘러싼 환경이 급속하게 변화하고 건설 프로젝트도 대형화ㆍ복잡화ㆍ다양화되는 경향을 보임에 따라 건설사업에 내재된 리스크 요인이 더욱 증가하고 있다. 따라서 이러한 리스크 요인들을 어떻게 관리하느냐에 따라 특정 사업의 수익과 나아가 사업의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아닐 것이다.
특히 개발사업은 사업의 성공 시 도급사업에 비해 상대적으로 높은 수익률이 보장되지만, 업무처리가 복잡하고, 사업형태에 따라 각 사업주의 업무 부담 정도가 다르며, 사업주체 등에 따라 계약형태가 다양하므로 잠재된 리스크 요인도 상대적으로 크고 다양하여 사업 실패의 가능성 역시 높다. 따라서 개발사업의 리스크 관리는 다른 건설사업에서 보다 더욱 중요하다고 할 수 있다.
IMF이후 건설업체가 부동산 개발사업을 추진하는 형태에 큰 변화가 있었다. 즉 대다수 건설업체들은 개발사업의 위험 분산을 위하여 자체적으로 토지를 구입하여 시공과 분양을 일괄적으로 수행하는 데에서 벗어나 시행사를 전면에 부각시키는 “시행사+시공사”구조의 사업방식을 선호하게 된 것이다. 그러나 이러한 방식의 경우에도 일반적으로 상대적으로 규모가 큰 시공업체가 자금조달을 위해 금융기관에 지급보증을 함으로써 실질적으로는 대부분의 리스크를 시공업체가 부담하게 되는 것이 현실이다. 이러한 상황 하에서 현재 개발사업에 보다 적극적인 업체들의 대부분이 시공능력 5위 이하의 업체들이라는 점을 감안할 때 개발사업의 실패는 해당 기업의 사활에 치명적인 영향을 입힐 가능성이 높다.
따라서 개발사업이 기업의 수익성 제고에 기여하는 실질적인 대안이 되기 위해서는 사업추진 단계별로 내재된 리스크 요인들을 사전에 파악하여 점검할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 현재 대부분의 업체들에서 부동산 개발사업에 대한 의사결정은 실무자의 경험과 주관에 의존하는 경향이 커 개발사업 추진 단계별로 내재된 리스크 요인에 대한 구체적인 파악과 개념이 결여된 채 사업을 추진하고 있는 실정이다.
이와 같이 부동산 개발사업에 내재된 리스크 요인을 도출하고 이를 관리하기 위한 실질적인 대안 마련의 중요성에도 불구하고 기존 연구들은 신도시 개발, 택지개발, 공영개발 등 공공부문의 부동산 개발사업 분야에 대한 것이 대부분이며, 민간부문에 대한 연구는 극히 제한되어 있다. 이 중 부동산 개발사업의 위험과 관련된 일부 연구들이 있지만, 이 연구들도 부동산 투자에 있어서의 위험 관리(Sivitanides, Torto and Wheaton, 2000 ; 박원석ㆍ최희갑, 2002)와 프로젝트 파이낸싱 등 자금조달상의 위험관리(서후석, 1999 ; 조주현, 2002 ; 박동규, 2002 ; 황재성, 2002)에 대한 연구들이 대부분이다.
물론, 이 연구들의 내용 중 일부분에 부동산 개발사업 시 당면하는 위험에 대한 언급이 있기는 하나 극히 일부에 그치고 있고, 자금조달상의 위험관리에 대한 연구의 경우 금융기관을 중심으로 위험에 대한 분석이 이루어져 있으며 부동산 개발사업의 추진 단계별로 당면하게 되는 전반적인 리스크 요인에 대한 분석은 이루어지지 않고 있다. 이외에 개발사업의 리스크와 직접적으로 관련된 연구로는 신규호ㆍ김재준(2002)의 연구가 있으나 이는 개발사업의 사전기획단계의 리스크 요인만을 분석하는 데 그치고 있다는 한계를 가진다.
이에 본 연구에서는 국내 부동산 개발사업의 전체 프로세스를 대상으로 각 단계별로 내재된 리스크 요인을 도출하고 각 요인별 중요도를 평가함으로써 개발사업의 성공적인 추진을 위해 요구되는 체계적인 리스크 관리를 위한 기초 자료를 제공하고자 한다. 구체적으로는 첫째, 개발사업의 각 단계별로 내재된 리스크 요인은 무엇이며, 둘째, 이 중 사업 성패에 가장 큰 영향을 미치는 리스크 요인은 무엇인가를 밝혀내고, 셋째, 개발사업의 각 추진단계 중 어떤 단계에 가장 리스크가 큰가를 검토하는데 본 연구의 주 목적이 있다.
출처 : 한국건설산업연구원
IMF이후 2000년부터 최근까지 부동산 붐에 힘입어 건설업계에는 개발사업이 활기를 띠는 추세를 보이고 있다. 이는 IMF이후 공공공사와 민간 공사 모두에서 적정한 수익성을 확보하기 어려워진 건설업체들이 사업 성공 시 상대적으로 높은 수익성을 기대할 수 있는 개발사업에 속속 뛰어들게 되었기 때문이다.
IMF이후 대형 공공공사는 최저가낙찰제도의 도입으로 낙찰률이 50%대에 이르는 등 수익성이 극히 부진하게 되었으며, 적격심사 공사의 경우에는 수주 가능성이 매우 낮아 수익성을 기대하기 어려운 실정이 되었다. 또한, 턴키나 대안 공사는 엔지니어링 능력을 갖춘 소수의 대형 업체를 중심으로 수주가 이루어지고 있으며, 민자 대상 공사는 상당한 자본 동원 능력이 있어야만 수행이 가능한 상황이다. 또한, 민간 공사의 경우 재건축 등 분양형 도급사업은 브랜드 파워가 있는 소수 대형 업체에게 집중되는 경향을 보이고 있으며, 상가 등 민간 도급 사업은 인맥관계를 통해 수주가 이루어지거나 공사비의 최소화로 적정 수익성의 확보가 어렵다. 이와 같은 상황 하에서 상대적으로 수주 기회가 많은 상위권 대형 업체나 민자사업이 가능한 업체들을 제외한 대다수 건설업체들은 부동산 개발사업의 추진을 통해 수익성을 제고하고자 하는 경향을 보이게 된 것이다.
공공, 민간을 막론하고 건설사업은 수년에 걸쳐 이루어지고 각 프로젝트마다 당면하게 되는 현장 상황에도 차이가 있다. 더욱이 최근에는 건설산업을 둘러싼 환경이 급속하게 변화하고 건설 프로젝트도 대형화ㆍ복잡화ㆍ다양화되는 경향을 보임에 따라 건설사업에 내재된 리스크 요인이 더욱 증가하고 있다. 따라서 이러한 리스크 요인들을 어떻게 관리하느냐에 따라 특정 사업의 수익과 나아가 사업의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아닐 것이다.
특히 개발사업은 사업의 성공 시 도급사업에 비해 상대적으로 높은 수익률이 보장되지만, 업무처리가 복잡하고, 사업형태에 따라 각 사업주의 업무 부담 정도가 다르며, 사업주체 등에 따라 계약형태가 다양하므로 잠재된 리스크 요인도 상대적으로 크고 다양하여 사업 실패의 가능성 역시 높다. 따라서 개발사업의 리스크 관리는 다른 건설사업에서 보다 더욱 중요하다고 할 수 있다.
IMF이후 건설업체가 부동산 개발사업을 추진하는 형태에 큰 변화가 있었다. 즉 대다수 건설업체들은 개발사업의 위험 분산을 위하여 자체적으로 토지를 구입하여 시공과 분양을 일괄적으로 수행하는 데에서 벗어나 시행사를 전면에 부각시키는 “시행사+시공사”구조의 사업방식을 선호하게 된 것이다. 그러나 이러한 방식의 경우에도 일반적으로 상대적으로 규모가 큰 시공업체가 자금조달을 위해 금융기관에 지급보증을 함으로써 실질적으로는 대부분의 리스크를 시공업체가 부담하게 되는 것이 현실이다. 이러한 상황 하에서 현재 개발사업에 보다 적극적인 업체들의 대부분이 시공능력 5위 이하의 업체들이라는 점을 감안할 때 개발사업의 실패는 해당 기업의 사활에 치명적인 영향을 입힐 가능성이 높다.
따라서 개발사업이 기업의 수익성 제고에 기여하는 실질적인 대안이 되기 위해서는 사업추진 단계별로 내재된 리스크 요인들을 사전에 파악하여 점검할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 현재 대부분의 업체들에서 부동산 개발사업에 대한 의사결정은 실무자의 경험과 주관에 의존하는 경향이 커 개발사업 추진 단계별로 내재된 리스크 요인에 대한 구체적인 파악과 개념이 결여된 채 사업을 추진하고 있는 실정이다.
이와 같이 부동산 개발사업에 내재된 리스크 요인을 도출하고 이를 관리하기 위한 실질적인 대안 마련의 중요성에도 불구하고 기존 연구들은 신도시 개발, 택지개발, 공영개발 등 공공부문의 부동산 개발사업 분야에 대한 것이 대부분이며, 민간부문에 대한 연구는 극히 제한되어 있다. 이 중 부동산 개발사업의 위험과 관련된 일부 연구들이 있지만, 이 연구들도 부동산 투자에 있어서의 위험 관리(Sivitanides, Torto and Wheaton, 2000 ; 박원석ㆍ최희갑, 2002)와 프로젝트 파이낸싱 등 자금조달상의 위험관리(서후석, 1999 ; 조주현, 2002 ; 박동규, 2002 ; 황재성, 2002)에 대한 연구들이 대부분이다.
물론, 이 연구들의 내용 중 일부분에 부동산 개발사업 시 당면하는 위험에 대한 언급이 있기는 하나 극히 일부에 그치고 있고, 자금조달상의 위험관리에 대한 연구의 경우 금융기관을 중심으로 위험에 대한 분석이 이루어져 있으며 부동산 개발사업의 추진 단계별로 당면하게 되는 전반적인 리스크 요인에 대한 분석은 이루어지지 않고 있다. 이외에 개발사업의 리스크와 직접적으로 관련된 연구로는 신규호ㆍ김재준(2002)의 연구가 있으나 이는 개발사업의 사전기획단계의 리스크 요인만을 분석하는 데 그치고 있다는 한계를 가진다.
이에 본 연구에서는 국내 부동산 개발사업의 전체 프로세스를 대상으로 각 단계별로 내재된 리스크 요인을 도출하고 각 요인별 중요도를 평가함으로써 개발사업의 성공적인 추진을 위해 요구되는 체계적인 리스크 관리를 위한 기초 자료를 제공하고자 한다. 구체적으로는 첫째, 개발사업의 각 단계별로 내재된 리스크 요인은 무엇이며, 둘째, 이 중 사업 성패에 가장 큰 영향을 미치는 리스크 요인은 무엇인가를 밝혀내고, 셋째, 개발사업의 각 추진단계 중 어떤 단계에 가장 리스크가 큰가를 검토하는데 본 연구의 주 목적이 있다.
출처 : 한국건설산업연구원
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