글쓴이 태양은 가득히
2018.08.03 22:54:31
경제 영역의 과제 3에서, 시범 케이스 지방 등에 대한 마지막 과제 수행으로, 장기 전국 부동산 시장의 대세 상승에 관한 결론 글이 추가로 강조될 것이다.
그 결론의 이유, 근거로,
경제 영역 1,2에서의 수십 개 지난 글들에 이어,
이번에도 최근 몇 년간 선배, 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 추가로 계속 이어질 것이다.
언제, 누가 썼던 과제의 목적과 내용에 대차가 없으니...
추가 18.
정부여당 등 여론 핵심층 수십 마리만 봐도 충분하지만.
일부러 일반인들을 위해 한 달 넘게 한 숙제 놀이도 조만간 끝내야것다.
약속된 과제 수행의 결론 중 하나이기도 하니,
서울지방 등을 제외한 낙후된 전국 지방들의 부동산시장 대세 상승과 관련하여, 시범 케이스 소지역에 대해 썼던 해야 해야의 글에 조금 더 추가, 보충해 본다.
악성 재고 물량을 포함한 과잉공급물량이 해소되는 시기에 지방, 지역 부동산시장이 회복, 상승하게 되는데,
그 회복, 상승의 시기, 기간과 폭은 수요 측 요소에 따라 서울 등 대도시 도심 요지인지 낙후된 지방인지, 도심 외곽의 신도시 지역인지에 따라 천차만별이다.
또한 전국, 지방 부동산 시장이 침체기인지, 회복기인지, 호황기인지 시기에 따라서도 천차만별이다.
예를 들어,
반포자이, 반포 래미안, 잠실 엘스, 리센츠, 트라 지움 등의 입주가 시작되었던 십여 년 전 전 국민이 선호하는 서울시, 그것도 강남 3구임에도 부동산시장 침체에 과잉공급물량이 겹쳐 오랫동안 개고생 했던 반면,
몇 년 전 서울부동산 회복기의 마곡지구 등 서울 외곽인 강서구의 공급과잉은 더 짧게, 덜 고생했고,
서울 외곽의 경기 하남 미사지구나 광교 신도시 등등은 잠시 주춤거린 후 바로 날아가 버리기도 했었지.
따라서 전국 부동산 시장은 글로벌 경기 침체나 공급물량이 급격히 증가하지 않는 한, 2020년을 전후로 공급과잉 물량이 순차적으로 해소될 것이고, 그 해소 여부에 따라 동시 혹은 순차적으로 최소 중기적인 대세 상승을 경험하게 될 것이다.
실수요 외 투가, 투자 수요층이 현저히 적거나 아예 없는 낙후된 지방 부동산시장은 저가의 가격임에도 불구하고 주로 공급 측의 변동에 좌우될 수밖에 없다.
어리바리 폭락기 문재인 정권의 각종 부동산 정책들은 언 발에 오줌, 단기적으로는 몰라도, 장기적으로는 공급을 억제하여 중장기적으로 집값, 전 월세값 동반 대세 상승을 유도하는 정책들이기에,
작년 8.2대책에도 불구하고, 서울과 더불어 미약하나마 이미 대세 상승을 시작한 대구, 광주, 전남 등의 지방은 과소공급이 지속되는 한 중기를 넘어 장기적인 대세 상승도 가능할 것이다.
미리 상승폭을 당겨 쓴 데다가 2020년 이후의 공급량에 따라, 낙후된 다른 지방들과 달리 쉬어갈 수도 있고 상승 폭이 미미할 수도 있겠지만 지지 말이야.
2012년 이후 햇수로 2018년까지 7년간 집값, 전 월세값이 하락한 충청도, 대전, 세종시의 부동산 시장도 공급물량이 급감하는 2019년, 늦어져도 2020년이면 바닥을 찍고 대세 상승에 동참하게 될 것이다.
터키, 대전시 등 충청도 지방은 충청 수요층의 블랙 홀인 세종시 입주물량이 2020년경에는 마무리될 것이니,
다년간 적정 혹은 과소 물량에도 불구하고 인근 세종시와 충청남북도의 공급 광증에 치여 지지부진하던 대전시 부동산 시장의 회복은 더 탄력적일 수도 있겠다.
다년간 공급과잉, 미분양 몸살에다 조선, 기계 등 지역 산업의 불황까지 겹쳐 폭락에 가까운 부동산시장의 침체를 겪고 있는 울산, 경남의 부동산 시장의 대세 상승도 마찬가지다.
예를 들어, 2019년, 2020년경 이후 창원과 김해는 공급물량 감소가 현저해질 것이고, 많이 내린 만큼 회복 탄력성도 클 수 있다.
울산 부동산 시장은 2019년까지 다년간 1만 가구가 넘는 공급과잉에 시달려 왔지만, 2020년 이후 입주물량 급감, 공백 상태이기에, 2020년 이후의 울산은 시범 케이스 지방인 부산보다 더 훨훨 날아갈지 모른다.
약속했던 시범 케이스 지방인 부산, 소지역 중 하나인 대연동 부동산 시장도 마찬가지다.
일개 읍면동 단위에, 인근 용호동 W를 포함하여 단기에 대형 단지들만 해도 8천여 가구의 아파트가 입주하게 되었던 대연동은 인근 해운대, 수영구까지 전세가를 쑥대밭으로 만들어 놓았지?
예를 들어 대연 힐스테이트 전용 25평의 전세가는 한때 최고가를 기준으로 5억에 육박하기도 했었는데, 최근의 국토부 실거래가를 보니 최저가를 기준으로 2억 9천도 있더라.
전용 25평이 7억을 넘보던 집값도 마찬가지더라.
정작 매 맞아야 할 곳은 대연동, 남구인데, 남구 보다 옆에 있던 해운대구가 오히려 더 많이 내린 것 같더라.
대연 2구역 롯데캐슬 레전드 인근에 있는 십 년이 넘은 아파트인 동원로열듀크는 집값이 폭락은커녕 조금이라도 오른 것 같던데,
애먼, 더 멀리 있던 해운대 신도시, 용호동 메트로시티 등의 헌 아파트들이 오히려 더 많이 하락했더라.
각설하고 결론 나간다.
아직 입주 중인 대연 푸르지오 파크, 곧 입주 예정인 대연 SK 물량에도 불구하고 집값, 전셋값에서 확연하게 바닥을 찍은 대연동 과잉 입주물량은 이제 지나간 과거가 되어 버렸고,
싫건, 좋건, 올여름, 가을부터 시범 케이스 소지역인 대연동 부동산 시장은 장기 대세 상승의 머나먼 길을 떠나게 될 것이다.
그 머나먼 길에 대해 조금 더 구체적으로 말해보자.
대출제한 등 금융까지 조정 지역으로 문재인 정부여당이 안그래도 부족한 수요여력을 대충규제 등 각종 대책으로 더더욱 시장 진입을 촘촘하게 막아놔서,
부산 부동산 시장은 아직은 공급량이 감소하지 않고 있으니 한동안 약보합 내지 침체 지속기를 피할 수 없을 것이다.
무엇보다도 내년, 후 내년까지 적더라도, 대연 자이, 문현 베스티움 등의 남구의 잔여물량들이 남아있기에,
나아가 남구와 세트로 움직이는 수영구의 광안 자이, 민락 이 편한 세상 오션 테라스, 남천 어울림 등의 물량과 해운대 롯데캐슬, 동원 비스타, 마린시티 자이, 경동 리인 등의 잔여 입주물량이 남아 있으니,
비록, 시범 케이스 소지역일지라도 주택시장 대세 상승의 출발은 미미할 수밖에 없을 것이다.
무엇 보다도 삼익 타워, 대연 비치 이주 물량조차 끝물이니, 내년, 2019년도 대연동 부동산 조차 그 출발은 미미해질 수도 있다.
시범 케이스 소지역 대연동도 그러한데, 더 낙후된 원도심, 서부산, 공급물량이 많은 중부산 등 다른 부산 부동산 시장은 더더욱 미미하겠지?
말로만, 무늬만 대세 상승일 정도로, 중기적 부산 부동산 시장은 내년, 2019년에도 소폭 하락할 수도 있을 것이다.
그러나 2020년을 넘겨 상기한 잔여물량들마저 소진되면 당해 소지역인 대연, 남천동의 장기 입주물량 공백 상태는 삼익비치, 대연 재개발 3,8구역, 감만 1, 우암 1,2구역 등의 거대 물량이 입주하게 될 2025~2027년경까지 계속될 것이다.
아니, 상기한 주택재정비사업의 철거 이주 물량까지 감안하면, 물량 공백 상태를 넘어, 만여 가구에 가까운 마이너스 입주물량 과소 상태가 계속 이어질 것이다.
언제든 집값, 전월세 값이 폭등해도 전혀 이상하지 않은...
즉, 수요 측 압력 또한 감만 1. 우암 1,2, 대연 3구역 등 유효수요층이 빈약한 재개발 보다 당해 소지역의 매매, 전월세 유효수요 능력이 더 높은 재건축 삼익비치, 오양양지 힐스테이트, 대연 반도 꿈에 그린 등 재건축 이주 물량까지 가세하게 되면 시범 케이스 소지역인 대연, 남천 일대의 부동산 시장의 장기 집값, 전 월세값 동반 폭발 상승은 누구도 말릴 수 없을 지경이 될 수도 있단 말이다.
2022년 전후로, 비록, 순수 일반분양 물량이 천수백여 가구에 불과할지라도, 삼익 타워, 대연 비치, 남천 2구역 재개발 포스코, 광안 재건축 자이, 에일린의 뜰, 광안 재개발 에스케이 뷰가 입주할 무렵 잠시 그 열기를 식혀 줄 수는 있어도 말이야.
부산시 다른 자치구들도 마찬가지다.
예를 들어, 같은 조정 지역이면서도 남구 입주물량 부담에서 상대적으로 비껴선 까닭에,
지난 몇 년간 지역 부동산 시장이 상대적으로 좋았던 동래구, 연제구, 부산진구 일부와 금정구 일부도 남천, 대연동의 집값, 전 월세값을 따라잡으려 애를 쓸 것이고,
서구 대신동, 사하구 괴정동 등의 재정비사업지들도 마찬가지로 따라잡거나 갭을 매우려 애를 쓸 것이기 때문이다.
원도심 지역인 영도구, 동구, 중구, 서부, 북부산의 북구, 사상구는 물론 명지, 일광 등 외곽 강서구, 기장군 지역들도 마찬가지다.
수급의 원리에 따라, 도시 및 주거환경 개선의 폭과 강도에 따라, 기타 입지, 조망권 등등에 따라, 부산 각 지역별 대세 상승 기간, 오름폭 등에서 차이가 날 수밖에 없기에, 서울만큼은 아니더래도, 부산지방의 부동산 시장도 날이 갈수록 차별화가 심화, 고착화될 것 같다.
예를 들어, 어쩌면, 지금까지 잘 나가던 동래구, 연제구, 일부 부산진구 등 중부산 지역은 이제 시작하는 2018~2022년 과잉 입주물량들로 인해 남구 등 동부산 보다 몇 년 뒤에나 바닥을 찍을 수도 있을 것이다.
나아가 중부산 지역은 2022년 이후에도 연산 더 샵, 연산 캐슬 포레, 거제 자이 등의 입주 완료후 잠시 숨 고른 후 거제 2구역, 온천 2구역과 4구역 래미안의 거대 물량과 양정 1, 2, 3구역, 전포 아이파크, 이편한 세상, 연지 래미안, 가야 캐슬, 개금 캐슬, 부암 1구역, 범천 1-1 구역 기타 초읍 등등의 또 다른 거대 물량이 입주하게 될 2023~2025년경까지 상승 탄력성은 상대적으로 적을 수도 있다.
이에 더하여, 2025년 이후에도 시민공원 촉진 3구역등 촉진 지구, 복산 1구역 재개발 등 또 다른 거대 물량들과 당해 지역 내 수많은 중소 재정비 지역들의 물량들이 줄줄이 대기하고 있어 당해 지역 부동산 시장의 대세 상승의 탄력성은 상대적으로 적어질 수 있고, 상대적으로 대세 상승은 더 늦게 시작되고 저 빨리 마감될 수 있다.
따라서, 중부산의 과잉 공급물량은 남천, 대연동의 동심원적 파급 효과가 더욱 긴요, 간절하게 요청되는 까닭이다.
아무리 중장기간 공급 물량이 많아도 옆 동네 집값이 급등하게 되면 따라가게 되어있기 때문이다.