부동산에 투자할 때는 미리 철저한 자금계획과 함께 투자기간을 결정해 두는 게 좋다. 짧은 기간 자금을 운용할 때는 환금성에 초점을 맞추고, 멀리 내다보고 투자한다면 발전성 높은 개발 예정지역에 투자해야 한다. 다만 요즘의 중‧단기 투자는 걸림돌이 많아 장기 목표를 갖고 투자처를 찾아 나서야 한다. 보유에 따른 각종 세금과 함께 갈수록 환금성이 떨어져 단기간에 시세차익을 거두기 어려운 투자환경으로 바뀌고 있어서다.
장기 투자를 고려할 때 유망한 투자처는 ‘유망 지역’이자 ‘개발 호재’가 있는 곳이다. 앞으로 인구 증가율이 둔화하고 주택보급이 늘어나면 부동산시장은 고가 우량주가 더욱 빛날 것이다. 현재보다 향후 가치가 상승할 가능성이 큰 지역의 부동산을 사두면 가격이 꾸준히 올라 추후에 시세차익을 올리기 쉽다. 단기 투자 시에는 상승의 흐름이 덜 반영돼 제값을 받지 어렵지만 시간이 흐르면 분명히 가격상승 탄력을 받게 마련이다.
다만 장기투자를 고려한다 하더라도 단기시장 흐름을 소홀히 하면 안 된다. 부동산 시장의 장기 투자전망은 사실 상 불가능하고 투자 시점에 있는 물건의 지역흐름을 읽고 매매타이밍을 잡을 수밖에 없다. 부동산 가격은 한번 형성되면 이를 중심으로 잔물결 치듯 퍼져 나가는 게 일반적이기 때문이다. 부동산 장기 투자에 나설 때 향후 유망한 투자 상품과 함께 가격이 오를 지역을 찾는 노하우를 알아보자.
상승 기대치 있는 지역을 골라라
부동산값이 꾸준히 오르는 지역의 특징은 명확하다. 개발이 진행 중이거나 개발 예정이어서 지가가 상승하고 토지활용 계획이 고밀도로 바뀌기 때문이다. 이러한 땅값 상승 기대치가 높은 지역은 최소 5~10년 정도의 여유를 가지고 투자해둔다면 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 보금자리 예정지구, 교통여건이 개선되는 지역, 재개발‧뉴타운지역, 토지거래나 규제가 장기적으로 해제될 곳 등은 향후 발전가능성이 높은 곳이다.
개발호재가 풍부한 지역 안에 돈을 묻어둘 때는 한 곳이나 종목에 몰아서 투자하면 실패할 가능성이 높다. 되도록 5000만원에서 1억 원 안팎을 나눠서 소액 분산투자하는 것이 바람직하다. 개발호재에 따라 예상 투자기간을 3년, 5년, 10년 등 기간과 단계를 나눠 투자하는 것이 좋다. 금액과 투자기간에 따라 세금과 부재지주 등 각종 절세 혜택을 따져보고 양도세 부과에서 제외되는 부동산을 노리는 게 실속 있는 투자법이다.
교통 계획망을 미리 살펴라
장기적으로 부동산 값 상승에 가장 확실한 호재는 교통망이 대폭 개선되는 지역이다. 교통 인프라가 새로 개설되는 지역이라면 장기투자에 손색이 없는 1순위 투자지역이다. 도로나 지하철, 철도 등 그동안 교통여건이 미미했던 지역에 새로 교통망이 뚫리는 계획이 세워지면 집값과 땅값 상승에 가장 강력한 호재가 발생한다. 실수요 차원에서 저평가 됐던 도로변 예정지역은 멀리 내다보고 투자할만한 유망 장기 투자처다.
새로 개통예정인 교통망 자료는 국토교통부나 자치구 발행 신설 교통자료 등에서 정보를 얻을 수 있다. ‘대도시권 광역교통계획망’이나 ‘교통정비계획안’ 등을 열람하면 향후 교통망 개설과 함께 개통구역 등의 정보를 한눈에 알 수 있다. 다만 서울 등 수도권 내 교통망 구축이 성숙기에 접어들면서 신설 교통계획에 따른 가격상승 효과가 예전보다 효과가 줄어들고 있으므로 교통망 개선으로 직접적인 혜택을 입을 곳을 찾아내는 것이 관건이다.
인구가 늘어나는 지역을 찾아라
인구구조의 변화를 통해 향후 부동산가격을 결정하고 전망하는 것은 가장 예측 가능성이 높은 객관적인 데이터를 제공한다. 장기 불황을 겪은 일본도 인구가 줄어드는 지역은 땅값 하락이 심했다. 따라서 도시 인구감소는 수요와 직접적인 연관관계를 맺는다. 지역의 인구감소로 인해 부동산값이 하락하는 것은 예상보다 빠르게 나타나고 있다. 지방 중소도시는 이미 인구가 줄면서 부동산값 하락과 도시 공동화현상이 진행되고 있다.
‘아기 울음소리’가 많이 들리는 지역 부동산에 돈을 묻으라는 말이 있다. 즉 새 생명 탄생이 잦아 인구가 꾸준히 늘어나는 역동적인 도시라야 장기적으로 부동산가격 하락을 막을 수 있다. 지역별로 인구유입이 늘어나는 지역, 경제여건이나 소득수준이 높고 소득수준에 비해 소형 평형 수요가 많은 지역, 전월세 거래와 수요가 많고 부동산의 수요증가로 인해 집값이 꾸준히 상승하는 지역은 장기투자 유망지역으로 꼽을 수 있다.
안정적 트렌드를 고수하라
부동산도 유행을 타지만 실수요자들이 많이 찾은 종목을 고르면 안정적으로 투자할 수 있다. 수요가 많은 부동산을 찾으려면 ‘미인’ 부동산을 골라야 한다. 미인 부동산이란 경기의 부침을 덜 타는 부동산이다. 즉 세월이 흘러 인구가 줄고 부동산경기가 장기적으로 침체해도 실수요자들의 손 바뀜이 잦고 수요가 꾸준한 부동산이다. 미인 부동산은 ‘도심, 역세권, 소형’ 부동산을 말한다. 부동산의 겉을 따지기보다 실속을 따지는 투자법이다.
서울의 경우 '2020 도시기본계획'에서 부도심지역으로 지정해 놓은 지역은 정책적으로 정부가 개발계획을 추진하고 있는 곳이어서 장기적으로 투자유망한 곳이다. 수도권의 경우 투자자들의 입질이 잦은 수도권 택지지구는 실수요자들의 발길이 꾸준하다. 장기적으로 토지의 재료가 있는 대규모 군사시설보호구역 해제, 수도권 그린벨트 규제 완화 등 토지 시장에 훈풍을 몰고 올 대규모 개발 예정지 주변을 주목할 필요가 있다.
블루칩 ‘한강변’에 주목하라
한강변은 장기투자에 확실한 투자 유망지역으로 꼽힌다. 부동산 경기침체 속에서도 한강 조망이 확보되는 지역은 집과 땅값의 꾸준한 강세를 보이며 부동산 시장을 견인하고 있다. 특히 여의도, 용산, 압구정, 반포, 잠실, 성수지구, 흑석ㆍ한남뉴타운 등 한강변 주요 주거지역들에서는 대부분 재개발 ‧ 재건축사업이 추진되고 있다. 특히 서울 압구정이나 반포 지역은 최소 10년 이상을 내다보는 장기 투자에 유망하다.
장기투자 대상 부동산을 찾았다하더라도 10년, 20년 오랫동안 가격이 제자리걸음을 할 가능성이 높거나 사자마자 가격이 떨어진다면 아무리 계약조건이 좋은 부동산이라도 일단 피해야 한다. 그런 부동산은 장기 투자할 가치가 없는 종목일 확률이 높다. 고정 수입이 발생하지 않고 환금성이 떨어지는 시골의 농지나 임야 등은 투자기피 대상이다. 지역 내 개발압력이 높은 곳, 인구가 줄지 않는 수도권 지역 내 소형 상품을 골라야 한다.
장기 투자에 유망한 부동산은 유행에 민감하지 않는 ‘잘 팔리는’ 종목이다. 부동산은 장기 투자 상품이지만 팔고 싶을 때 쉽게 현금화할 수 있어야 한다. 자금이 필요할 때 언제든 약간의 차익을 남기고 빠져나올 수 있어야 한다. 환금성이 좋은 부동산은 시세보다 값싼 급급매부동산, 정부 차원의 개발호재 지역 내 소형종목, 실수요가 탄탄한 부동산, 소액 투자용이거나 대출을 얻지 않고도 쉽게 처분할 수 있는 부동산 등이 대표적이다. 