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[부발역-부발역세권-돈되는땅-이천땅] 부발역 향후 어떻게 개발 될 것인가? 환지개발? 토지수용개발? 부발역 도시개발사업의 진행 방식은?
부발역 땅을 체계적이고, 전문적으로 연구하는 김형선박사의 부동산 연구소 입니다. 땅투자에 관심 있으신 모든 분들에게 인사 올립니다!
[부발역-부발역세권-돈되는땅-이천땅] --- 부발역 개발방식 안녕하세요!
이제는 제법 산들바람이 불어오는 봄 냄새가 나네요... 얼마전까지 기상대 관측 사상 최고의 한파가 밀어 닥친다는 언론 보도가 언제 그랬냐는 듯 조석으로 제법 따스한 바람이 남쪽나라로 부터 오고 있네요.
일교차가 다소 심하니 이럴때 일수록 우리 카페 회원님들 모두 모두 건강에 주의하시기 바랍니다.
제가 최근에 부발역 개발에 관한 글을 쓰고, 연구 분석하다 보니 많은 분들의 상담 내용 중 부발역은 향후 어떻게 토지개발 방식이 진행될 것인가? 하는 질문이 많아서 부발역/부발역세권에 대해서 간단히 설명 드리겠습니다.
특정개발진흥지구內는 개발방식에 대하여 환지개발 방식이냐? 수용개발 방식이냐? 방법론과 개발의 형식에 대해 간단히 저의 의견을 피력해 보겠습니다.
[부발역-부발역세권-돈되는땅-이천땅] --- 부발역 개발방식
토지개발의 의의 일반적으로 토지개발이란 미개발지를 도시용지나 농업용지 등으로 공급하는 행위를 뜻합니다. 이러한 행위는 토지소유권으로부터 사회적․경제적․문화적 상황이나 도시경관 등 다양한 분야에 걸쳐 사회구성원 모두에게 영향을 끼치므로 그 외부효과가 매우 크며 개발과정도 대단히 복잡합니다. 이러한 이유로 인해 택지개발사업과 같은 도시용지의 개발은 정부 개입의 빌미가 되어 주요 공공정책의 일부로 다루어지며, 반사적으로 규제완화 요구의 대상이 되기도 하지요.
도시개발 사업은 시행자가 토지를 수용하거나 사용하는 등으로 진행됩니다. 사용 또는 수용방식은 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우에 적용하는 방법이지요.
이럴 경우 공익사업을 위한토지의 취득과 보상에 관한 법률이 적용된다. 도시개발구역 안에 수용되는주택을 소유하고 있는 경우 사업시행자의 협의보상에 응한 소유자들 중수용 철거되는 주택 이외에 다른 주택을 소유하고 있지 않은 경우에는 이주대책이 수립대상이 된다. 아파트 단지에 특별 분양권자격을 부여하는 방식이 많이 사용됩니다. [부발역-부발역세권-돈되는땅-이천땅] --- 부발역 개발방식
기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경이 필요한 경우에 시행하는데 이 방식은 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비해 현저히 높아 수용 또는 사용하는 방식으로 시행하는 것이 어려울 경우에 사용하는 방법입니다. 소유자에게 돌려주는 방식입니다. 이 경우 사업시행자는 사업비를 충당하기 위해 일정한 토지를 사업비용으로 환수하고 나머지를 소유자에게 환지한다.
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* 환지개발 방식의 CASE STUDY 예를 들어 100평의 땅을 소유한 자가 환지로 보상을 원할 경우는 감보율을 제외한 나머지 평수는 토지 구획정리된 토지로 보상을 받을수 있습니다.
용어의 정리 :감보율
감보율이라고 하면 토지구획 정리 사업을 한 사업 시행자가 공사를 하다가 보면 쓴 비용(공사 비용)이 있을 것입니다.그러면 그 비용을 돈으로 받을 수도 있지만 지금 사업을 하고 있는 토지에서 받을 수도 있을 것입니다. 이렇게 공사가 진행 중인 경우, 사업 시행자가 사업 비용을 환수하기 위해서 토지 소유자에게땅을 짤라서 가져가는 비율이 있을 것입니다. 그걸 "감보율"이라고 합니다. 감보율은 딱 정해진 것은 아닌데 많으면 땅을 반(50%)을 잘라서 가져갈 수도 있고, 다만, 환지계획구역의 특성을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우에는 60%까지 가능하며 환지를 원할 경우 추후 환지 받게될 땅의 위치를 확인하여 인근 땅값의 시세를 반영하여 훗날 값을 결정하여 받으면 되고, 미래 가치가 불투명하다 생각되면 현금보상 받으면 됩니다.
* 수용개발 방식의 CASE STUDY 예를 들자면 100평의 땅을 소유한 자가 수용개발 방식으로 원할 경우, 감정평가단의 감정평가 후, 기준에 의한 보상금액을 책정하여 100평*보상금액=총금액을 토지소유자에게 보상합니다. (감정평가시 토지보상 현황에 의하여 책정함)
* 환지개발 방식과 수용개발 방식의 장단점 *
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참고로 지난 3월에 여주군에서 지구단위(용지변경배분도)를 주민공람을 했었는데 여주(교리)역세권,능서역세권 개발방식을 보게되면 환지방식으로 개발을 하는 것이 확인이 되었습니다. 마찬가지로 부발역세권 역시 환지개발이 거의 확실하고 방법과 방식도 비슷하거나 같을거라고 예상됩니다. 토지 소유자에게 권한을 주기때문에 추후 주변여건과 미래가치를 계산해서 결정을 내리면 될거라 생각합니다.
다시 말씀드리면 도시개발사업의 방식은 수용개발이냐 환지개발이냐는 공청회에서 토지를 보유하신 지주들의 동의를 받아서 결정하는 것이고 용지배분 주민공람시 어느쪽으로 결정을 하던 지주들의 3/2이상 동의가 있어야 진행이 되는 것입니다.
예를 들어보자면 토지를 강제수용개발을 하게 된다면 보상가격 책정이 얼마 안되기에 지주분들은 당연히 환지방식으로 갈 것입니다. 이로서 부발역세권은 환지개발 방식으로 진행될 것이라 예상합니다.
[부발역-부발역세권-돈되는땅-이천땅] --- 부발역 개발방식
그리고 부발역/부발역세권 개발이 어떤 형식으로 개발이 될까 하는게 궁금하실 겁니다. 이 점에 대해서 간략히 말씀드리겠습니다.
개발의 형식과 방식은 의외로 복잡하지 않습니다. 왜냐하면 전철(철도)사업은 다들 아시다시피 국책사업입니다. 거기에 따른 전철 역세권 개발은 국책사업이기도 하지만 지자체가 주관을 하는 지자체 사업이기도 합니다. 그렇다면 신설되는 전철개통계획과 거기에 따른 역세권개발 사업을 무작정 중앙정부와 지자체가 따로 각자 계획대로 추진을 하고 개발을 진행하지는 않습니다.
타당성을 바탕으로 기존에 개통된 전철(철도)노선과 성공적인 역세권 개발을 완성한 지역을 토대로 대비해서 좋은 내용을 모델삼아 새로이 신설되는 전철(철도)개통과 더불어 역세권개발사업 즉 신도시개발사업을 계획하고 진행하고 완성하는 것입니다. -윗글 내용의 일부는 땅따먹기 셰프님의 글을 인용한것이라 밝힘-
[부발역-부발역세권-돈되는땅-이천땅] --- 부발역 개발방식
부발역세권 개발의 형식은 신하리와 아미리가 양방향으로 개발이 되면서 남쪽(아미리)과 북쪽(신하리)이 연결하는 4차선 메인도로가 있는 남,북을 연결하는 방식의 역세권 개발인 것입니다.
중요한 것은 부발역은 세개의 노선이 환승되는 트리플 역세권이라는 점이죠...
1개노선이 지나가는 전철역과 3개의 노선이 환승되고, 대기업들이 있는 전철역중 과연 투자의 메리트와 향후 수익률과 지가상승이 어느 곳이 높을까요... 판단은 이 글을 읽으신 여러분들에게 맡기겠습니다.
감사합니다. 2013년 3월 15일 선릉 연구실에서 김 형 선 드림
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