부동산정책을 알면 돈이 보인다
정부가 부동산시장에 인위적으로 개입한 1967년 이후 최근까지 정부의 부동산정책은 크게 3가지 방향으로 수립돼 왔다. 첫째, 우리가 냉탕정책이라고 말하는‘부동산 투기억제 및 가격안정대책’이다. 이는 부동산시장의 과열 및 투기행위를 막기 위한 규제정책으로 볼 수 있는데, 주로 부동산시장 과열기(활황기) 때 자주 등장한다. 둘째, 우리가 온탕정책이라고 말하는‘부동산거래 및 경기활성화대책’이다. 이는 침체된 부동산시장을 살리고 이를 통해 경기를 회복시키기 위한 규제완화정책으로 볼 수 있는데, 주로 부동산시장 침체기(불황기) 때 등장한다. 셋째, 전세난을 해결하고 서민들의 주거생활을 안정화시키기 위한‘서민주거안정대책’이다. 이는 전세자금 지원은 물론, 임대주택 공급확대 등과 같은 현실적인 방법으로 나타난다.
문제는 지금까지 우리나라의 부동산정책이 이른바‘냉탕과 온탕’을 번갈아가면서 일관성을 보여주지 못했다는데 있다. 평균 1년에 한 번씩 규제정책이 나오고 2년에 한 번씩 규제완화정책이 나올 정도였으니 말이다. 이처럼 우리나라의 부동산정책은 때에 따라 달랐지만 경기상황과 정치적 판단에 따라 냉탕과 온탕을 왔다 갔다 했다. 심지어는 같은 정부 내에서도 냉탕과 온탕을 번갈아가며 정책의 일관성을 포기한 경우도 있었다.
사실 부동산정책은 경기상황에 따라 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되면 냉탕정책 (규제정책)을 써야하고, 경기가 지나치게 침체되어 있으면 온탕정책(규제완화정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다. 문제는 경기상황과 같은 객관적 기준보다 정치적 판단과 같은 주관적 기준에 따라 부동산정책이 결정되는 경우도 적지 않다는데 있다. 특히 정부가 바뀔 때마다 전 정부의 정책을 승계하기보다는 뒤집는 경우가 다반사였다.
먼저, 1970년대 박정희 정부는 경제 고성장 및 개발정책 여파로 투기행위가 극심하게 만연하자 부동산 투기억제 특별조치법을 도입하는 등 주로 냉탕정책을 폈다. 반면, 1980년대 초반 전두환 정부는 경기침체 극복을 명분으로 부동산 규제완화정책(양도세 인하, 자금출처조사 중단, 택지개발촉진법 도입 등)을 대거 도입해 사용하다가 부동산시장이 과열로 이어지면서 투기로까지 확산되자 곧장 규제정책(채권입찰제 시행, 투기과열지구제도 도입, 분양권전매 제한, 토지거래신고제 실시 등)으로 돌변하기도 했다. 한마디로 냉탕과 온탕을 왔다 갔다 한 것이었다.
1980년대 후반 등장한 노태우 정부는 폭등하는 집값을 안정화시키고 공급부족에 따른 주택난을 해소하기 위해 주택 200만호 건설을 내놓으면서 성남시 분당, 고양시 일산, 안양시 평촌, 군포시 산본, 부천시 중동 등에 5개 신도시 공급을 발표했다. 사실 그 당시는 국내 경기의 비약적인 발전과 함께 전국적으로 부동산가격(주택가격, 토지가격 등)이 급등하던 시기였다. 이에 노태우 정부는 부동산 투기를 근절시키기 위한 냉탕정책 (규제정책)과 함께 1기 신도시 개발계획을 발표했던 것이다. 한편, 노태우 정부 직후 등장한 김영삼 정부는 노태우 정부에 의해 단행된 고강도의 부동산 투기억제대책에 힘입어 부동산가격 폭등세가 한풀 꺾인 상태였는데, 이로 인해 부동산가격은 임기 내내 하향 안정세를 유지할 수 있었다.
IMF 외환위기 직후 들어선 김대중 정부는 외환위기를 극복한다는 명분 아래 온탕정책 (규제완화정책)을 펼쳤다. 분양권전매제한, 분양가상한제, 토지공개념제도, 입주권전매제한 등과 같은 각종 부동산 관련 규제들을 폐지하고 강력한 부동산 경기부양정책을 추진 했는데, 이로 인해 부동산시장은 최고의 호황기로 접어들게 되었다. 한편, 김대중 정부에 이어서 등장한 노무현 정부는 외형적으로는 부동산 투기를 근절시키려는 의지를 강하게 보이면서 냉탕정책(규제정책)을 펼쳤다. 하지만 정작 부동산 투기근절과 배치되는 각종 개발사업, 즉 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시 등을 동시에 추진하면서 사실상 온탕정책과 같은 부동산 가격 상승효과를 초래했다. 이러한 이유로 김대중 정부와 노무현 정부 집권기인 10여 년간은 대한민국 부동산시장의 최고 호황기라고 볼 수 있겠다.
2008년 등장한 이명박 정부는 그해 하반기 미국 서브프라임 모기지론의 부실로 시작된 글로벌 금융위기를 맞이하면서 임기 내내 경기불황이 동반된 부동산시장 침체기에 갇히게 됐다. 이를 극복하기 위해 이명박 정부는 온탕정책(규제완화정책)을 지속적으로 내놓았으나 부동산시장의 회복은 매우 요원했다. 한편, 이명박 정부에 이어 등장한 박근혜 정부는 경기불황을 극복하고 부동산시장을 회복시키기 위해 기존에는 감히 생각하지도 못할 강력한 온탕정책, 즉 DTI 및 LTV 규제완화와 함께 재건축 기간단축(기존 40년에서 30년으로 단축)을 추진하면서 주택거래량 최고점 돌파 및 주택가격 상승효과를 가져왔다.
그렇다면 우리가 정부의 부동산정책에 주목해야 하는 이유는 무엇일까? 그것은 부동산 정책이 부동산가격에 영향을 미칠 수 있는 여러 독립변수들 중 가장 강력한 변수이기 때문이다. 즉 정부가 내놓는 부동산정책이 부동산가격에 직접적 내지 간접적으로 영향을 미칠 수 있고, 한발 더 나아가 부동산시장의 흐름마저 바꾸어놓을 수 있는 기폭제로 작용할 수 있기 때문이다. 물론, 정부의 부동산정책이 경기상황뿐만 아니라 정치적 판단에 따라 결정될 수 있는 현실을 감안한다면 정책의 방향이나 도입 시기를 예측하기란 결코 쉽지 않은 일이다. 그럼에도 불구하고 부동산 투자자들이 2017년 12월에 치러지는 대한민국 대통령선거를 의식하지 않을 수 없는 이유는 정부의 부동산정책이 정치적 판단에 따라 좌우되기 쉬운 현실 속에서 부동산가격에 커다란 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
