어떤 빌딩이 차별화되는가? (① 빌딩 차별화의 기준)

작성자안병관|작성시간15.05.10|조회수267 목록 댓글 4

어떤 빌딩이 차별화되는가? (① 빌딩 차별화의 기준)

작성자 : 정호진 등록일 : 2015.04.16 조회수 : 1461

강남대로, 신사동 가로수길 등 강남의 유명한 거리를 걷다 보면 형형색색의 빌딩들이 눈에 들어온다. 일반적으로 동일한 선상의 대로변에 있는 빌딩은 비슷한 가치를 가져야 하겠지만, 규모나 입지, 디자인, 내부구조 등 각 빌딩의 특성에 따라, 임대료나 빌딩가격은 각기 다르게 형성되어 있다.

빌딩 사용자의 입장에서는 자연스럽게 눈길이 가고, 발길이 가는 빌딩을 자주 방문하게 되므로 수요자의 욕구를 얼마만큼 충족하느냐에 따라 빌딩 측과 사용자측의 입장이 달라지기 때문이다. 저마다 많은 고민과 이유를 가지고 건축된 빌딩이겠지만, 그 빌딩을 사용하는 임차인이나 그 매장 또는 사무실을 방문하는 고객들이 선호하는 빌딩은 분명 있다. 빌딩의 경쟁력과 가치는 여기서부터 출발한다.

부동산의 가치 기준

부동산의 가치를 산출하는 방식은 신축될 때의 건축비와 토지비로 계산되는 비용접근방식과 그 부동산에서 얼마만큼의 순익이 나는가로 결정되는 수익접근방식, 그리고 인근 사례의 가치에 비해 얼마만큼의 가치를 가지고 있는가를 비교하는 사례접근방식이 있다. 감정평가업계에서도 부동산을 평가할 때 이 3가지 방식을 쓰고, 부동산을 투자할 때에도 감정평가와 시장상황을 고려하여 이 방식들로 얻어진 가치를 기준으로 분석하고 투자하는 중요한 지표로 삼고 있다.

이때 사례접근방식은 어찌할 수 없다고 하지만, 같은 비용을 들여 경쟁력 있는 빌딩을 건축하거나 운영을 잘해서 임대수입이 많이 나오게 하는 것은 노력과 전략으로 가치를 높이는 것이 어느 정도 가능하다. 이것은 빌딩경영 전략의 일환이다. 빌딩은 부동산투자에서 가장 높은 금액대의 대상 중 하나이며, 규모에 따라서는 웬만한 중소기업 수준의 매출과 순익이 창출되기도 한다.

반면 인근의 비슷한 빌딩임에도 불구하고 빌딩경영에 실패하여 임대수입이 반 토막인 경우도 종종 있다. 빌딩투자 의사결정 시점에서도 가치에 대한 예측은 투자의 안정성 즉, 빌딩의 경영상의 안정을 기본으로 임차공간의 차별화로 임대수입 차별화까지 생각해야만 빌딩의 가치향상까지 가능해질 수 있는 것이다.

빌딩 공간의 소비

기본적으로 빌딩의 사용자들은 기초적인 필요와 욕구를 충족시키기 위하여 빌딩이라는 공간에서 상품이나 서비스를 소비한다. 프랑스학자 장 보드리야르(Jean Baudrillard)는 사람들이 사물이 아니라 단지 기호와 상징을 소비한다고 주장했다. 즉 빌딩의 공간을 단지 상품을 소비하는 공간이 아니라, 공간자체의 상징성을 소비하는 것이다. 예전부터 커피전문점의 고급커피 브랜드 매장에서 커피를 마시는 것이 상품소비 자체보다 그 공간을 소비한다고 할 정도로 공간에 대한 상징성이 중요해지고 있다.

최근 이러한 트랜드를 반영이나 하듯, 공간에 대한 소비 트랜드가 빌딩 공간에 대한 마케팅전략으로도 급격히 영향을 미치고 있는 추세이다. 빌딩 소유주의 의도가 있어서도 그러하지만 임차업종의 트랜드가 이미 이를 반영하고 있기에 빌딩공간도 자연스럽게 흡수하여 묻어 나오는 것이라고 볼 수 있겠다.

이러한 점을 고려한다면, 최근 바뀌어 가는 소비문화와 트렌드에서 매장 또는 업무용으로 쓰이고 있는 빌딩에 있어서도 접근성, 편리성 등과 같은 기본적인 기능이 일차적으로는 중요하지만, 그와 함께 빌딩 외부나 내부공간의 디자인, 간판, 상징물, 파사드 등과 같은 시각적인 이미지와 분위기도 큰 영향을 주게 된다. 이는 결국, 빌딩 임차인과 임차인의 고객에 대한 만족, 임대수입, 그리고 더 나아가 빌딩의 가치에도 크게 영향을 미치게 된다.

차별화와 효율적인 공간

빌딩의 소유주들은 임대수입을 높이기 위해, 빌딩을 특이하게 신축하거나, 각종 편의시설을 넣는 등 잠재적 임차인이 만족할 만한 요소를 접목하기 위해 빌딩에 많은 공을 들인다. 빌딩 임대료에 긍정적인 영향을 미치는 요인이라면 빌딩가치에도 영향을 미치기 때문이다.

하지만 아무리 빌딩외관이 화려해도 임차인이 사용하기에 효율적이지 못한 공간이라고 하면, 빌딩의 사용자들은 이 빌딩을 기피할 것이다.

이는 이미, 그 빌딩의 잠재 임차고객은 매출 또는 최적의 사무공간 등으로 사용하기 위한 기준들을 가지고 있기 때문이다. 가령, 매장용인 경우는 매장전면의 길이, 구조, 면적, 냉난방 및 환기설비, 편의시설 등이 있을 것이고, 업무용인 경우는 효율적인 업무공간 구조와 쾌적성, 편의성 등이 있을 것이다.

따라서 장기적으로 차별화되는 빌딩을 원한다면, 빌딩을 신축하거나, 리모델링, 개조를 실시하기 이전에 빌딩의 사용자에 대한 수요와 트랜드를 분석하고 요구조건을 다양하게 반영할 수 있어야 하며, 또한 50년 이상의 지속가능한 계획을 수립해야 할 것이다.

어떤 빌딩이 차별화 되는가? ② 빌딩의 차별화를 위한 요소에서 계속