*토지담보가치
인근지역의 적정토지규모를 감안한 평당토지가치*토지평수=적정토지가치
적정토지가치×0.85~0.9÷토지평수÷0.3025=평당토지담보가치
평당토지담보가치를 ㎡로 환산하되 업계관행에 따라 조정
평당토지담보가치에서 적의조정(보통절사)하고 ×0.3하고 유효숫자 2자리 또는 3자리 사용.
*건물담보가치
정상건물가치(매매가능/적정가격) * 85~90% = 담보로서의 건물가치
거래관행에 따라 신축년도 구조등에 따라 평당 얼마이면 이를 전체 건물면적에 곱하여 총가격을 조정.
건물총매매가능가격 * 85~90% = 담보로서의 건물가치
담보로서의 건물가치를 신축년도, 잔존내용년수를 이용 재조달원가 및 건물단가를 층별, 용도별로 산정
산정한 재조달원가 및 건물단가가 층별, 용도별로 적당치 않으면 관찰감가 사용하여 조정함.
*상기 토지담보가치와 건물담보가치를 합산하여 본건의 담보가치를 결정.
대/139.6㎡(42.22평) 건/354.7㎡(107.29평)
건물 1990년신축 철근콘크리트벽돌조 스라부 4층
1층~4층:각 69.60㎡(1층:근생, 2층~4층:주택) 지층:76.32㎡(근생)
2종일반주거/개공2,260,000원(07.01.01)/개주122,000,000원(07.01.01)
표공 603-16 @2,400,000원/㎡(2008.01.01) 2,240,000원(2007.01.01)
경매전례(05타경29313):603-12 토/133.2㎡ 건/299.84㎡ 감/317,067,680원(05/10/20)
(토/@ 1,592,000원/㎡) 개공/1,250,000원(07/01/01)
거래관행(토지+건물) : 토지 900만원*42.22평=380,000,000원
건물 120만원*107.29평=129,000,000원
거래가능가 : 509,000,000원 내외
예상감정가(정밀단가산출전) 509,000,000원 * 0.85 = 432,000,000원
정밀단가산출과정
토지
380,000,000*0.85=323,000,000원(2,313,753원/㎡)
2,313,753/㎡÷0.3025=7,648,772원/평--단가조절(보통절사)-- 약7,500,000원/평
즉 7,700,000원 또는 7,600,000원 또는 8,000,000원 또는 7,500,000원 중 관행상 7,500,000원이 적당.
따라서 7,500,000원/평×0.3 = 2,250,000원/㎡
토지담보감정가 : 139.6㎡*2,250,000원=314,100,000원
건물
129,000,000원*0.85=110,000,000원(310,000원/㎡)
1층(근생)69.60㎡*85=5,916 2층~4층(주택)69.60㎡*3개층*100=20,880
지층(근생)76.32㎡*85*0.85=5,514 (합계:32,310)
2층~4층 단가:110,000,000원×(20,880÷32,310)÷3개층÷69.60㎡*(40÷23)÷0.3=1,970,000원
따라서 약200만원 -- 2,000,000원*0.3=600,000원/㎡(재조달원가)
2~4층 건물단가 : 600,000원*23/40=345,000원/㎡(백단위절사)
*참고:재조달원가가 @2,000,000원(주택)이면 신축년도 구조등을 감안(270만원내외가 적당)
하여도 낮게 산정되었는바 관찰감가가 적용된것임. 따라서 의견란 및 명세표에 "감찰감
가"라고 표시하는것이 적절함.
*참조:상기구조, 용도등을 감안한 현시점 주택의 보편적 신축단가는 300~350만원/평.
1층 단가 2,000,000원*0.85=1,700,000원--1,700,,000원*0.3=510,000원/㎡(재조달원가)
1층 건물단가 : 510,000원*23/40=293,000/㎡(백단위절사)
지층단가 2,000,000원*0.85*0.85=1,500,000원--1,500,,000원*0.3=450,000원/㎡(재조달원가)
1층 건물단가 : 450,000원*23/40=258,000/㎡(백단위절사)
건물담보가격 112,114,200원
1층~4층:각 69.60㎡(1층:근생, 2층~4층:주택) 지층:76.32㎡(근생)
1층 : 293,000원*69.6(면적:소수점둘째자리절사)=20,392,800원
2~4층 : 69.60*3개층=208.8(면적:소수점둘째자리절사)
345,000*208.8=72,036,000원
지층 : 258,000*76.3(면적:소수점둘째자리절사)=19,685,400원
담보감정가 : 토지314,100,000+건물112,114,200원=426,214,200원
지가 : @2,700,000원/㎡~3,000,000원/㎡
본건전체시세 : 510,000,000원 내외
시가 대비 담보감정가 비율 : 426,214,200원/509,000,000원 = 83%
표준지공시지가 대비 토지 담보감정가 비율 :2,250,000원/ 2,400,000원 = 93.7%
참고 : 본건의 경우 시세대비 담보가액 약83%이면 적당한듯 하나 표공대비 토지담보가격이
93.7%이면 통상(표공보다는 높음) 보다 저가로서 시세등이 잘못파악됐을 가능성이
있으니 상기과정 특히 토지시세 및 거래관행에 대하여 정밀검토가 필요함.
그래도 시세 및 담보가치가 적정하다고 판단되면 가격결정을 원안대로 결정하고
틀렸으면 수정후 결정.
상기 과정을 반복하여 검토한다........반복 할 수록 가격의 확신이 생김........
최규열 부장님 강의록