실패확률 줄일 수 있는 땅투자법
김현기
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개발계획과 개발이슈 - 거품가격형성의 발로로, 투자가치의 가늠자 역할을 톡톡히 하고 있다.
용도 및 도로상태 - 시세형성의 재료로 상용 중. 실수요가치의 기준점이다.
투자자는 토지 가치를 보고 움직이지만, 단순히 용도와 도로상태만 보고 투자하는 사람은 많지 않을 것이다. 개발계획과 같은 개발청사진에, 이슈거리에 투자의 매력을 느끼는 경우가 태반일 테니까 말이다. 그러나 투자자가 알아야 할 점은, 개발계획과 같은 미래 사안은 거품가격형성의 연유이지만, 용도 및 도로상태 등 현실적인 토지활용도는 시세형성의 과정이라는 사실을 말이다. 사회 지탄의 대상이 되고 있는 기획부동산의 물건이 팔릴 수 있는 것은, 토지활용도 대비 개발청사진이 화려하고 거창해서다. 겉모습이 대단해 보인다. 희망적이다. 개발을 확대재해석 하는 재주가 기획부동산에게 있어 그렇게 보일 뿐이다. 보태기를 잘 하는 집단이 기획부동산이다. 적재적재에 더하기를 잘 한다. 문외한의 경우, 개발청사진과 조감도에 집착하는 경우가 많으나, 땅을 볼 줄 아는 안목이 있는 분들은 거품가격과 거품개발을 잘 구별 한다. 강한 판단력이 필요한 것. 하수는 미래의존형이지만 고수는 현실을 볼 줄 안다. 하수는 과거 자료에 집착한다. 성공사례집을 참고로 미래를 확인, 확진한다. 긍정적으로 움직이려 애쓰는 것이다. 이는 기획부동산이 절대 긍정을 외칠 수 있는 모토인 셈. 고수는 현실을 통해 미래를 증명하려 애쓴다. 과거 자료는 환영(거품)에 불과하니까. 부동산 불패신화를 대변하는 강남3구 지역을 보면서 많은 것을 느낄 수 있을 터. 중대형 부동산은 주거용부동산이건 상업용부동산이건 큰 몸살을 장기간 앓고 있지 않은가. 재앙이나 다름 없다. 공실률이 높아, 보기 안 좋다. 인근 부동산에도 악영향을 미칠 수 있으니 말이다. 미분양과 공실현상이 부동산 1번지에서도 일어난 현실을 바로 읽는 자세가 필요한 때다.
과거의 가치와 현재의 가치. 과시 지나간 시간과 세월을 가치라 표명 할 수 있을까. 과거 자료가 투자의 자료로 상용되는 시대는 아니다. 국무총리 후보의 부동산 투자과정을 면밀히 살필 필요 있다. 그가 70년대부터 지금까지 걸어온 부동산 투자행보를 곧이곧대로 벤치마킹하는 자가 있는가 하면, 그렇지 않은 사람도 있는 게 현실. 자고 나면 부동산이 뛰던 시대와, 자고 나면 부동산이 지는, 즉 미분양과하우스푸어가 증가하는 시대는 다르기 때문에 바른 판단력이 요구된다. 더군다나 부동산 정보의 정확도에서 극명한 차이점이 보이기 때문에 그를(국무총리 후보) 거울 삼아 움직인다면 큰 코 다친다. 단순히 개발이슈에 끌려다니는 투자가 되지 말아야 하는 이유다. 부동산 정보는 단순히 개발진행에 국한되지 않는다. 개발완료 이후의 경제적 효과도 정확도 높게 예상할 수 있어야 할 줄 안다. 지금은 미분양과 공실을 걱정하는 시대 아니랴. 실수요가치가 곧 투자가치로 연결되는 판국. 그만큼 인구 확보가 안 된 개발효과는 기대수치가 떨어진다는 말이다. 부동산이 모자란 시대의 투자 모형을 부동산이 남아 도는 시대에 그대로 적용한다면 실패 나락으로 떨어질 수밖에. 인구증가세가 둔화 된 상태에서 공급과잉폭탄이 심한 지금의 사정과, 인구가 폭발적으로 증가한 상태에서 부동산이 부족한 시대의 사정과는 극과 극인 법.
지금은 장수시대. 15년째 초저출산에 인구고령과 현상이 빠르게 진행되고 있다. 저출산 여파로 15~64세 생산가능인구 수가 2016년 3700만 명으로 정점을 찍어 감소하고, 2018년엔 65세 이상 고령인구가 15%를 넘을 것이라는 전망이 나오고 있다. 1인 가구가 증가세이고 노인인구는 급증세. 이러한 사정을 감안한 투자가 이루어지지 않는다면, 단순히 개발사안에 집착할 수 있는 법. 희망을 온통 개발사안에 의지하는 것이다. 일방적으로 거품가격에 매도 될 수 있는 것이다.
젊은 인구가 줄고 있는 상황 속에서 부동산이 남아 돌아 미분양과 공실현상이 자연히 나타는 것 아닌가. 투자 행보가 신중하지 않으면 개발효과를 보지 못한 채 보유 물건이 애물로 전락하는 것. 부동산이 계속 늘고 인구는 줄어드는 현상은 멈출지 않을 것이다. 개발의 필요성과 중요성을 함께 견지 하지 않으면 안 되는 이유다. 개발이 진행 중이라는 이유로, 가격거품을 집어넣는다면 투자가치가 낮아진다. 추후, 환금성에 걸림돌이 생기기 마련이니까. 거품에 거품이 들어간 땅을 누가 쳐다보겠는가. 냄새조차 맡지 않으려 들 터. 지역애물로 장기간 잔존, 방치 될 게 뻔하다. 실수요자나 투자자나 거품이라는 인상이 머릿속에 깊숙이 잔존하고 있다면 자연스럽게 매수 포기로 이어지기 마련. 요는, 내가 투자할 곳의 지상물 수와 인구 수를 유심히 살필 필요 있다. 개발이슈에 일방적으로 지배당하는 일은 더 이상 용납 안 된다. |