급한 성격 탓에 부동산 투자에 실패한 사례
서울 동대문에서 상가를 운영하고 있는 나투자씨는 여유자금으로 토지에 투자하기로 결심하고 토지투자에 관심을 기울이고 있는 중에 경기도 포천지역이 발전할 것이라는 소문을 듣고, 지금으로부터 10년 전에 중개사무소를 통해 포천시에 1억 원짜리 창고용 임야 1,000평을 소개 받았다.
나투자씨는 중개업자의 차를 타고 매도자가 안내하는 대로 임야에 가보니 트럭이 들어갈 만큼 번듯하게 뚫려 있고 경사도 완만해서 창고를 건축하는 것은 물론 투자용으로도 손색이 없는 것으로 판단하였다. 게다가 중개업자와 매도자가 이야기하는 것을 얼핏 들어보니 다른 투자자들이 방문하고는 매수의사를 밝히는 등 욕심내는 사람이 많이 있는 것 같다는 생각에 성질이 급한 나투자씨는 현장실사 후 곧바로 매매계약을 체결하고 잔금도 지급했다.
나투자는 급한 성격에 토지를 매입하자마자 창고를 건축하기 위해 준비 작업에 들어갔고, 창고 건축을 위해서는 나무가 있어서는 안 된다는 생각에 임야에 있는 나무들을 잘라내는 작업을 시작하였다. 나투자가 한참 작업을 하고 있는데 정당한 임야의 소유자라고 하는 나정당씨가 나타나 자신의 소유의 임야에 있는 나무를 자른다고 경찰에 고발하겠다고 한다.
나투자씨는 매매계약서, 등기부등본을 보여주면서 자신의 임야라고 설명을 해 주어도 나정당씨는 자신의 임야라고 주장한다. 실갱이 끝에 결국 측량을 해 보았더니 나투자씨가 구입한 임야는 산꼭대기 쪽으로 한참 올라가 있는 급경사 부분에 위치한 것으로서 누가 봐도 투자대상으로는 부적정하다.
나투자씨는 억울해하면서 임야의 정당한 소유자인 나정당에게 자초지종을 설명하고 불법으로 나무를 밴 것에 대해 500만원을 보상해 준 뒤에 중개업자와 매도자를 불러놓고 삼자대면을 한다. 중개업자는 매도자의 말만 믿고 설명을 한 것이니 자신의 잘못이 없다고 하며, 매도자는 자신도 15년 전에 구입한 것으로 그 당시 한번 보고 나서 오랜 시간이 지나서인지 위치를 잘 못 안 것 같다고 발뺌을 한다.
추후에 착오에 의해 매매계약의 취소가 가능하다고 하더라도 나무값 500만원 그리고 토지 매입비용 1억 원에 대한 시간비용 등은 상당한 손실이 아닐 수 없다.
(1) 부동산투자 결정과정
1) 투자목적 확정
투자의 궁극적 목적은 경제적 이득의 획득에 있는 것으로 수익 극대화에 있다.
2) 투자환경 분석
부동산 투자수익에 영향을 미칠 수 있는 여러 가지 요인들을 분석하는 것으로, 부동산 시장상황, 관련법률 제도, 부동산 금융, 세금 등이 있다.
3) 투자방식 선정
직접투자, 간접투자, 공동투자, 단독투자 또는 토지 건물에의 투자 등이 있다.
4) 투자대상물 선정
투자목적과 방식에 맞는 투자대상물을 도시선정--> 지역선정--> 대상물 선정의 순으로 선정한다.
5) 타당성 분석
물리적 ‧ 경제적 ‧ 법률적 타당성 분석을 행하는 것으로 경제적 타당성 분석이 가장 중요한 부분을 차지하고 있다.
6) 투자 결정
타당성 분석 결과를 보고 3개 정도의 부동산을 비교하여 수익률이 가장 높거나 투자가치가 가장 높은 부동산을 선택한다.
(2) 부동산 투자실행 및 관리방법
1) 사용‧수익‧처분권 확보
2) 보유‧운영‧개발 등
3) 부동산 매각‧반환
4) 소득세 등 사후처리
(3) 사례의 해결
사안에서 나투자씨에게 있어서 문제점이 발견된 시점은 부동산 투자실행 과정에서 임야를 개발하려고 하는 과정에서 발견되었다.
문제의 원인을 살펴보면 나투자씨는 타당성 분석 시에 대상 물건의 주변환경과 물리적 현황을 조사하여야 함에도 불구하고 매도인의 말만 믿고 투자를 결정한 점에서 문제가 발생한 것이다.
일반적으로 투자를 할 경우에는 타당성 분석은 필수적이라고 할 수 있는데 물리적‧경제적‧법적 타당성을 면밀히 따져봐야하는 것이다.
