<토지투자 원칙 따라 실전투자 도전>
토지투자 시기를 정확히 잡는다
토지투자는 장기투자다. 단기적으로 투자를 많이 하는 주식이나 펀드와는 다르다.
결국 토지투자의 해답은 장▪단기적으로 토지시장을 읽을 줄 알아야 한다는 것이다. 그리고 멀리 볼 줄 아는 능력이 그만큼 중요하다.
도시건설은 메가톤급 호재
토지투자에서 무엇보다 성패를 좌우하는 것은 투자 시기다.
시장의 흐름을 제대로 읽지 못하고 엉뚱한 시기에 투자를 했다가는 낭패를 보기 쉽다.
현재 토지시장의 흐름은 매우 빠르게 진행되고 있다. 정부의 관련 정책은 수시로 바뀐다. 땅값도 가파르게 움직인다. 이런 움직임 속에서 시장이 어디로 흘러가는지 감을 잡기가 쉽지 않다.
그러면 토지투자 시기는 어떻게 잡는 것이 좋을까.
우선 투자자가 할 수 있는 방법은 개발에 대한 정보를 확보하고 그에 따라 토지투자에 임하는 것이다. 행정도시나 기업도시 등 새로운 도시 건설은 땅값에 많은 영향을 미친다.
주변지역의 땅값을 크게 올리는 역할을 담당한다.
일례로 신행정도시로 결정됐던 연기․공주 등 충남지역을 보자.
결정이 발표되자마자 땅값은 천정부지로 치솟았다. 지금은 이곳이 세종시로 변경되면서 땅값의 상승세가 이어지고 있다. 행정도시와 세종시 개발 호재에 따른 혜택이라고 볼 수 있다.
이 같은 상황은 기업도시에서도 엿볼 수 있다. 기업도시 울산에는 현대차와 현대중공업이 있다.
이들 기업의 공장들이 속속 들어서면서 불모지였던 땅들이 도시로 변했다.
이에 따라 땅값은 무서운 기세로 올랐다.
이처럼 도시건설은 땅 투자자들에게는 호재다.
이미 오를 때로 올랐다고 하지만 아직 기회는 있다.
신도시에서 다소 떨어진 지역을 한 번 눈 여겨 보자.
상대적으로 덜 올랐다고는 하지만 앞으로는 달라질 여지는 충분하다.
정부나 기업들의 투자가 본격화할 경우 얼마든지 땅값은 요동칠 수 있다.
토지투자 시기는 교통망 정보에 따라 잡아낼 수도 있다. 땅값의 탄력성을 좌우하는 가장 큰 요인 중 하나가 도로이기 때문이다. 도로가 나고 차량이 통행하면 주변 땅값은 기본적으로 두세 배 오른다.
향후 도로망이 뚫릴 가능성이 있는지에 관심을 가져보자. 어느 지역에 어떤 도로가 뚫리는지 알아보면 된다. 그리고 가능성이 있는 지역을 점검한다.
그런 다음 아직 땅값이 움직이지 않았지만 움직일 가능성이 높은 땅을 사면된다. 넓건 좁건 상관없다. 도로가 뚫리고, 본격적인 개발 가능성이 높아진다면 그만큼 시세차익을 기대해도 좋다. 도로건설 계획의 발표는 실제 공사가 들어가기 3～4년 전에 이뤄진다.
이 때 땅값이 많이 오른 지역의 땅을 사는 것은 금물이다.
이런 지역은 이미 더 이상 오르는데 한계를 가지고 있다. 이미 호재가 땅값에 반영되어 있는 까닭이다.
토지투자의 강점이 환금성은 떨어지는데 비해 대박 가능성이 높다는 것을 잊어서는 안 된다.
소문에 사고 뉴스에 판다?
토지투자 시기를 잘못 잡는 대표적 실례를 꼽는다면 특정지역의 땅이 뜬다는 기사나 소문을 듣고
토지투자에 나서는 경우다.
이것은 매우 위험한 투자방법이다.
주식투자 격언 중에는 ‘소문에 사서 뉴스에 팔아라’는 말이 있다. 이 말은 토지투자 때도 그대로 통용된다. ‘땅이 뜬다’는 말을 듣고 토지투자에 나서는 것은 어리석은 투자다. 늦을 확률이 매우 높은 탓이다.
땅값이 뜨고 있다는 것은 이미 땅값이 오르고 있다는 얘기다.
이를 보면 토지투자자들의 발길이 많이 이어지고 있는 것을 연상할 수 있다.
따라서 ‘뜨고 있다’는 말에 현혹해 투자에 나섰다간 낭패를 볼 확률이 높아진다.
연기군과 공주군이 그랬고 서울 강북지역 뉴타운도 그랬다.
이들 지역 모두 정부의 발표가 나면서 오름세가 꺾였다.
토지투자는 토지시장의 사이클을 잘 타는 노련함이 필요하다. 장기투자냐 단기투자냐에 따라 이 사이클을 고려해야 한다. 자칫 상투에 땅을 샀다가 오랫동안 팔지 못하고 묶일 가능성이 있다. 경우에 따라서는 크게 손해를 보기도 한다.
장기적 투자는 몸을 사릴 필요가 없다. 호재가 있는 곳을 찾아내 그곳에 토지투자할 수 있다.
어차피 땅값은 호재가 있다면 잠시 움츠려 들었어도 올라가기 마련이다.
기다림의 미덕을 아는 토지투자자는 그만큼 얻은 이득도 크다.
|
꼭 짚은 토지투자 포인트<광역도시계획 알아두기> 도시계획은 특광시군 단위로 수립되나 행정권역별로 수립된다. 따라서 나 홀로 계획의 한계를 극복하지 못한다. 이에 따라 인접 행정권역과 연계해 계획 수립 단위권역을 따로 지정(광역계획권)해 나 홀로 계획인 도시계획의 한계를 극복하기 위한 시도를 한다. 그 시도가 광역도시계획을 수립하는 것이다. |