아직도 자식연금, 자식보험을 믿으시나요?
내 인생의 행복한 노후설계는 부동산 연금으로......
2011년 10월 7일
목차
1부 : 노후설계 총론
◆ 늙어서 자식에게 손 벌릴 이유가 없다 - 자식보험 믿지마라!
◆ 노후설계는 언제? 후순위가 아닌 선순위 이다.
2부 : 부동산으로 연금 받을 수 있는 수익성 부동산에 투자하기
행복한 노후설계는 부동산연금 ‘너만 믿는다’
◆ 꼬박 꼬박 통장에 꼽히는 수익성 빌딩 투자
◆ 임대주택사업 ◆ 상가
◆ 오피스텔 ◆ 기타......
제 2 부
◆ 부동산연금을 받을 수 있는 수익성 부동산에 투자하기
행복한 노후설계---부동산연금 ‘너만 믿는다’
‘투자환경’을 보는 지혜가 필요하다
지금은 나무(미시적 경제흐름)보다는 숲(거시경제)을 보는 지혜가 필요할 때라고 할 수 있다. 당장 눈앞의 호재보다 재료를 둘러싼 거시적 경제 환경이 어떻게 달라지고 있는지를 파악하는 게 투자의 성공비결이다.
‘자금계획’의 기본요건
수익 있는 곳에 집중하자
“그 동안 노후를 위해 자금을 조금씩 모아왔어요. 한 10억 원 정도 있는데 빌딩을 살 수 있을까요? 강남은 어렵나요? 그렇다면 강북권이라도 가능할까요? 아니면 다른 수익형 부동산이라도 추천 좀 해주세요.”
지인의 소개로 필자를 찾아 온 한 분의 말이다. 이 분은 노후 생활을 위해 짭짤한 임대수익을 얻는 빌딩으로 눈을 돌린 케이스다. 노후자금이 5억 원 이하였다면 오피스텔이나 도시형생활주택 투자를 고려했겠지만 10억 원 이상 자금이 되다보니 소형빌딩으로 눈높이를 높였다.
이 분이 찾는 빌딩은 소위 ‘꼬마빌딩’이다. 서울이나 수도권 요지에 위치한 5층 이하 작은 상가건물이 꼬마빌딩으로 통한다. 물론 대부분 핵심지 빌딩이 100억 원을 넘나든다. 반면 서울 강남 이면도로나 강북, 수도권으로 눈을 돌리면 10억~30억 원대 빌딩도 간간이 발견할 수 있다.
수도권의 경우 근린생활빌딩에 투자도 괜찮은 편이다. 실제 근린생활빌딩이 오피스빌딩보다 임대수익률이 높게 나타나고 있다. 대형할인점, 백화점 등이 주변에 있는 게 이 같은 현상은 두드러진다. 유동인구를 쉽게 끌어들일 수 있어 상권 성장 가능성이 높기 때문이다.
그러면 자금계획은 어떻게 세우는 것이 현명할까?
자금계획을 세울 때 고려해야 할 조건이 있다. 높은 확정 수익금을 올리려면 저가매입이 우선이다. 싸게 사야만 나중에 되팔 때 높은 시세차익을 올릴 수 있다. 필자는 수익형 부동산 가격은 자신이 보유한 금액의 2배를 넘지 않는 물건이 좋다고 조언하고 싶다.
투자금액을 결정할 때 보증금과 담보대출이 매매금액의 50% 이내인 매물에 한정하는 것이 좋다고 본다. 예컨대 임대보증금과 담보대출을 합쳐 5억 원이라면 자기자본 5억 원을 합쳐 매매금액이 10억 원 이하 물건을 노려볼 만하다는 얘기다.
상품 지역의 선택과 집중이 필요하다
‘돈 걱정 없이 살고 싶다.’
단순할 것 같지만 노후를 맞이하는 사람들이라면 누구나 갖고 있는 생각이다. 이 같은 생각을 하면서 마음속에 부자에 대한 동경과 꿈을 지니고 살아간다.
사실 부자가 되고 싶은 것은 누구나 갖는 바람이다. 그 누구도 가난한 사람이 되고 싶은 사람은 없다. 노후에는 더욱 그렇다. 하지만 실제로 가난한 사람이 부자보다 훨씬 많은 게 사실이다.
그렇다고 해서 낙담하기는 이르다. 투자방법을 찾으면 된다. 돈을 운용하는 방법을 찾아낸다면 얼마든지 노후를 편안하고 행복하게 보낼 수 있다. 상품지역의 선택과 집중에 충실하면 가능하다.
입지는 임대수요가 형성될 수 있는 곳인지 여부가 중요하다. 수익형 부동산은 특성상 시세차익형보다는 임대수익형 부동산이다. 따라서 교통편이 우수한지 살펴보는 것이 좋다. 수익형 부동산은 입지에 따라 수익률이 좌우되는 만큼 임대수요가 집객할 수 있는지 살펴야 한다.
만일 역세권이 같다고 치자. 이 같은 경우 단일역보다는 환승역이 낫다. 인근에 대학가, 업무밀집지역, 대기업 수요, 관공서 밀집지역 등이 있다면 금상첨화다. 수익형 부동산의 안정적인 임대수익을 위한 좋은 입지이기 때문이다. 여기에다 주변에 개발호재가 풍부해 장기적인 투자가 가능하다면 더 말할 나위 없다.
인근에 공급대비 임대수요가 풍부한 지역을 1순위다. 그 지역에 처음으로 공급되거나 한동안 공급이 없었다면 최고라고 할 수 있다. 대기업, 대학가, 지하철 개통 등 교통 개선 지역, 관공서 이전지 등도 노려볼 만하다.
‘임대주택사업’은 분명 다르다
일본의 속담 중에 ‘다리가 두 개만 달린 사람이, 다리가 네 개인 돈을 붙잡으려면 밤낮 가릴 것 없이 미친 사람처럼 쫓아다녀야 한다’는 말이 있다.
이 속담을 부동산시장에 적용시킨다면 ‘다리가 두 개인 사람이, 다리가 열 개인 부동산을 붙잡으려면 불철주야 쫓아다녀야 한다’라고 바꿔볼 수 있다.
부동산으로 성공하는 사람들은 투자 운도 어느 정도 작용한다. 하지만 그 보다는 남다른 노력을 엄청나게 하는 경우가 태반이다. 이들은 특히 나름대로 투자원칙을 세우고 이를 고수함으로써 성공을 일구어 냈다.
수익률 계산에 정성을 기울이자
중요한 것은 내재가치가 높은 물건을 찾는 일이다. 일반적으로 불황기에는 내재 가치가 높은 주택이 높은 평가를 받는다. 내재 가치가 높은 주택은 실수요자들이 많이 포진해 있다.
여기서 눈여겨 볼 것은 내재가치가 높은 주택은 전세 비율이 높다는 점이다. 바꿔 말하면 전세 비율이 높은 물건을 노리라는 얘기다. 전세 비율이 높다는 것은 월세로 환원했을 때도 임대 수익률이 높게 나온다.
대학가 인근이나 역세권, 실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대 수익률이 높게 형성될 것으로 예상되는 전세 비율이 높은 지역의 소형 주택 등이 이에 해당한다고 할 수 있다.
필자는 다시 한 번 임대주택사업도 이제는 수익형 부동산으로 생각해야 한다고 강조하고 싶다. 월세를 얼마나 받을 수 있을까 미리 가늠해 보고 투자하면 투자에서 손해 볼 일은 거의 없다는 생각이다. 지금부터라도 임대주택에 투자하기 전에 임대료를 미리 가늠해 보고 투자하는 습관을 들여야 한다.
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‘상가’는 분명 다르다
잘 고르면 부동산연금이다
상가는 옥석을 고르는 게 여간 어려운 일이 아니다. 같은 수익형부동산이라도 도시형생활주택이나 오피스텔에 비해 입지분석이 까다롭다. 게다가 같은 입지 안에서도 업종에 따라 성공 여부가 갈리기 일쑤다.
상가투자를 할 때 우선 고려할 것은 기존 상권의 발달지역에 있는지 여부다. 일단 단지 규모가 클수록 유리하다. 최소한 500채 이상은 돼야 필수업종이 입점할 수 있다고 보면 된다. 단지 내 상가 이용률이 높은 중소형 평형대의 가구 수가 많을수록 좋다고 할 수 있다.
사실 단지 내 상가라도 급수는 나눠진다. 따라서 단지 상가의 기능을 넘어서야 좋다고 할 수 있다. 외부 소비층의 추가 유입이 가능한 입지가 가장 좋다. 지역 내 상업시설 또는 시장과 연결된 길목에 위치한 경우 집객효과가 높고 업종 선택의 폭도 넓어진다. 물론 임대료를 비롯해 향후 시세차익도 커질 수 있다.
단지 내 상가라고 수요를 단지로 한정해서는 안 된다. 오히려 외부로 확대해야 한다. 세대수가 적거나 단지 내 후문에 위치했더라도 외부 인구까지 끌어들일 수 있는 입지의 상가는 투자에 있어 더 유리한 법이다.
시세가 활발하게 거래되거나 이동이 빈번한 지역을 찾는 것도 옥석을 가리는 현명한 접근방법이라고 할 수 있다. 이동이 빈번한 것은 상가가 주출입구에 있는지 체크하면 쉽게 알 수 있다.
성장 발달 단계에 있는 아이템이 있는지 유심히 지켜보는 것도 방법이다. 간혹 투자자들 중 대다수가 ‘지하철역 도보 1분 거리’ 등과 같은 상가 광고 문구에 현혹되는 경우를 보게 된다.
필자는 이를 보면서 안타까운 마음이 먼저 생긴다. 상가는 각각 소비자가 찾는 목적이 다른 만큼 단순히 역세권이라는 말에 혹하기보다 개별 성격을 파악하는 게 필요하다고 생각한다.
일반적으로 역세권 상가는 유동인구가 많아 소비지가 많고 그만큼 높은 임대료가 형성되어 있다. 그러나 역세권이라고 해서 모두 그런 것은 아니다. 환승역에 불과하거나 이용인구가 많지 않은 곳들도 다수다.
같은 역이라도 출구에 따라 상권의 성격과 파워도 다르게 나타난다. 주택가로 연결되는 출구가 있는가 하면 관공서나 기업체 등 유동인구 유발시설이 밀집된 출구도 있다.
이런 의미에서 접근한다면 노하우 있는 시행자가 있을수록 유리하다고 할 수 있다. 이들에게는 정보습득보다 정보해석이 더 요구되는 상가투자의 요건을 충족시켜주는 실력이 있다.
이들 시행자와 객관적 분석이 가능한 대화를 많이 하면서 시세차익보다 임대수익에 초점을 맞춰 접근하면 투자성공에 한 발 다가설 수 있다.
‘오피스’는 분명 다르다
누구든지 일생 동안 돈을 벌 기회가 세 번 온다는 말이 있다. 반드시 기회가 온다는 보장은 아니지만 돈을 벌 수 있는 계기가 얼마든지 있다는 얘기다.
어떤 사람들은 자신에게 온 기회를 흘려버리고 어떤 사람들은 여러 차례 돈으로 연결시키는 수완을 발휘한다. 이 같은 차이가 나타나는 것은 돈을 벌 준비가 되어 있는가 없는가에 있다. 좋은 결실은 적극적으로 뛰고 준비하는 결과물이라고 할 수 있다.
몸값 높아지는 오피스텔 인기 ‘껑충’
중견기업의 임원인 오투자(58·가명)가 필자를 찾아왔다. 노후를 위해 오피스빌딩에 투자할 생각인데 어떻겠냐는 것이었다. 요즈음 대표적인 수익형 부동산인 오피스의 인기가 전국적으로 나타나는 등 새로운 투자처로 각광받는 것 같아 투자를 결정했다는 것이다.
오씨의 판단은 옳다고 할 수 있다. 최근 1~2인 가구가 급속히 증가하면서 편의성을 강조한 오피스가 새로운 주거상품으로 자리를 잡고 있기 때문이다.
이에 따라 실수요자뿐 아니라 투자수요도 크게 늘고 있는 추세다. 특히 출·퇴근이 용이하고 쇼핑·여가·외식 등 주거 인프라가 완비된 오피스에 대한 선호도가 높게 나타나고 있다.
중도금 무이자, 원금보장 등 혜택을 주거나 단지 내 입주민을 위한 커뮤니티 시설, 옥상정원등을 갖추는 등 차별화된 전략으로 분양하는 오피스는 인기가 더욱 뜨겁다. 이 같은 추세에 따라 오피스의 몸값은 ‘껑충’ 뛰어오르는 모양새다.
환승역을 노리면 자산도 커진다?
하지만 이 같은 메리트만 가지고 섣불리 투자에 나서서는 곤란하다. 모든 오피스가 투자가치가 있다고 보기는 어렵기 때문이다. 임대수요가 풍부한 환승 역세권일지라도 기존 경쟁 상품과 경쟁력은 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 투자에 나서야 투자성공률을 높일 수 있다.
안정적인 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 노려야 한다. 당장의 혜택보다는 개발호재가 풍부해 향후 발전가능성이 있는 지역인지 따져보는 것은 필수다. 임차인이 선호하는 입지인지도 살펴봐야 한다.
중대형보다는 소형 오피스가 낫다. 되팔 때 수익이 크기 때문이다. 실제 소형은 자산을 운용함으로써 얻는 임대수익보다 자산을 되팔 때 얻는 자본수익에서 강점을 지니고 있다.
전용 면적이 높은 오피스도 가치가 높다고 할 수 있다. 오피스의 경우 전용률이 낮은 통상 50% 안팎이다. 이에 따라 관리비 부담이 높다. 때문에 같은 가격이면 전용률이 높은 곳을 선택하는 것이 바람직하다.
가치가 높은 오피스로 꼽을 수 있는 또 다른 물건은 주차와 부대시설이 좋고 관리비가 낮은 것이다. 이런 요인들은 임대 놓는데 중요한 변수로 작용하는 까닭이다.
주차공간이 많지 않을 경우 주차난이 심각할 수 있다. 이는 인기 추락을 가져온다. 따라서 주차공간이 많이 확보된 곳에 투자하는 것이 하나의 노하우라고 할 수 있다.
특성 있는 오피스를 찾는 것도 매우 중요하다. 오피스는 입지나 매수가격 등에 따라 같은 지역에서도 수익률은 차이가 난다. 따라서 수익률을 높일 수 있는 방법을 따져봐야 한다.
수익률을 높이기 위해서는 용도지역이 3종일반주거지역이 아니라 상업지역인 것을 고르는 것이 유리하다. 향후 시세차익을 더 기대해 볼 수 있다.
오피스 주변에 교통이 편리한 역세권이나 개통 예정인 역세권, 대학가 주변, 출퇴근이 편리한 도심 업무지구 인근 등이 있다면 알짜라고 할 수 있다. 이런 여건은 공실의 위험을 낮출 수 있고 인근지역에 수요를 끌어들일 수 있을 만한 요인이 존재할 가능성이 높다.
‘기타상품’은 분명 다르다
바쁘게 살아온 인생. 이제 슬슬 노후를 위한 준비할 시기라고 생각하는 사람들이 많아지고 있다. 지금부터 천천히 준비해 남은 인생을 즐기고 싶다는 마음에 따른 것이다. 자식에게 당당한 부모, 어디든 갈 수 있는 건강과 여유, 한적한 시골의 전원주택 등이면 늙은 게 안타깝지는 아닐 듯싶다.
문제는 돈이다. 모두가 돈을 벌어놓고 있지는 않는다. 때문에 노후준비를 외치며 돈을 모으기 위해 투자에 나서고 있는 셈이다. 그렇지만 쉽게 모이지 않는 게 돈이다.
돈은 스스로 다니는 길이 있다. 돈을 강제로 깔고 앉다보면 반드시 무리가 따른다. 돈을 깔고 앉는다는 것은 돈의 흐름을 막는 길이라고 할 수 있다. 노후준비를 위해서라면 수익을 더디게 하는 가능성을 최소화시키고 물고를 터주어야 한다.
발로 뛰어야 우량매물 만난다
최근 수익형 부동산의 한 축으로 급부상하고 있는 것이 있다. 바로 ‘기타상품’으로 분류되는 부동산들이다. 기타상품으로는 아파트형공장, 펜션, 주유소, 카센터 등 특수부동산이 꼽힌다. 사설기숙사와 실버주택, 고시원 등 틈새부동산도 이 범주에 속한다. 이들 상품은 임대형생활주택이나 상가보다도 짭짤한 수익을 안겨주는 경우가 많다.
묻어뒀던 땅이 노후의 ‘효자노릇’
김미자(65)씨 역시 12년 전 사둔 토지로 인해 안정된 노후생활을 보내고 있다. 평생직장에 다니던 남편이 벌어다 준 돈으로 생활하며 재테크라고는 몰랐던 김씨. 그러나 그녀도 언제부턴가 재테크 뉴스만 나오면 귀를 기울이기 시작했다. 남편의 은퇴가 다가오면서 부터였다.
대기업에 다녔던 남편으로 인해 남부럽지 않은 생활을 했지만 김씨에게도 은퇴설계는 부담스러울 수밖에 없었다. 자녀학비, 결혼자금 등으로 큰돈이 나간 데다 남편의 건강이 악화되면서 병원비로 나갈 돈도 만만치 않은 터였다.
김씨는 이에 부동산업에 종사하는 아는 지인에게 투자를 할 만한 땅을 추천받았다. 그 중 눈에 띈 것은 강화도에 위치한 토지였다. 당시에는 시골에 불과했던 이 땅이 눈에 든 이유는 각종 호재를 노려봄직한 요소가 많았기 때문이다.
해당 토지는 동막 해수욕장 인근인 인천광역시 강화군 화도면 동막리에 위치한 300여평짜리 임야다. 당시 가격은 평당 20만 원으로 총 6000만 원의 투자금이 필요한 땅이었다.
동막해수욕장이 인근에 있어 관광지로서의 매력으로 인해 가격도 다른 곳보다는 높은 편이었다. 당시 강화도는 매년 10만 명가량의 관광객이 증가하고 있어 펜션, 식당 등 부지로 토지를 활용한다면 토지 가격이 오를 거란 기대감도 있었다.
강화도 자체의 지리적 여건도 매력적이었다. 강화도는 서울, 인천 등 주요 도시로부터 불과 1시간 거리에 있으며, 주말 등 연휴에 강화도를 찾는 관광차량으로 인해 대상지 주변지역에 교통 혼잡이 발생할 만큼 유동인구가 많은 곳이었다.
각종 개발계획도 구상된 상태였다. 인천시가 경제자유구역인 영종도와 강화도를 잇는 다리를 건설하기로 하면서 다리가 연결되는 길상면을 비롯해 양사면 하점면 일대 등 강화도 전역 땅값이 급등한 것도 그 중 하나였다.
또 2025년까지 인구 20만 명의 환 서해안 남북경협도시, 역사문화도시, 관광휴양도시를 목표로 개발을 추진하고 있다는 것도 호재 중 하나였다.
땅은 오래 묻어두면 결코 손해는 보지 않고, 홍어와 같이 식힐 수록 좋다 는다는 말에 다시 한 번 힘을 얻은 김씨는 결국 해당 토지를 구입했다.
하지만 구입 후 몇 년 동안은 생각했던 만큼의 호재는 찾아오지 않았고 땅값 역시 정체된 상태였다.
그러다 제2강화대교가 개통되고, 영종도와 강화도를 잇는 다리가 개통된다는 개발 소식에 그의 땅은 오르기 시작했다.
관광객이 급증하면서 덩달아 강화도의 땅값도 들썩이기 시작한 것이다. 펜션 등 숙박업소와 식당, 편의시설이 우후죽순 생긴 결과였다.
그리고 현재 김씨의 땅값은 8배가 오른 5억 정도에 매각하라고 입질이 한창 들어오고 있다.
그러나 김씨는 아직 땅을 팔지 않고 오름세를 관망하고 있다. 빚을 내거나 남은 돈을 모두 끌어 모아 투자하지 않고 종자돈으로 투자를 했기 때문에 급히 땅을 팔 필요가 없기 때문이다.
순간의 선택으로 비교적 안정된 노후를 보내게 된 김씨. 그녀는 노후설계로 고민을 하고 있는 주변 지인들에게 입버릇처럼 토지 투자를 고려해보라고 추천하고 있다.