최근 매매시장은 임대차시장 선진화 방안의 영향으로 거래가 줄고 위축되고 있는데 반해 분양시장의 열기는 가히 폭발적이다.
매매시장의 경우에는 3월말 올 들어 처음으로 전주 대비 0.01% 하락하였고 수천만원대의 호가 상승세를 이어가고 있던 재건축시장은 0.13% 정도 떨어져 시장이 점점 더 위축 되어가고 있다. 이와 반대로 신규 분양시장의 경우에는 서울지역과 동탄2신도시, 광주전남혁신도시, 대구, 경북, 부산 그리고 강릉까지도 모두 순위 내 마감을 기록하는 등 청약하는 곳마다 대박 행진을 기록하고 있다.
신규 분양시장이 이렇게 열기가 뜨거운 이유로는 전셋값 상승에 지친 실수요자들이 내 집 마련에 적극적으로 나서고 있다는 것과 최근 청약관련 규제 완화와 대규모 신규물량 공급 때문이라고 분석할 수 있다.
이 분위기는 신규 분양시장에 한해 나타난 현상이다.
기존 미분양 상품은 지역별, 위치별 차이가 있지만 지금도 한 겨울인 곳이 많다. 그래서 재테크 초보자들은 신규 분양 상품인지 아니면 미분양을 해소하기 위한 상품인지를 잘 파악해야 한다. 분위기에 휩쓸려 엉뚱한 상품에 투자하면 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 특히, 재테크 초보자가 부동산투자에 성공하기 위해서는 여러 가지 함정들이 많으니 주의 또 주의해야 하고 투자의 함정 중 꼭 알아야 할 3가지 방법은 반드시 숙지해야 할 것으로 보인다.
첫째, 너무 싸거나 너무 비싼 상품에 투자해서는 안 된다.
먼저 너무 싼 상품에 대한 것이다. 최근 언론을 통해 나오는 분양상품을 보면 계약금이 1000만원도 안되고 분양가의 약 20%~30%를 DC를 해준다는 아파트와 이보다 더 파격적인 조건인 DC 30%+@ 이외에도 중도금 무이자와 무상옵션 등을 내세우는 아파트 그리고 기존 분양금액보다 30~40%를 할인해서 분양하고 있는 상가 등이 많은데 이런 상품들을 주의해야 한다.
주위보다 너무 싸고 혜택이 많으면 반드시 그만한 이유가 있는 것이다. 아무런 이유도 없이 파격적인 조건을 내세우겠는가? 입지가 좋지 않거나, 평형대가 대형 또는 준공된 지가 오래된 것 등 여러 이유로 인해 미분양 물건을 해소하기 위해 내세우는 상품이 대부분이다. 그러므로 파격적인 혜택과 너무 싼 상품에 투자할 때는 많은 주의가 필요하다.
이와 반대로 너무 비싼 상품에 대한 것이다. 한강 조망권이 우수하다고 강조하고 방문청소, 세탁, 휘트니스센터, 카페테리아, 사우나, 실내골프연습장 등 부대시설이 좋다는 이유만으로 주변 평균 시세보다 2~3배 높은 분양가를 내세우는 상품이 있는데 이런 상품 또한 주의하고 또 주의해야 한다. 바로 옆에 있는 아파트들은 오래 되었기 때문에 신규 분양하는 상품에 비하면 부대시설은 약간 부족하지만 한강 조망이 우수하기는 똑같은데도 말이다.
신규 상품이고 부대시설이 조금 좋다는 이유만으로 주변 평균시세보다 2~3배가 높아서야 되겠는가? 이렇게 과도한 분양가를 내세우는 상품에 투자를 하게 되면 주변 평균 시세로 인해 가격이 상승할 가능성이 적고 시장이 약세로 전환될 때에는 오히려 가격이 크게 떨어지는 특징이 있기 때문에 결국 계약과 동시에 손해를 보는 것과 같다는 것을 알아야 한다.
절대로 주변 시세보다 비싼 상품에 투자하면 안 된다.
즉, 재테크 초보자는 부동산 투자 상품이 너무 싸거나 너무 비싼 상품에 절대로 접근하면 안 된다는 것을 꼭 기억해야 한다.
둘째, 형제지간에도 공동투자를 하면 안 된다.
최근 부동산투자를 할 때 공동투자를 권장하는 교육장이나 전문가들이 많은데 특별한 경우를 제외하고는 절대로 해서는 안 되는 투자방식이다.
공동투자를 하는 이유로는 투자 규모가 커서 혼자서는 자금이 안 될 때가 대부분이다. 공동투자는 투자이익이 항상 기대치를 넘을 때와 투자자들과 별다른 분쟁 없이 원활하게 진행되기만 하면 투자금의 위험에 대한 리스크도 줄일 수 있고 수익성도 높일 수 있는 등 장점이 있다.
하지만 이해관계자가 많고 투자이익금에 대한 세금문제(재산세, 보유세, 종합부동산세, 양도소득세)와 투자하는 자금의 형태가 각자 다르기 때문에 자금이 급할 때에 바로 조치할 수가 없으며, 만일 투자한 상품이 손해가 날 경우에는 매우 심각한 문제가 대두되고 그로 인해 분쟁이 발생할 가능성이 커지는 등 단점이 더 많다.
이런 단점 중 하나라도 나타나게 되면 이러지도 저러지도 못하는 상황이 벌어지게 되고 그로 인해 형제간의 우애도 깨지는 경우도 종종 발생하기 때문에 될 수 있으면 공동투자는 조심해야 한다. 즉, 공동투자는 장점보다 단점이 더 많기 때문에 될 수 있으면 형제지간에도 피해야 할 투자 방식임을 재테크 초보자들은 꼭 기억해야 한다.
셋째, 부동산 정보를 꿰뚫고 있어야 한다.
재테크를 잘하려면 최근 부동산 시장의 트렌드와 패러다임 변화 그리고 개발과 관련된 계획, 부동산정책 등 부동산에 관련된 모든 정보를 꿰뚫고 있어야 하고 그 정보를 남보다 더 빨리 알고 있어야 한다. 그 이유는 정보를 알고 있지만 실행이 늦거나 아니면 아예 정보를 모르고 투자를 하거나 정확하지 않는 거짓 정보를 기반으로 투자를 하게 되면 실패하기 때문이다.
이처럼 부동산의 모든 투자는 정보를 생명으로 하기 때문에 정보를 대충 알거나 거짓정보를 알아서도 안 된다. 그것은 차라리 모르는 것보다 더 못하다.
스마트폰의 보급으로 인해 국민 대다수가 컴퓨터를 하나씩 가지고 다니고 있기 때문에 늘 정보의 홍보 속에 살아가고 있고 보는 정보마다 정확하고 진실 될 것이라는 착각 속에 살아가고 있다. 모든 정보가 다 정확하고 진실 된 것은 결코 아니다. 거짓과 진실이 혼재되어 있는 것이다. 즉, 실현 불가능한 정보와 실현 가능한 정보가 있는 것이다.
먼저 실현 불가능한 정보의 경우이다.
구전으로 떠도는 소문, 주변사람들이 알려주는 정보, 선거철에 난발하는 선심성 부동산 정책 등을 들 수 있다. 이처럼 구전으로 떠도는 소문과 주변사람들이 알려주는 정보 등은 거짓이나 철지난 정보일 가능성이 매우 크다. 그렇게 소중하고 귀한 정보라면 남한테 주겠는가? 이것은 결국 실현 불가능한 정보인 것이다.
또 하나는 선거철마다 나오는 정보이다. 당선을 위해 선심성 공약을 난발하는 이들이 많은데 그것은 가능하든지 불가능하든지간에 무조건 발표하고 보는 공약이 많기 때문에 많은 주의를 요한다. 선심성 공약을 믿고 투자를 잘못하면 돈만 잃게 되고 선거 때마다 이렇게 뒤통수를 맞는 경우가 많다는 것을 절대로 잊어서는 안 된다.
다음은 실현 가능한 정보의 경우는 정부 또는 지자체에서 발표하는 개발 계획 및 정책이다. 정부나 지자체에서 공식적으로 추진하는 개발 사업이기 때문에 다른 정보보다는 확실성이 있다.
그러나 이 또한 우려되는 점이 있기는 하다. 통상적으로 보면 대규모 개발계획은 발표에서부터 착공에 이르는 기간까지 상당한 시간을 소요하는 것이 기본이고 자칫 개발계획의 실현가능성이 매우 낮아지거나 예산 확보가 어려운 경우에는 추진이 불투명하거나 취소가 될 가능성이 크기 때문에 알고 있는 정보가 득이 아닌 독이 되는 경우도 있으니 한편으로는 불안한 실현 가능한 정보일 수도 있다.
이렇듯 거짓 정보와 진짜 정보가 정확하게 판단하기가 어렵기 때문에 정보 습득의 정확성에 만전을 기해야 한다.
또 다른 하나는 인터넷 상에서 매일 접하는 분양광고 또는 기사들을 보면 거짓 정보와 진짜 정보 두 가지로 나뉜다. 광고나 기사 제목만 보더라도 거짓과 진짜인지를 판단할 수 있는 매우 단순한 원리를 알아야 한다. 모두가 이런 것은 아니지만 기사 내용 중 거짓(?)인 경우 예를 들면 주로 이런 단어를 사용한다.
‘전액환불형’, ‘원가로 분양’, ‘파격매각’, ‘회사보유분’ 등이다. 위의 단어들은 분양을 극대화하기 위해 사용하는 것들이 대다수를 차지한다. 소위 낚시 광고의 문구를 쓰고 있는 것이다. 분양이 잘되면 환불할 필요도, 원가로 분양할 일도, 파격적으로 매각할 일도 없는 것이 아닌가? 특히, 회사보유분이라고 강조하는 상품이 있는데 그것은 곧 미분양 상품이라는 것을 삼척동자도 다 안다. 이렇듯 재테크에 성공하기 위해선 소위 낚시 광고를 구분할 줄 알아야 하고 정확하게 정보를 볼 수 있는 실력이 있어야 한다.
부동산 투자는 곧 부동산 정보를 기준으로 해야 성공할 수 있는 것이다. 부동산 투자에 관한 정보를 습득할 수 있는 곳은 수없이 많지만 인터넷으로 좋은 정보를 얻을 수 있는 사이트를 몇 가지만 소개하면 다음과 같다.
1)토지이용규제정보(토지이용계획 및 행위제한 등) : http://luris.molit.go.kr
2)농지은행(농지가격 및 매물조회 등) : http://www.fbo.or.kr
3)민원24(개별공시지가 및 지적도열람 등) : http://www.minwon.go.kr
4)온비디(공매정보 등) : http://www.onbid.co.kr
5)서울도시계획(서울시 도시계획 등) : http://urban.seoul.go.kr
6)서울시 한국토지정보(토지이용규제 등) : http://klis.seoul.go.kr
7)국토지리정보원(전국지도 등) : http://www.ngii.go.kr
8)대한주택보증 : http://www.khgc.co.kr
9)산지정보시스템(산지정보 및 : 행위제한 등) : http://www.forest.go.kr
10)부동산 현황, 분양정보 등 : 각 포털 사이트 및 신문(매경닷컴 등)
위의 사이트 외에도 수도 없이 많지만 아파트매매, 경공매, 토지매매 시 초보자들이 재테크를 하기 위한 필수적인 확인 및 조사를 하기 위한 필수적인 사이트를 소개한 것이다. 또한, 인터넷에서 운영하고 있는 알찬 카페와 블로그들도 좋은 곳들이 많기 때문에 적절히 활용하는 것도 재테크에 많은 도움이 될 것이다.
부동산뉴스, 부동산정책, 토지정책, 분양현황, 개발물건, 일반물건, 경공매뉴스 및 매물, 재테크, 부동산개발 관련 내용 등을 잘 정리하여 부동산 투자에 좋은 정보를 얻을 수 있는 카페와 블로그들도 상당히 많으니 관심을 가지고 둘러보는 것도 재테크 초보자들에게는 많은 도움이 될 것으로 판단된다. 필자가 운영하고 있는 카페인 ‘부동산개발을 사랑하는 모임’(부개모) - http://cafe.naver.com/21blackbox도 참고하면 좋을 듯싶다.
결론적으로 요약해보면, 재테크 초보자들은 너무 싸거나 너무 비싼 상품은 주의를 해야 하고, 형제지간에도 공동투자는 절제하는 것이 좋고, 부동산에 관한 정보를 정확하게 파악하고 난 후에 움직여야 한다. 그리고 부동산재테크에 성공하고야 말겠다는 희망을 가지는 것도 중요하다. 누구나 살아가면서 빈곤할 수도 있고 풍요로울 수도 있다.
그 갈림길을 정해주는 것은 희망을 가슴에 품고 그 목표를 달성하기 위해 남보다 더 열심히 뛰느냐 그렇지 않느냐에 달려있다고 본다. “희망을 품지 않은 자는 절망도 할 수 없다.”라는 말을 기억하고 열심히 뛰어 부동산 재테크에 꼭 성공하길 희망해본다.
부동산학 박사, 전주대학교 객원교수
