지금은 부동산 매수타이밍인가?
산에는 가을 단풍이 한창인데 때 아닌 더위가 며칠간 계속되고 있습니다. 지난주 토요일부터 덥더니 이번 주 수요일에는 서울 낮 기온이 27도까지 올라갔습니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 부동산을 언제 살까? 지금아파트를 사도 좋은지 고민하는 대기 수요자들을 위해 최적의 매수타이밍을 잡는 법을 소개할까 합니다.
부동산 투자는 심리전이다
급증하는 가계부채에 대해 정부의 대출 옥죄기에 나서면서 대기 매수자의 매수심리가 위축되고 있습니다. 또 금리 인상, 주택 공급과잉 및 입주물량 폭탄설, 대구발 집값 하락 신호탄? 등 매수심리를 위축시키는 뉴스가 쏟아지고 있습니다.
부동산 투자에서 중요한 건 장세에 휘둘리지 않는 마음, 즉 평정심입니다. 평정심을 유지할 자신이 없다면 투자자는 공포와 탐욕으로 인해 실패하게 마련입니다.
매도자들은 집값이 오를 때 탐욕을 부립니다. 내가 보유한 주택이 상승하면 ‘오르고 있으니 계속 오를 것’이라는 기대감이 높아집니다. 단기간 급등할수록 더욱 그러합니다. 그래서 매도호가를 높이고 팔지 않습니다. 바로 탐욕입니다. 결국 매도타이밍을 놓칩니다.
반면 집값이 내릴 때는 공포를 과장되게 느낍니다. 집값이 내리면 더 내릴 것이라는 조바심에 서둘러 팔게 됩니다.
매수자도 마찬가집니다. 집값이 오를 때는 공포감으로 인해 ‘너무 올랐어 지금 샀는데 떨어지면 어떻게 하지?’ 걱정합니다. 바로 2015년 10월 현재 대기 매수자의 심리입니다. 내릴 때는 ‘많이 내렸네. 이제 오를 테니 매수하자’고 탐욕을 부립니다.
이처럼 집값 등락에 따라 매도자와 매수자는 공포와 탐욕을 느낍니다.
워런 버핏은 “남들이 공포에 빠져 있을 때는 탐욕스러워져야 하며 남들이 탐욕스러울 때는 공포감을 느껴야 한다”고 말했습니다.
최적의 매수타이밍은 언제나 지금이다
최근 주택시장에 비관적인 전망이 많이 나오고 있습니다. 대표적인 게 지난 2007년 이후 주택시장 침체기를 재연할 가능성이 높다는 것입니다. 고분양가에다 밀어내기식 분양물량으로 2018년 이후에는 2009~2012년과 같은 공급과잉 시대가 올 것이라는 전망입니다.
반면 최근 1~2년 주택공급물량이 늘어났지만 지난 2010~2013년 공급물량이 30만가구도 못돼 공급과잉은 일시적이며 중장기 주택 수급으로 볼 때는 공급물량은 정상적이라고 주장합니다.
그러나 부동산 가치투자자는 장세에 따라 투자하지 않습니다. 지나치게 낙관적인 전망, 지나치게 비관적인 전망이나 예측에 따라 투자해서는 안됩니다.
설령 대구발 집값 하락이 시작된다고 하더라도 가치투자자들은 끊임없이 매수하려고 노력해야 합니다. 지방 집값 하락세로 인해 2~3년 뒤에는 수도권 집값도 하락할 것이니 지금 매수하기보다는 하락한 것을 지켜보고 사는 게 낫다는 생각을 가져서는 안됩니다.
개미들 사이에 집값이 하락할지 모른다는 공포감이 확산될 것입니다. 결국 대기 매수자들은 매수를 보류하거나 포기할 것입니다.
매도자 역시 마찬가지입니다. 지나친 공포감으로 집값이 폭락할지 모른다는 조바심에 서둘러 팔게 됩니다.
이럴 때 부동산 가치투자자들은 평정심을 잃지 않고 투자해야 합니다. 공포가 확산될 때 탐욕스러워져야 합니다. 공포감으로 인해 주택시장에서 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은, 즉 매수자 우위 시장을 적극 활용해야 합니다. 내재가치와 시세 차이가 크게 벌어지는, 즉 마진이 높아지는 시기를 이용해야 합니다.
그럼 어디에 투자해야 할까요? 수차례 언급했지만 주택 수요가 늘어나는, 즉 수요층이 풍부한 지역의 아파트를 사야 합니다. 광교신도시처럼 말입니다. 지역경제력이 높아져 내부수요와 외부수요가 지속적으로 창출되는 지역의 아파트를 사야 합니다.
광교도 침체기인 2010~2012년에는 분양권 프리미엄 4천만원도 비싸다고 했습니다. 마이너스 프리미엄 매물도 출현하기도 했지요. 하지만 3~5년이 지난 지금 어떻습니까? 광교 전셋값은 분양가를 웃돌고 입주프리미엄은 분양가 대비 2억원 안팎이 붙어 있습니다.
강남권과 판교 위례 광교 등 범강남권처럼 수요층이 풍부한 지역의 아파트도 대세 하락기가 오면 집값이 떨어지게 마련입니다. 하지만 수요가 한정된 아파트값은 낙폭이 큰 반면 수요층이 두터운 아파트값은 낙폭이 적은 하방경직성(下方硬直性)을 보이게 마련입니다.
매달 1만건이 넘었던 서울 아파트 거래량이 9월 들어 감소세로 돌아섰습니다. 9월 거래량은 9,122건에 그쳤고 10월 거래량도 20일 현재 6,932건에 그쳐 1만건에 못미칠 전망입니다.
개미들은 아파트값이 너무 많이 올랐다고 보고 정부가 7.22 가계부채 종합대책을 내놓고 대출규제를 강화하면서 매수하기를 주저하고 있습니다.
지금처럼 공포감이 개미들에게 스멀스멀 밀려올 때 가치투자자들은 탐욕스러워져야 합니다.
일시적으로 가격이 내려가더라도 오를 아파트는 결국 올라갑니다. 광교처럼 말입니다. 올라갈 아파트를 찾아 매수하기에는 지금이 좋습니다. 최적의 매수타이밍은 언제나 지금입니다.
