<토지투자 원칙 따라 실전투자 도전> 미래가치에 투자 한다
누가 봐도 훌륭한 땅을 찾는 것은 쉽다. 유동인구가 많고 관공서나 기반시설이 잘 갖춰있고 교통망도 발달해 있는 등 생활하기에 좋은 지역에 있는 땅이다. 하지만 이런 땅은 치명적인 문제가 있다. 값이 비싸다는 것이다. 많은 사람들이 탐내는 만큼 가격도 치솟기 마련이다. 따라서 이 같은 입지에 있는 땅은 투자용으로는 적당하지 않다.
10년 후 모습 떠올려라
투자 목적에 부합하는 땅은 현재의 가치보다 미래의 가치가 높아질 가능성이 있는 땅이다. 개발재료의 가시화 정도에 따라 수익률과 매도시기가 달라질 수 있지만 대체로 5～10년 후의 모습을 전망해 투자해야 한다. 가령 현재 농사만 지을 수 있어 투자가치는 없는 땅이 있다고 치자. 하지만 이 땅이 신ㆍ구 도시 사이에 있거나 도심에서 가까운 지역이라면 이야기는 달라진다. 도시화가 진행되어 도시의 규모가 커지면 이런 지역의 규제는 풀릴 가능성이 높기 때문이다. 만일 이런 토지가 주거지역용으로 바뀌기만 한다면 땅값은 몇 배로 뛸지 아무도 모른다. 그러나 해당 토지의 규제사항을 파악하고 관련 법규를 따져 5～10년 후의 사정을 예측하는 것은 전문가에게도 쉬운 일은 아니다. 또 다른 부동산처럼 규격화된 정보가 부족한 것이 땅이다. 평형과 입지에 따라 대략적인 가격이 드러나는 아파트와 달리 땅은 규모와 모양 등이 천차만별이고 미래가치 또한 다른 것이 보통이다. 때문에 해당 땅의 미래가치를 파악하는 것은 어려운 일이다. 그러면 어떤 점이 땅의 미래가치를 결정지을까. 수도권을 살펴보자. 수도권은 먼저 서울을 중심으로 고양시, 의정부시, 구리시, 하남시, 성남시, 과천시, 의왕시, 수원시, 군포시, 안양시, 시흥시, 인천광역시가 있다. 이 지역은 서울과의 접근성이 좋아 인구와 산업이 밀집되어 있는 곳이다. 이에 따라 땅값 역시 오를 대로 오른 곳이다. 이런 지역은 투자용으로는 적합하지 못하다. 반면 북쪽의 김포, 연천, 파주, 동두천, 양주, 포천과 남쪽의 안산, 오산, 화성, 용인, 안성, 평택 그리고 동쪽의 가평, 양평, 광주, 이천 등은 성장관리권역에 속한 곳이다. 서울을 중심으로 한 지역보다 개발이 덜 이뤄져 인구와 산업을 유치하고 있는 지역이다. 이 지역 중에서도 동쪽에 있는 도시들은 자연보전권역이 넓은 지역으로 북쪽과 남쪽에 비해서 값이 싼 지역이다. 발전 속도 역시 더디게 진행된다. 하지만 10년 후의 가치를 본다면 이 지역에 있는 땅들이 높은 가치를 지니고 있다.
인구이동 지역 토지에 주목
인구이동의 가능성 역시 높은 지역이 유망지다. 인구이동이 증가되고 일자리가 많아지면 땅값 또한 자연히 뛸 수 있는 지역이다. 인구이동 등 거시적 관점에서의 미래가치판단과는 달리 미시적 관점에서 땅의 가치를 따질 수 있는 것은 ‘최유효이용원칙’에 의한 방법이다. 객관적으로 봤을 때 합법적으로 최고최선이 되게 이용하는 것을 최유효이용이라고 하고 이런 원칙을 최유효이용의 원칙이라고 한다. 토지자원을 효율적으로 이용하기 위해서는 최유효이용의 원칙이 그 기준이 되며 그 판단은 다음을 기준으로 한다. 먼저 법률적 기준은 대상 부동산을 특정용도로 이용하는 것이 지역지구제, 토지이용규제, 환경규제 등에 어긋나지 않는 합법적 이용이어야 한다는 것이다. 두 번째 경제적 기준은 해당이용에 대한 주변 상황이나 수요측면에서 봤을 때 가까운 장래에 경제적 타당성이 있는 합리적 이용이어야 한다는 것이다. 세 번째 기술적 기준은 대상부동산의 건축가능성 등 물리적 채택가능성이 있는 이용이어야 한다는 것이다. 마지막으로 경험적 증거는 합리적, 합법적, 물리적으로 채택 가능한 여러 가지 대안적 이용 중에서 그 이용이 최고의 수익을 올릴 수 있다는 것이 경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용이어야 한다는 것이다.
직접 발로 뛰어라
땅의 미래가치를 전망하는 또 다른 방법은 발품을 팔아 직접 현장답사를 해 보는 것이다. 특히 정보력이 떨어지고 미래를 예측하고 분석하는 것이 어려운 초보 투자자들에게 현장경험은 어떤 것보다 득이 되는 공부법이다. 최근 갑자기 땅값이 오른 지역이나 투자자들에게 입소문이 나고 있는 지역들을 찾아가 보면 다른 땅의 미래가치를 전망하는데 도움이 된다. 어떤 요소가 투자자들에게 매력적으로 다가갔는지를 알 수 있기 때문이다. 그 지역에 오래 살았던 주민들이나 수십년간 부동산 중개업을 하고 있는 사람들을 찾아가 땅값이 오르기 전과 달라진 모습을 들어보는 것도 좋다. 뜬소문보다는 현재 그 지역에 살고 있는 사람들의 말만큼 믿을 만한 정보는 없다.
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