⑤ 임대사업자는 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 산정ㆍ징수한 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용내역에 관한 장부를 별도로 작성하고 이를 그 증빙자료와 함께 보관하여, 임차인 또는 법 제17조의2의 규정에 의한 임차인대표회의(이하 "임차인대표회의"라 한다)가 열람할 수 있도록 하여야 한다.<개정 2000.8.3>
⑥ 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 산정ㆍ징수한 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용내역에 대하여 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)와 임차인간의 다툼이 있을 때에는 임차인(임차인 과반수 이상의 결의가 있는 경우에 한한다) 또는 임차인대표회의는 임대사업자로 하여금 공회계사법 제7조제1항의 규정에 의하여 등록한 공회계사 또는 동법 제23조의 규정에 의하여 설립된 회계법인(이하 "공인회계사 등"이라 한다)으로부터 회계감사를 받고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 열람할 수 있도록 요구할 수 있다.<개정 1997.4.25, 2000.8.3>
임대주택법시행규칙에 있는 회계감사는
임대사업자와 임차인대표회의,
임대사업자와 임차인간의
다툼이 있을때
공인회계사나 회계법인에 의뢰해
외부 회계감사를 받을수 있다는 내용이고
국가,지방자치단체,주택공사,지방공사는
제외한다는 조문은
국민의 정당한 알권리를 제한하는 위헌법률이라고 생각됩니다.
임차인대표회의와 위탁관리업체(관리사무소)의 다툼과
임차인과 위탁관리업체(관리사무소)의 다툼이 있을때는
위탁관리업체를 상대로 회계자료를 제출받아서 회계감사(자체감사)를 하면 됩니다.
(펌)
임대아파트 위탁관리시 회계감사 수감 의무
- 수원지방법원 평택지원 제2민사부
위탁관리를 맡은 업체는 임대아파트의 임차인대표회의 등의 요구가 있을 시 회계감사를 받아야 할 의무가 있지만 주택관리업자의 직원으로 파견된 관리사무소장 개인에게는 그러한 의무가 없다는 해석이 나왔다.
수원지방법원 평택지원 제2민사부(재판장 오준근 부장판사)는 최근 경기도 안성시 소재 모임대아파트 임차인대표회의와 임차인대표회의 회장 A씨가 이 임대아파트 관리사무소장 B씨를 상대로 제기한 감사가처분 청구소송에서 원고패소 판결을 내렸다.
원고들은 임대주택법 시행규칙 제18조 및 이 임대아파트 관리규약 제28조에 따라 피고가 지난 2006년 11월 1일부터 현재까지 근무한 일월계표, 수입지출대장, 거래처원장, 현금출납부, 총계원장, 대차대조표, 손익계산서, 합계잔액시산표, 컴퓨터 등 감사에 필요한 서류와 장비 일체를 인도할 의무가 있다고 주장했다.
한편 원고 A씨는 2007년 11월 1일경 이 임대아파트 임차인 대표회의 대표가 됐으며, 이 임대아파트의 소유자인 C사는 공동주택 위탁관리업체인 D사와 관리업무에 관한 위수탁계약을 체결했고 2008년 11월 1일에는 E사로 위탁관리업체를 변경했는데 피고는 C사로부터 관리사무소장으로 파견된 이후 계속해 이 임대아파트의 관리사무소장으로 근무하고 있다.
이에 대해 재판부는 “주택임대사업자인 C사와 C사로부터 이 임대아파트에 대한 관리를 위탁받은 E사는 원고들의 관리비 및 사용료 등의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부의 열람요구에 응하고 이들로부터 요구가 있으면 회계감사를 받아야 하는 의무를 부담한다고 할 수 있다”고 설명했다.
이어 “그러나 주택관리업자의 직원으로서 이 임대아파트에 파견된 관리사무소장인 피고 개인에게까지도 그러한 의무가 있다고는 할 수 없으므로 피고에 대한 원고들의 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다”고 판단했다.
임대주택법시행규칙에 있는 회계감사는 공인회계사나 회계법인을 통한 외부 회계감사를
의미하는것이고
임차인대표회의의 자체감사(내부감사)를 의미하는게 아닙니다.
그렇기때문에
위탁관리업체를 상대로 임차인대표회의가 자체감사(회계감사)를 하면 되는겁니다.
관리비는 아파트 주민이 전력공급업체,열공급업체,수도공급업체 등등에 일일이 내야 하는 번거로움을 덜기 위해서
관리사무소(위탁관리업체)가 대신 납부를 하는 입주민의 돈입니다.
그렇기때문에
관리비는 임대사업자와 무관한 돈이고
돈의주인(임차인)이 당연히 확인을 할 권리가 있는겁니다.
잡수입도 마찬가지고요.
위탁관리업체(본사)를 상대로 관리비와 잡수입 관련 자료를 넘겨 받아서
임차인대표회의가 내부 회계감사(자체감사)를 하면 되는겁니다.
임대사업자에게 내용증명을 보내세요.
내부 자체감사(임차인대표회의 감사)를 할려고 하니
위탁관리업체로부터 회계자료를 제출 받아서
임차인대표회의에게 인수인계 해 달라고 내용증명을 보내세요.
위탁관리업체를 상대로 내용증명을 보내세요.
임차인대표회의가 내부 자체감사를 할려고 하니
관리사무소 회계자료를 제출해 달라고 내용증명을 보내세요.
아파트 회계감사, 실시시기 따라 정기·수시감사로 나눠 · 끝
(2) 자체감사
입주민 스스로 관리기구를 구축해 운영하는 방식인 자치관리에 의한 단지의 경우 입주자대표회의 감사를 감사인으로, 관리사무소를 피감사 대상으로 해 감사업무를 수행하게 되는데 위탁·도급관리방식의 경우에도 동일하다.
감사의 범위는 역시 회계부문을 주로 하되 연관성 있는 업무에 대한 포괄적인 부문에 대한 감사가 강조되며, 관리사무소에 대한 감사와 함께 의결기관이 입주자대표회의에 대한 업무수행부문에 대한 감사도 병행될 수 있다.
(3) 외부감사
단지별 자치규약(관리규약)의 외부감사 시행요건을 구비하게 될 경우 공인회계사에 의해 실시하게 되는 감사를 말하며 자치·도급·위탁관리방식을 불문한다.
한국공인회계사회의 공동주택관리회계감사요령 및 기준에 따라 실시하게 되며 주로 재무제표에 대한 적정성 여부를 판단하게 된다.
과거에는 일정 규모 이상 공동주택의 경우 반드시 매 1년마다 공인회계사에 의한 외부회계감사를 실시하도록 규정(舊 공동주택관리령 제3조의 2)돼 시행돼 왔으나 현재는 개별 단지에서 임의적으로 실시할 수 있도록 개정(주택법 시행령 제57조 제1항 제14호)됐다.
※ 주택법 시행령 제57조(관리규약의 준칙) 제1항 ‘법 제44조 제1항의 규정에 의해 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 공동주택의 입주자 등 이외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다’, 제14호 ‘회계처리기준, 회계관리 및 회계감사에 관한 사항’
※ 서울특별시 공동주택 표준관리규약준칙 제63조 제3항 ‘관리주체는 다음 각 호의 경우에는 공인회계사법에 의해 등록한 공인회계사 또는 회계법인(이하 ‘외부감사’)의 회계감사를 내부감사에 대신해 받아야 한다’
1. 입주자 등의 과반수 서면 요청 또는 동의가 있는 경우
2. 감사가 고도의 전문지식 또는 실무경험이 필요하다고 인정해 요구한 경우
3. 입주자대표회의에서 결의한 경우
2) 실시시기에 따른 분류
(1) 정기감사
공동주택 단지의 경우 현재 단지별 사용검사일을 기준으로 회기가 시작되는 것이 일반적이므로 각 단지별 결산일이 다를 수 있는데, 이러한 결산일의 도래시 작성된 결산보고서에 대한 감사를 정기적으로 수행하는 경우 이를 정기감사로 볼 수 있다.
서울시 준칙에 의하면 입주자대표회의의 감사가 시행하는 자체감사와 공인회계사에 의한 외부감사의 경우는 결산보고서를 제출 받은 날로부터 30일 이내에 시행하도록 돼 있으므로 내부감사의 경우에도 이를 준용해 실시할 수 있을 것이다.
(2) 수시감사
비정기적으로 시행되는 것으로써 반기결산에 대한 감사 내지 임의적으로 그 시기를 선정해 시행되는 감사를 의미한다. 위탁관리의 경우 불시에 특정 단지에 대한 감사를 실시하는 경우가 이에 해당될 수 있을 것이다.
3) 목적에 따른 분류
(1) 일상감사
정기적인 감사일정 등에 의해 통상적인 수준의 감사위험을 목표로 실시하는 감사를 의미하며 일반적인 감사목표를 달성하기 위한 목적으로 시행된다.
(2) 기회감사
특정 목적 예컨대 오류와 부정 등에 대한 제보 내지 징후포착 등에 따른 문제점의 발견과 조치를 위한 목적의 감사와 본사방침의 이해 여부에 대한 점검 등의 목적으로 시행되는 감사가 있을 수 있다.
※ 인수실사: 관리주체의 변경에 따라 인수를 위해 실시하는 물리적 조사를 의미하는 것으로 시설물을 비롯해 채권·채무의 재고자산 등 주로 실물자산에 대한 상태와 실존여부를 확인하는 절차로써 감사인이 수행하는 감사업무와는 구별된다.
4) 기타 감사의 분류
이밖에도 강제 여부를 기준으로 한 법정·임의감사와 범위를 기준으로 한 회계·시설·행정·노무감사를 비롯해 초도·계속감사, 기중·기말감사 등의 구분이 있다.