◆ 박근혜노믹스 부동산 정책 100일 / 부동산 살리기 아직은? ◆
박근혜 정부가 춥범한지도 벌써 100일이 지나고 있다.
여의도 국회의사당 광장에서 18대 대통령 취임식을 가진지가 엊그제 같은데.......
역대 정부를 고찰 해 볼때, 새로운 정부가 들어서면, 강력한 경제 살리기 드라이브
정책이 나오곤 한다.
30여년을 부동산 정책 연구에 매진해 온 필자의 입장에서 박근혜 노믹스 부동산정책
100일을 점검해 보기로 한다.
어느 정부이던지 간에 경제 살리기는 초미의 관심사이다.
경제를 살리려면 건설경기가 살아나야 하고, 부동산경기가 살아나야 한다!
역으로 부동산경기와 건설경기가 침체되면 나라 경제도 침체되는 것은 명약관화한
사실이다.
그래서 박근혜 정부는 건설경기와 부동산 경기를 살리기 위해 서민 주거안정을 위한
4.1 부동산 대책을 내놓았다.
4·1 부동산대책이 발표된 지 2달여가 지나면서 부동산 시장 분위기가 달라지고 있다.
주택 거래가 늘고 강남권 아파트 호가도 조금씩 오르는 분위기지만
그러나 정작 현장 곳곳에선
‘반쪽짜리 대책’이라며 불만이 쏟아지고 있다.
서울 강북, 수도권 중대형 아파트가 양도세 감면 대상에서 제외됐고, 취득세 감면도 6월로 끝나면서 7월부터 ‘거래 절벽’ 사태가 우려되기 때문이다.
부동산 시장은 또다시 침체의 늪에 빠져들 것인가?
지금 시점에서 어떤 후속대책이 필요할까?
4.1대책 두달, 추가대책 나와야 부동산 시장 산다!
서승환 국토교통부 장관이 엊그제 "이달 말 종료되는 취득세 감면 혜택을 추가 연장하지
않겠다"고 밝혔다.
나는 이 발표에 적극적인 반대 의사를 던지고 싶다.
간신히 시장에 불씨가 살아나는 마당이니 취득세 감면 연장을 통해 시장에 좀 더 확실한
신호를 줘야 한다.
4ㆍ1 대책에서 소외된 중대형 주택은 물론 다주택자 양도세 중과, 분양가 상한제 폐지 등 국회에 묶여 있는 해묵은 과제들도 서둘러 해결해야 한다.
취득세와 관련해서는 한시적 조치 대신 항구적으로 선진국 수준인 실거래가액 대비 1%대로 낮추는 근본적인 수술이 필요하다.
세계적으로 우리나라처럼 취득세율이 2.7~4.6%에 달하는 나라는 없다.
고가 주택에 징벌적 세율을 매기는 사례는 더더욱 없다.
취득세 감면이 복지 확충으로 증세 필요성에 직면해 있는 새 정부 방향과 어긋날 수 있다.
하지만 부동산 거래가 활발해지고 시장이 먼저 살아나야 세금도 더 거둘 수 있다는 점을 유념하기 바란다
박근혜정부는 출범 한 달여 만에 `4ㆍ1 주택시장 정상화 종합대책`을 내놓으면서 부동산 살리기에 드라이브를 걸었지만 아직은 기대에 크게 못 미치는 수준이다.
게다가 거래촉진 효과가 가장 큰 취득세 감면 조치가 예정대로 6월 말 종료될 경우 4ㆍ1 대책 역시 종전처럼 `반짝 약발`에 그치고 말 것이라는 비관론에 점점 힘이 실리고 있다.
직전 MB정부 때 20여 차례 내놨던 언발에 오줌놓기 부동산활성화 대책보다 강도는 한결 높아졌지만, 장기 불황에 시장 심리가 워낙 침체된 탓에 아직까진 제한적인 반등 수준에 그치고 있다.
일각에선 야당이 `부자 감세나 집값 상승은 절대 안 된다`는 낡은 틀에 얽매여 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 탄력 적용 같은 법안 처리에 계속 발목만 잡고 있는 탓도 작지 않다고 분석한다.
또한 정부와 정치권이 양도세 감면 대상을 놓고 밀고 당기기를 하느라 한 달 가까이 허송세월했고, 결국 6억원 초과 중대형 신축 주택은 대상에서 제외되면서 기대심리가 한풀 꺾였다.
두달만에 4·1부동산대책 온기 확산에 제동이 걸리면서 시장정상화를 위한 추가대책이 마련돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.
■취득세 감면 연장 등 추가대책 나와야........
4·1대책효과가 일반아파트까지 확산되지 않고 재건축 등 선행지역 중심으로 움직이다가 소강상태에 빠졌다. 특히 이달말 취득세감면 종료로 거래공동화 현상 등 시장교란이 예상된다. 시장회복의 불씨를 살리려면 취득세 감면기간을 연장하고 대책에 포함된 다주택자양도세 중과·분양가상한제 폐지 등 전방위 규제완화에 팔을 걷어부치고 나서야한다고 생각한다.
주택구매여력이 높은 자산가들은 대부분 다주택자이거나 대형에 거주하고 있는데 4·1대책 이후 더 팔기 어려워졌다. 이들이 집을 팔고 유동자금이 유입돼야 주택거래활성화와 시장회복을 기대할 수 있기 때문에 다주택자 양도세중과폐지 등 추가대책이 나와야 시장이 활성화 될 것이라 예상된다.
7월 ‘거래 절벽’ 사태 온다
박근혜 정부가 야심 차게 내놓은 4·1 부동산대책에 대한 평가가 기대에서 실망으로
바뀌고 있다.
취득세 감면이 6월 말로 끝나는 데다 애매한 양도세 감면 규정을 둬 시장 곳곳에서 불만의 목소리가 쏟아지기 때문이다.
온통 중소형 주택에만 혜택이 쏠려 있어 강남 중소형 주택은 수혜를 입고 수도권 외곽 중대형 아파트는 제외되는 ‘웃지 못할’ 상황이 벌어졌다.
취득세 감면이 6월로 끝나면 부동산 시장 비수기인 7월부터 또다시 거래가 급감할 것이다.
정부-국회 엇박자로 정책 실효성 소멸 하지만 국회에선 신규·미분양 주택도 기존 주택처럼 양도세 면제 기준을 ‘6억원 또는 전용 85㎡ 이하’로 바꿨다. 이로써 신규 분양되는 6억원 초과 아파트와, 수년째 적체된 중대형 미분양 주택도 영영 ‘주인 없는’ 아파트로 남을 우려가 커졌다.
더 큰 문제는 중대형 아파트에 거주하는 1955~1963년생 베이비부머들이다. 주택 시장 실수요층인 이들은 어렵게 내집마련 꿈을 이뤘고 서서히 집 규모를 키워오면서 40~50평대 중대형 아파트 소유 비율이 다른 연령층보다 높다. 하지만 양도세 면제 대상이 ‘6억원 또는 전용 85㎡ 이하’로 한정되면서 베이비붐 세대가 보유한 6억원 초과 중대형 아파트는 이번 수혜 대상에서 철저히 소외됐다.
그렇다고 중소형 아파트가 수혜를 입은 것도 아니다.
4·1 부동산대책은 양도세 5년 면제에 취득세 감면, 수직증축 리모델링 등 각종 규제 완화를 담아 정부 스스로 ‘종합선물세트’라고 자신했다.
그런데도 효과가 미미한 데는 이유가 있다.
대책 내용은 파격적이지만 6월 또는 연말이라는 시기 규정을 둬 효과가 반감됐기 때문이다. 지난 3월 말부터 연장 시행된 취득세 감면 조치는 6월 말 끝난다.
현재 9억원 이하 집을 살 땐 취득세가 집값의 1%다. 9억원 초과 주택을 살 땐 취득세로 2~3%를 낸다. 하지만 7월부터 9억원 이하는 2%, 9억원 초과는 집값에 구분 없이 4%를 내야 한다. 다시 취득세가 2배 오르는 셈이다.
양도세 5년 면제 조건도 연말까지 집을 구입하는 이들에게만 해당된다. 내년 이후 집을 사는 이들은 아무런 혜택을 받지 못한다는 얘기다.
4·1 대책과 별도로 분양가 상한제 폐지와 다주택자 양도세 중과 폐지 법안이 수년째 국회에 계류돼 있는 것도 문제다.
참여정부 시절에 도입된 이 규제를 풀기 위해 정부는 2009년, 2011년 관련 법안을 제출했지만 ‘부자 감세’에 민감한 야당 반대로 번번이 통과되지 못했다. 한 건설사 관계자는 “정부와 정치권이 힘을 합쳐 부동산대책을 통과시켜도 모자랄 판에 서로 엇박자를 내면서 시장 실망감이 커졌다”고 우려했다.
문제는 각종 경기부양책이 쏟아지는 역대 새 정부 출범 초기와 비교해 봐도 부동산시장은 신통치 않다는 점이다.
정권 출범 초기부터 부동산값 폭등을 막기 위해 온갖 규제책을 내놨던 참여정부 때는 출범 후 100일간 전국 아파트 값이 3.84% 급등했다. 거꾸로 `비즈니스 프렌들리`라는 구호 아래 각종 규제 완화를 추진했던 MB정부 땐 1.84% 상승했다.
그러나 박근혜정부 출범 100일간은 전국 평균 집값이 오히려 0.07% 내렸다. 서승환 국토부 장관이 지난 3월 12일 취임 일성으로 "100일 안에 주요 부동산 정책 과제를 끝낼 것"이라고 호언장담한 것과 달리 시장에는 여전히 불안감만 짙게 깔려 있다는 평가다.
어느 정부이던지 간에 경제 살리기는 초미의 관심사이다.
경제를 살리려면 건설경기가 살아나야 하고, 부동산경기가 살아나야 한다!
역으로 부동산경기와 건설경기가 침체되면 나라 경제도 침체되는 것은 명약관화한
사실이다.
결론적으로 나라경제를 살리기 위해서는 건설경기와 부동산경기를 살려야 한다. 그러기 위해서는 취득세 감면연장은 물론 시장회복의 불씨를 살리기 위해, 다주택자양도세 중과 · 분양가상한제 폐지, DTI . LTV 등 전방위 규제완화에 박근혜 정부는 팔을 걷어부치고 나서야한다고 생각한다.
