제주 투자 열풍, 기회일까 거품일까?
주택가격 2년 새 ‘30% 상승’
요즘 제주 이민이 늘면서 제주 부동산 투자가 인기를 끌며 가격이 고공행진하고 있다. 제주 도심에는 3.3㎡당 3000만원에 육박하는 아파트 매물이 등장할 정도이고 주요 해수욕장 인근 땅값도 최근 급등한 상태다. 제주 부동산 투자가 인기를 끄는 이유는 무엇이고 언제까지 인기를 이어갈까?
제주 부동산은 지역개발 호재 등으로 지속적인 인구 유입이 늘고 있다. 최근 들어 투자수요 유입 및 소득수준 상승으로 양질의 부동산에 대한 수요가 증가해 이에 맞는 신규아파트나 상가, 호텔의 매매 가격이 지속적으로 상승하는 추세이다. 따라서 향후 2~3년간 지속적인 인구 유입 및 건축경기 활성화 등 지역개발 호재 상승세가 유지돼 주택 매매 및 전세가격 또한 상승세를 탈 것으로 보인다.
중국인 등 외국인 투자가 늘어난 건 부동산투자 이민제도가 한몫했다. 2010년 도입된 부동산투자 이민제는 콘도미니엄, 관광펜션, 별장 등에 5억~7억 원 이상을 투자한 외국인에게 영주권을 부여하는 제도다. 부동산투자 이민제 덕분에 투자가 크게 늘었고 제주도에 거주하는 외국인도 2007년 대비 2015년 4배가량 늘었다. 제주도 인구가 늘면서 제주 지역 평균 주택가격은 1억8222만원으로 2013년 9월(1억3759만원)보다 32%나 급등했다.
천정부지로 오르는 제주 부동산에 지금 시점에서 투자하는 것을 어떨까? 투자의 기회라면 어떤 부동산 상품에 어떻게 투자하는 것이 좋을까? 현재 제주 부동산은 주택값 급등 외에도 땅 값도 들썩이고 있다. 제주공항 인프라 확충 차원에서 신공항이 들어선다는 얘기가 나돌며 제주시 구좌읍, 서귀포시 대정읍, 성산읍, 남원읍 등 공항 건설 예상지 토지가격은 3.3㎡당 10만원 안팎에서 많게는 50만 원 선까지 급등했다.
매물로 나온 제주시 노형동 N2차아파트 전용 139㎡ 매매가는 12억 원 수준이다. 2012년 분양가가 3억7900만원인 걸 감안하면 3년여 만에 3배 상승한 것이다. 제주 이주민이 늘면서 실수요뿐 아니라 투자용으로 아파트를 구입하려는 수요가 부쩍 늘었다. 분양을 앞둔 제주 아라동 일대 아파트 단지 주변에는 벌써부터 떴다방들이 판칠 정도다. 따라서 부동산값이 오를데로 오른 상태이기 때문에 2016년 상반기 이후 전체적인 부동산 시장의 추이를 살펴본 후 투자에 나서도 늦지 않다.
특히 투자성이 예상되는 토지의 경우 내국인, 외국인을 가리지 않고 매수에 나서는 만큼 사실 상 값싸고 투자성 있는 부동산을 찾기조차 쉽지 않은 상황이다. 과열 분위기는 오래 지속되기 어렵다는 시각이 지배적이다. 특히 중국인들의 부동산 매입이 한계에 이르고 있다. 중국인들이 투자를 해도 도민들에게 혜택이 거의 돌아오지 않으면서 부동산 매입에 대한 거부감이 매우 높아지고 있다.
향후 매매가 고공행진 ‘의문’
이런 과열 양상은 공공기관 이전에 따른 일시적인 상승이라는 분석도 나오고 있다. 고립된 섬이라는 지역적인 특성에다 추가로 수요가 발생하기 어렵기 때문에 장기적인 부동산 활황은 기대하기 어려움이 있다. 실수요를 위해 제주 부동산에 투자한다면 세컨드하우스나 펜션·게스트하우스, 빌라 단기 임대형 부동산 등이 투자 유망하다. 또 도심 재건축, 재개발 대상 주택을 고르는 것도 고려할만 하다. 당장 실거주가 목적이라면 땅을 매입한 후 신축하기보다는 기존의 구옥을 매입해 리모델링하는 것이 유리하다. 건축 규제에서 비교적 자유롭기 때문이다.
향후 부동산시장에 대해서는 지역 전문가들은 중국인들의 제주 부동산 투자가 주춤한 분위기이고, 대출 규제와 공급 과잉 논란으로 인해 제주 부동산의 거품 논쟁이 일 것으로 보고 있다. 특히 중국계 자본이 몰리면서 일시적으로 한꺼번에 전국에서 세 번째로 높은 지가상승률을 기록했다는 점에서 지역 전문가들의 신중한 투자 권유가 허투루 들리지 않는다. 제주 토지는 개발제한 등이 많은 만큼 과도한 투자 경쟁을 보이는 토지에 투자했다가 막차를 탈 가능성이 높은 편이다.
제주 부동산에 투자할 때는 직접 현장 방문하는 게 번거롭더라도 답사는 세 네 번이 기본이다. 현지에 거주하는 지인이나 공인중개사를 통해 각종 인허가 규제를 점검하는 것도 필수 체크사항이다. 토지는 대부분 밭이나 임야이므로 부지가 넓다. 최근 가격이 급등해 일반인들이 투자하기에 부담스러울 수 있다. 생태 보전, 경관보전지구 등 건축심의가 육지보다 까다로운 만큼 토지 투자에 앞서 지자체 건축담당과에 확인 과정을 거치는 게 유리하다.
제주도가 내륙지역과 다른 여러 건축 제한을 두고 있기 때문에 투자 시 주의해야 한다. 제주도는 바다 인접지 대부분이 보전지역으로 지정돼 있어 건축 허가가 쉽지 않고 토지분할 등에서 규제가 많은 점을 염두에 둬야 한다. 막연한 개발 기대감으로 부동산을 사두기 보다는 부동산 매입 전 법적 규제 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.
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