과거 아파트형 공장으로 불렸던 지식산업센터는 정보통신과 지식기반산업의 발달 및 벤처창업 수요의 증가로 관심이 증가하고 있다.
그러나 과거에 비해 세제혜택이 감소하고, 분양가격과 입지에 따라 임대수익률에 차이가 크기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다.
정부는 지난 해 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’을 개정하여 지식산업센터에 대한 개인 분양과 임대를 허용하겠다는 임대제한 규제 폐지방침을 밝혔지만, 투기에 대한 우려 때문에 입법화가 지연되고 있어 임대제한 규제 폐지가 최대 관심사가 되고 있다.
지식산업센터란?
지식산업센터란 동일 건물에 연구개발, 정보통신, 지식산업, 제조업, 벤처기업, 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 건축물로서 과거에는 아파트형 공장으로 불렸다.
관련 법률인 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’에서는 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로 정의하고 있다.
수도권의 대표적인 지식산업센터 지역으로는 가산디지털단지, 상암DMC, 강서벤처밸리, 영등포벤처밸리, 성동테크노밸리, 강남테헤란밸리, 문정비즈니스파크, 삼송테크노밸리, 판교테크노밸리, 송도스마트밸리 등이 있다.
지식산업센터는 2014년 4월 기준 전국 632개소(수도권 505개소, 비수도권 127개소)가 운영 중이며, 2014년 8월 현재 전국에서 설립 인가를 받은 지식산업센터는 57개 이며, 서울에서만 15개가 인가를 받은 것으로 알려지고 있다.
지식산업센터 입주가능 시설
지식산업센터에 입주가능 시설은 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 제28조의5 및 동법 시행령 제6조, 시행령 제36조의4, 시행규칙 제15조 등에 근거하고 있으며, 입주가능 시설은 다음과 같다.
1. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설
2. 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」제2조제1항에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설
3. 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설
<표1 > 지식산업센터 입주가능 시설의 종류
| 구 분 | 입주가능 시설의 종류 | 관련 법규 |
|---|---|---|
①제조업 | 도시형공장 및 첨단업종 | *시행령 제34조의 도시형공장 |
②지식기반 산업 | 연구개발업, 건축기술․엔지니어링 및 그 밖의 과학기술서비스업, 광고물작성업, 영화․ 비디오물 및 방송프로그램 제작업과 제작 관련 서비스업, 출판업, 전문 디자인업, 포장 및 충전업, 교육서비스업, 경영컨설팅업, 번역 및 통역 서비스업, 전시 및 행사 대행업, 환경정화 및 복원업, 음악 및 기타 오디오물출판업, 시장조사 및 여론조사업, 사업 및 무형재산권 중개업, 물품감정, 계량 및 견본 추출업, 무형재산권 임대업 | 시행령 제6조제2항의 지식산업 및 산업발전법 제5조에 따른 첨단기술을 활용한 산업 |
③정보통신산업 | 컴퓨터 프로그래밍․시스템 통합 및 관리업, 소프트웨어 개발 및 공급업, 자료처리․호스팅 및 관련 서비스업, 데이터베이스 및 온라인 정보제공업, 전기 통신업 | 시행령 제6조제3항의 정보통신산업 |
④벤처기업 | 벤처기업을 운영하기 위한 시설 | 벤처기업육성에 관한 특별조치법 제2조의2에서 정한 요건을 갖춘 기업 |
⑤지원시설 | 금융ㆍ보험ㆍ교육ㆍ의료ㆍ무역ㆍ판매업(해당 지식산업센터에 입주한 자가 생산한 제품을 판매하는 경우만 해당한다)을 하기 위한 시설 | 시행령 제36조의4 제2항으로 정한 입주업체의 생산활동을 지원하기 위한 시설 |
물류시설, 그 밖에 입주기업의 사업을 지원하거나 어린이집ㆍ기숙사 등 종업원의 복지증진을 위하여 필요한 시설 | ||
*근린생활시설(면적제한이 있는 경우에는 그 제한면적범위 이내의 시설만 해당한다) | ||
**문화 및 집회시설 또는 같은 표 제13호에 따른 운동시설로서 산업통상자원부령으로 정하는 시설 | ||
***상점(음ㆍ식료품을 제외한 일용품을 취급하는 상점만 해당한다) |
지식산업센터의 장단점
○ 장점
첫째, 다른 수익형부동산보다 초기 투자비용에 대한 부담이 적다. 지식산업센터의 분양가는 지역마다 차이는 있지만 수도권의 경우 일반적으로 3.3㎡당 700~900만원 정도이며, 경쟁상품인 오피스텔, 오피스빌딩 등에 비해 20~30% 상대적으로 저렴하다.
둘째, 각종 세제 및 금융혜택이 많다. 2014년부터 취득세는 기존 75%에서 50%로, 재산세는 50%에서 37.5%로 감면 폭이 줄어들기는 하였지만, 여전히 다른 상품에 비해 혜택이 많다. 또한 중소기업육성자금, 창업기업지원자금, 신성장기반자금 등 저리의 정책자금이 지원되고 있다.
셋째, 기업상대의 임대이기 때문에 다른 수익형부동산 상품보다 임대수익률이 높다. 지식산업센터는 개인이 아닌 기업상대의 임대사업이기 때문에 임대수요가 안정적이고, 또한 평균 수익률이 7%로 알려지고 있어 다른 수익형부동산보다 높은 것으로 평가 받고 있다.
넷째, 주거 및 상업용과는 차별화된 산업용 및 업무용 수익형부동산 이다. 지식산업센터는 산업업무용 부동산이기 때문에 입지할 수 있는 용도지역이 제한적이고, 주거용 또는 상업용 수익형부동산에 비해 상대적으로 희소성이 높다.
○ 단점
첫째, 시세차익을 얻기 어렵고, 환금성이 약하다. 지식산업센터는 매월 임대수익을 얻는 수익형부동산이기 때문에 시세차익을 얻기 어렵고, 또한 수요자가 한정적이기 때문에 환금성이 떨어지는 단점이 있다.
둘째, 분양 및 임대할 수 있는 업종이 제한되어 있어 수요가 한정적이다. 지식산업센터는 분양 또는 임대할 수 있는 업종이 제한되어 있어 주거용 또는 상업용 부동산과 달리 수요가 한정적이다. 지식산업센터의 수요자는 일반인이 아닌 업종이 제한된 기업과 연구기관 및 벤처창업 등으로 수요가 한정되어 있다.
셋째, 지역에 따라 임대수요 및 임대수익률 차이가 크다. 지식산업센터가 도심에 입지하고, 대중교통 접근성이 양호하고, 다양한 지원시설 및 편의시설이 있는 곳은 수요가 많지만, 그렇지 않은 곳은 미분양으로 고전하고 있다.
넷째, 세제와 지원혜택이 점점 줄어들고 있다. 2014년부터 취득세는 기존 75%에서 50%로, 재산세는 50%에서 37.5%로 감면 폭이 줄어들었다. 또한 개인사업자와 법인사업자의 세율이 복잡하고, 차이가 있어 이를 꼼꼼히 따져 봐야 한다.
<표2> 지식산업센터의 장단점
| 장 점 | 단 점 |
|---|---|
초기 투자비용에 대한 부담이 적다 | 시세차익이 적고, 환금성이 약하다 |
취득세 ․ 재산세 등 세제혜택이 많다 | 업종제한으로 수요가 한정적이다 |
기업상대의 임대이기 때문에 다른 수익형 상품보다 임대수익률이 높다 | 지역에 따라 임대수익률 차이가 크다 |
주거·상업과는 차별화된 산업업무용 부동산이다 | 세제와 지원혜택이 점점 줄어들고 있다 |
투자 시 유의사항
첫째, 수요가 많고 접근성이 좋은 입지를 선택해야 한다. 지식산업센터는 산업업무용 부동산이기 때문에 인구와 산업 등이 밀집된 도심 전철역세권을 선택하는 것이 유리하다. 도심에 입지한 전철 역세권의 경우 임대수요가 꾸준하다.
둘째, 분양가격과 임대수익률을 잘 따져봐야 한다. 지역과 입지에 따라 분양가격과 임대수익률에 차이가 있기 때문에 분양가격을 바탕으로 임대수익률을 잘 따져 봐야 한다. 입지가 좋더라도 분양가격이 지나치게 높으면, 임대수익률이 떨어질 수 있으므로 분양가격 대비 임대수익률을 잘 분석해 봐야 한다.
셋째, 각종 금융과 세제 및 지원제도를 꼼꼼히 체크해야 한다. 지식산업센터는 시세차익이 적기 때문에 금융지원과 세제혜택 및 지원제도 등에 민감할 수밖에 없다. 따라서 각종 혜택이 수익률에 큰 영향을 미치기 때문에 작은 혜택이라도 잘 따져봐야 한다.
넷째, 주변에 편의시설과 지원시설이 밀집된 지역이 좋다. 지식산업센터만 밀집된 곳보다 금융, 쇼핑, 병원, 관공서 등 편의시설과 지원시설이 밀집된 곳이 좋다. 과거 공간만 제공하던 아파트형 공장보다 지원시설과 지원시스템 및 다양한 편의시설 등을 갖춘 곳에 대한 선호도가 점점 높아지고 있다.
<표3> 지식산업센터 투자 시 유의사항
| 구 분 | 유 의 사 항 |
|---|---|
수요가 많고, 접근성이 좋은 입지 선택 | 인구와 산업 등이 밀집된 도심 전철역세권 유리 |
분양가격과 임대수익률 분석 | 분양가격이 임대수익률에 큰 영향을 미치기 때문에 임대수익률 세밀히 분석 |
각종 금융, 세제, 지원제도 체크 | 시세차익이 적기 때문에 금융지원과 세제혜택 및 지원제도 등을 꼼꼼히 체크 |
주변 편의시설과 지원시설 밀집지역 | 다양한 편의시설과 지원시설 등을 갖춘 곳에 대한 선호도 증가 |
마무리
정보통신과 지식기반산업의 성장 및 벤처창업 등의 수요증가로 지식산업센터에 대한 관심은 점점 늘어날 것으로 전망된다.
그러나 입지와 지원시설 및 주변 환경에 따라 임대수요에 차이가 있고, 일부 지역은 공급과잉 논란이 불거지고 있어 임대수익률을 꼼꼼히 따져보고 투자를 해야 한다.
또한 지식산업센터에 대한 임대제한 규제철폐가 가장 큰 변수이기 때문에 규제철폐 여부를 감안한 신중한 투자가 요구된다.
그리고 정부는 지식산업센터 시장의 활성화를 위해서는 투기가 발생하지 않는 범위 내에서 분양 및 임대 규제를 완화할 수 있는 방안을 검토해 볼 필요가 있다.
