세종시토지투자는 ‘발품’이 최고
사전답사는 필수
부동산을 살 때 가장 중요하게 여겨야 할 것 중 하나가 현장답사이다. 주택 ․ 상가 ․ 토지 등 모든 종목의 부동산은 현장답사를 해야 투자성과 수익성이 확인된다고 해도 과언이 아니기 때문이다.
사실 요즈음은 인터넷이다 동영상 매물이다 해서 현장을 가보지 않고도 충분히 매물을 확인할 수 있는 길이 열려 있다. 어떤 인터넷에 들어가면 해당 매물을 찾아 나서는 곳부터 현장 내부화면까지 살아 있는 현장을 속속들이 보여줘 혀를 내두르게 한다.
그러나 아무리 실감나는 화면이라도 현장답사와 같이 중요한 과정은 없다. 현장을 찾아가서 입지여건, 상권 분석, 투자가치 파악까지 모두 걸어서 확인하는 게 최고다. 일단 중개업자를 찾아 매물을 추천 받은 다음 무조건 현장답사에 나서는 게 투자성공의 지름길이다.
하지만 중개업자들은 어느 정도 확신에 찬 투자자에게만 현장답사를 시켜주는 게 원칙이다. 살지 말지 망설이는 모든 고객에게 시간을 내서 직접 현장을 보여주지 않는다. 때문에 투자자는 중개업자에게 투자의지가 확고하다는 점을 인식시켜야 한다.
투자의지가 확고하다는 점을 인식시키는 방법으로 싼값에 나온 좋은 부동산이라면 언제라도 현금동원이 가능하다는 점을 부각시키면 좋다. 중개업자는 여러 고객을 상대하기 때문에 지나가는 고객인 양 의뢰하면 확실한 고객이란 인식을 심어주지 못한다.
중개업자들은 명확하게 물건의뢰를 접수해야 비로소 확실한 부동산 정보와 매도물건 확보에 전력을 기울여준다. 확실한 고객이라야 안심하고 현장을 보여주고 현재의 임대가 수준과 입주현황 등 현장에서 확인할 수 있는 모든 정보를 제공해 준다.
마음에 들면 2~3차 현장답사에 나서라
중개업자로부터 일단 물건에 대한 충분한 브리핑을 받아본 다음 의문 나는 점이 있으면 직접 확인해 두어야 한다. 그 다음 중개업자와 현장을 확인할 때는 도로상태와 지하철 ․ 버스 정류장 등 교통현황을 눈여겨보고, 지역 내 향후 개발 예정시설이나 지역개발 정보 등을 확인해 두는 게 좋다.
상가나 상가주택 등 상업용 부동산을 고를 때는 특히 상권 내 경쟁 시설 조사를 통해 영업상태, 층별 업종 구성, 이용현황 등을 확인해두어야 한다. 분양상가인 경우 주변 유사시설의 매매가, 임대가, 권리금 형성 여부 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
마음에 드는 부동산이라고 판단될 때는 2~3차의 답사과정을 별도로 거쳐야 한다. 2차 답사 때는 친지나 친척 등을 대동하여 직접 세입자를 만나서 생활의 불편 여부나 건물의 장단점을, 상가인 경우에는 영업상태와 유동인구 숫자 등을 확인해 둘 필요가 있다.
3차 답사 때는 업계 전문가를 대동해 투자성과 장기적 개발 가능성을 컨설팅 받는 게 좋다. 일반적으로 현지 중개업소 직원보다 투자물건 분석에 감각적 능력이 있는 베테랑 업자들은 우량물건 선정에 남보다 유능하다.
따라서 투자자는 건물의 물리적 하자 여부와 권리상 이상 유무까지 꼼꼼히 챙긴 다음, 마지막으로 투자를 결정할 때 베테랑 업자들의 말에 귀를 기울인다면 실패할 확률을 최대한으로 줄일 수 있다.
(( 핵심 포인트 ))
부동산 투자를 임장(臨場) 활동이라고 한다. 어떤 부동산이든 현장을 확인하는 과정을 거쳐야 하는데, 현장에서 파악하는 일이 투자의 전부라고 봐도 무방하다. 소액을 가진 투자자라면 특히 투자의 위험을 줄이기 위해서는 투자 대상 부동산에 수차례 걸쳐 방문해 이모저모를 꼼꼼히 확인해야 한다.
알아보고자 하는 사항이나 의문사항을 체크하고 중개업자가 알려줬던 이야기도 맞는 말인지 꼼꼼히 짚어서 확인해 두는 게 좋다. 그리고 최종적으로 업계 전문가를 대동해 투자성과 장기적 개발 가능성을 자문 받는 게 바람직하다.
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