최근 저에게 부동산시장에 대해서 문의주시는 분들이 많습니다. 대체적으로는 기존 부동산을 팔아야하는지와 지금이라도 부동산을 구입해야하는지에 대한 부분인데 현재 흐르는 상황에 대해서 이해하고 넘어갈 부분이 필요합니다.
정부에서는 금번 9.2대책을 통해 부동산대출규제에 대해서 시동을 걸었습니다. 기존까지 저금리라는 경기부양을 위한 정책적 기조아래 사실상 부동산가격상승을 노리던 정부가 입장을 바꾼 것이라 볼 수 있습니다.
지난 2014년부터 시작하여 전격적으로 금리가 역사상 최저금리인 1.5%까지 낮추면서 우리나라의 대표 재테크자산인 부동산시장은 당연히 꿈틀거릴수 밖에 없었습니다.
많은 사람이 대출을 받아서라도 집을 사기에 바쁘고 이시기와 맞물려 건설사들은 성수기를 맞이한듯 엄청난 분양물량을 쏟아내었습니다.
당연히 분양가는 주변 시세에 비해 저렴하고 새집이다 보니 젊은 30대층에서 선풍적인 인기를 끌었고 전반적인 아파트시세에 순풍을 달아주었습니다. 그런데 그부분이 다소 과했던거 같습니다. 정부는 금번 대출규제를 통해 사실상 대출한도를 축소하는 정책을 강행하게 됩니다. 정확히 내년부터 시행됩니다.
통계적으로 보면 기존 70%의 대출한도에서 50%수준으로 떨어지는 효과가 발생하는데 이부분만 본다면 부동산시장에 분명 악영향을 미칠것은 당연하다고 생각합니다. 그렇기 때문에 내년부터 실수요자가 대폭 축소될 것이므로 지금이라도 팔아야되는 것인가라고 묻는다면 그것은 또 아닙니다. 왜냐하면 금리가 더 떨어질 확률이 높기 때문입니다.
여기서 반문이 있을수 있습니다. 미국이 지금 금리를 인상하겠다고 난리인데 우리나라도 그럼 따라서 올리는 것이 아니냐라고 말입니다. 하지만 그건 절반은 맞고 절반은 다릅니다.
미국이 금리를 올릴 경우 우리나라 역시 따라 올려야하는 것이 정상적이기는 합니다. 왜냐하면 기축통화 즉 세계통화의 중심인 달러의 경우 미국이 금리를 올릴 경우 세계에 퍼져있는 달러들이 급속하게 미국으로 흘러들어가게 될 것이며 외화의 급격한 이탈은 해외자본의 비중이 많은 국가들에게 엄청난 경제적 타격을 입히는 만큼 달러가 빠져나가지 않게 자국금리를 높여두는 방책을 고려하는 것이 맞습니다.
그런데 말입니다. 미국의 금리를 제로금리입니다. 그리고 현재 미국은 금리인상을 작년부터 외쳐대었고 올해 9월에 올릴것이란 지배적인 전망에서도 금리를 인상하지 않았습니다. 이 이유는 여러가지가 복잡하겠지만 분명한 사실은 금리인상에 대해서 매우 조심스러워하고 있다는 것입니다.
미국은 현재 금리를 인상하는 것을 너무 힘들어하고 있습니다. 눈치도 보고 있고 연방은행 자체에서도 찬반기류가 팽팽한 상황입니다. 이것이 의미하는 것이 무엇인가 묻는다면 저는 금리가 올라도 소폭 인상에 멈출 것이라는 것입니다.
절대 과거 우리가 겪었던 급격한 금리인상은 이뤄지기 어렵습니다. 그럴거라면 이리 미적지근한 플레이를 할 이유도 명분도 없는 것입니다.
즉 미국이 금리인상을 한다하더라도 1.5%에 해당하는 대한민국의 금리에 비하면 아직도 아래입니다. 그리고 지난 국정감사때 한국은행 총재는 이러한 배경을 뒷받침하듯이 우리는 곧 추가적인 금리인하를 고려하고 있다고 이야기하였습니다.
즉 대출규제는 하지만 금리를 더욱 인하한다는 것은 부동산시장에 채찍과 당근을 함께 주는 방식이기 때문에 향후 부동산시장의 향방을 평가하기란 매우 어렵습니다.
다만 분명한 사실은 부동산은 분명 대한민국의 중심이 되는 재테크라는 것은 부인할수 없으며 다만 역사적으로 낮은 저금리로 인해 과거와 같은 부동산투자수익을 기대하기에는 눈을 낮추는 것이 필연적이므로 오히려 부동산이 아닌 금융자산중에서 안전하면서도 금리보다 높고 부동산기대수익보다 높은 수익을 확정할수 있는 상품들로 이동할 것이라는 것입니다.
최근 KB부동산연구소에서 발표한 자료에 따르면 현재 대한민국의 부자들은(10억이상 금융자산가) 향후 부동산시장의 상승에 반반의 입장을 취하고 있으며 다만 그럼에도 불구하고 향후 가장 높은 투자수익처가 될 재테크방법으로는 여전히 부동산이 1위를 차지하고 있다는 것입니다.
그런데 여기서 중요한 점이 있습니다. KB부동산연구소에서 이들 부자들이 투자하는 부동산은 우리가 익히 아는 직접 아파트나 오피스텔 상가를 구입하는 방법이 아니라 자신들끼리 돈을 모아 부동산에 투자하는 자산운용사의 사모펀드를 주로 이용하고 있다는 것이며 그러한 이유로는 운용사를 통한 원금보장과 확정수익이라는 확실한 담보를 얻을 수 있기 때문이라고 말하였습니다.
지난 회 칼럼에서도 말씀드렸지만 부자들의 재테크는 다릅니다. 우리가 일반적으로 은행에 가서 가입하는 펀드나 다른 금융상품들은 가입하지 않습니다.
그들만이 알고 높은 수익과 함께 확실한 수익과 원금이 보장되는 방법으로만 준비합니다. 그리고 그러한 대표적인 방법으로 제가 여러번 NPL펀드와 평생 연3.25%금리를 최저보증해주는 저수지통장에 대해서 언급드렸습니다.
저금리는 저성장을 의미하며 저성장 시대에서는 전통적인 투자방법들의 수익이 낮아지는 법입니다. 이럴때일수록 부자들의 투자방법을 쫒아야하며 시대의 변화에 빠르게 대응하는 능동적인 대처가 필요합니다.
진화론을주장한 찰스다윈은 이러한 이야기를 했습니다. "강한 종이 살아남는 것이 아니라 변화에 가장 잘 적응하는 종이 살아남는다"
무조건 많이 알고 똑똑해지고 모든것을 알려고 할 필요는 없습니다. 중요한건 변화를 받아들이는 것입니다.
아무리 경기가 어렵고 재테크하기가 힘들하도 해도 어느한쪽에서는 누구도 생각지 못한 돈을 불리는 사람들이 있습니다. 그리고 그러한 방법을 알려주는 사람들이 있습니다. 실천하기 바랍니다. 그럼 당신의 내일이 변화될 것입니다.
