요즘 초저금리 기조를 틈타 비정상적으로 높은 고수익 보장을 내걸고 부동산 투자를 권유하는 분양업체 및
유사수신업체가 눈에 띄게 늘고 있어 투자자들의 각별한 주의가 필요할 것으로 보인다. 이들 업체들은 분양형 호텔, 레지던스형 오피스텔,
도시형생활주택 등 다양한 유형의 수익형부동산을 분양 판매하면서 과장된 광고와 무책임한 수익보장조건을 내걸고 선량한 투자자들을 현혹시키고 있는데,
이 중 최근 가장 뜨거운 것은 누가 뭐래도 분양형 호텔일 것이다. 좀 더 상세히 살펴보겠다.
최근
몇 년 사이 한류붐을 타고 우리나라를 방문하는 외국인 관광객, 특히 요우커라고 불리는 중국인 관광객이 급증하면서 서울 도심권을 중심으로 호텔
수가 턱없이 부족해지자 2012년 정부가 그 해결책으로 도입한 제도가 바로 분양형 호텔이다. 분양형 호텔은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 각
객실을 분양받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는 것을 말한다. 따라서 분양형 호텔에 투자하는 것은 우리가 알고 있는
관광호텔(관광진흥법 적용)과 같은 호텔사업에 투자하는 것이라기보다는 일반 숙박업(공중위생관리법 적용)에 투자를 하는 것으로 볼 수
있다.
문제는 일부 시행업체들이 최근의 초저금리기조와 주택시장 침체를 틈타 분양호텔 공급에 집중하면서
과잉열기 징후가 나타나고 있는데, 무엇보다 분양 판매를 위해 일반 투자자들을 현혹시키는 과장된 광고와 무책임한 수익보장조건을 내걸고 있어 선량한
피해자들이 점증적으로 나타나고 있다는 사실이다. 따라서 분양형 호텔에 투자해 낭패를 보지 않으려면 몇 가지 유의할 사항을 기억할 필요가
있겠다.
첫째, 분양형 호텔은 일반 숙박업에 해당되어 우리가 알고 있는 일반 호텔처럼 관광진흥법에 적용되지
않을 뿐만 아니라 등급을 매길 수 없기에 분양형 호텔을 판매하면서 등급을 언급하거나 또는 특급호텔이라는 명칭을 사용한다면 이는 일반 투자자를
현혹시키고 속이는 사기성 광고일 뿐이다. 따라서 등급이나 특급호텔이라는 명칭을 강조하는 물건이라면 각별히 조심할 필요가
있겠다.
둘째, 분양형 호텔의 판매를 위해 신문이나 전단지에 광고를 내면서 실제와 다른 주변환경, 입지여건,
상권분석, 유동인구 등의 자료를 내세우는 경우가 많으므로, 일반 투자자들은 분양받기에 앞서 반드시 현장답사를 통해 진위성 여부를 직접 확인해볼
필요가 있겠다.
셋째, 분양형 호텔의 판매 광고 문구를 유심히 살펴보면, 보통 연 13~15%대의 높은 투자수익률을
강조하는 경우가 많은데, 이는 현실성 없는 공실 0% 및 대출에 의한 레버리지효과(지렛대효과)를 과대 반영한 수치에 불과한 경우라고 보면
된다.
넷째, 분양형 호텔의 판매 광고 문구 중 확정수익률 연 10% 보장, 확정수익률 연 12% 보장 등
이라는 말이 자주 등장하데, 이는 분양 판매를 위한 미끼 상술로 보통 1년 이하의 기간을 보장하는 경우가 대부분이다. 시행업체의 입장에서는 설령
1년간의 수익률을 보장해준다고 하더라도 고가에 분양 판매하면 전혀 손해가 없는 장사이니 이를 거부할 이유가 없는 것이다. 혹 1년 이상의
장기간에 걸쳐 확정수익률을 보장한다는 문구가 있다면 이는 보장한다는 회사가 유령 시행사 또는 자금력이 없는 분양대행사이거나 보장계약서 이면에
단서문구(‘제반 비용을 호텔운영업체가 필요시 자의적으로 공제할 수 있다’는 등)를 삽입하여 자신들의 책임을 합법적으로 빠져나갈 수 있도록 해놓은
경우가 태반이다.
다섯째, 분양형 호텔은 일반적인 부동산 매물이 아니므로 일반 투자자가 매각을 원하더라도 공인중개사의 거래 대상이 아니므로 일반 부동산 중개업소를 이용하기 어렵다는 점에서 환금성에 매우 취약하다는 것을 기억해야한다.
