지역주택조합추진위 단계에서 시공사의 책임
지역주택조합추진위원회에서 조합원들을 모집하면서 건설업체를 시공사로 공사도급가계약을 하고 이를 홍보하는 경우가 많다. 이러한 경우 일반 조합원들은 지역주택조합이 어떤 것인지도 모르고 조합원 가입계약서와 분양계약서에 서명 날인을 하고 조합원이 되는 경우가 많다.
그런데 지역주택조합 사업이 토지소유권 확보의 실패나 조합원 모집실패등으로 인해서 사업이 추진되지 아니하는 경우나 과대 광고나 기망등으로 가입조합원이 손해를 보는 경우에 그에 대한 책임을 지역주택조합이외에 시공사에게도 그 책임을 지게 할수 있는지가 항상 쟁점이 된다. 물론 시공사에서 직접 그 직원이 지역주택조합 조합원 모집에 직접 관여를 하여 불법행위를 한 경우는 당연히 시공사도 그에대한 책임을 면할 수는 없다. 하지만 시공사가 불법행위를 직접하지 않는한 원칙적으로 지역주택조합원이나 그 탈퇴자등은 위 지역주택 조합이나 그 추진위원회에 대해서만 손해배상등을 받을수 있다.
대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결에서도 “계약의 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제에 해당한다. 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서의 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조). 지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서, 조합원의 모집·홍보·관리, 조합의 설립인가, 사업부지 매입 및 조합원 납부금 관리업무 등은 지역주택조합의 권한과 책임으로 하고, 시공사는 조합설립인가 후 시공업무를 권한과 책임으로 하되 지역주택조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 시공사가 지원·협조하기로 한 경우에는, 지역주택조합과 시공사는 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않을 뿐 아니라 민법상 조합관계에 의한 공동책임도 지지 아니한다.”고 판시하고 있다.
위 사건의 원심에서도 “ 이 사건 계약의 문언 등에 비추어 보면 피고 주식회사 00건설은 잠정적인 시공사로서 조합원분담금을 보관하는 지위에 있을 뿐 위 계약을 통하여 원고들과 구체적인 권리·의무관계를 형성하였다고 보기 어려우므로 이 사건 계약의 당사자가 될 수 없고, 가칭 지역주택조합(이하 ‘이 사건 가칭 조합’이라 한다)이 설립인가를 받지 아니하였으므로 잠정적인 시공사인 피고 00건설은 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않을 뿐 아니라 민법상 조합관계에 의한 공동책임도 부담하지 않는다.”고 판단하였다.
