화폐가치가 박살난 원화(고환율), 고이자, 고유가, 고물가, 미국과의 관세 문제, 노란봉투법시행으로 노사분쟁 증가추세, 공소 취소 등 산적한 문제들이 많은데도 불구하고 취임초부터 부동산 정책에 강경 드라이브를 거는 이유는 무엇인가?
취임 후 1년, 역대 어느 정부보다 부동산 상승률(서울)이 제일 높다.
"시장 이기는 정부는 없음"을 증명해보려고 하는 것인가?
이재명 정부에서 서울·전국은 11개월, 6개 광역시는 10개월 기준. (자료: KB부동산)
1. 취임 1년 기자회견 중 "부동산 보유세 대체로 낮다, 7월 세제 정리 가능"하다고 했다.
그러나 "보유세만 보면 반쪽짜리, 거래세 합치면 OECD 최상위권"이다.
세계 각국의 부동산 과세정책은 주로 거래, 보유, 처분(양도)의 3단계로 나뉘며, 국가별 경제 상황과 주택 시장에 따라 세금 부과 방식에 큰 차이를 보인다.
우리나라 보유세는 다른 나라보다 대체로 낮은 것은 사실이지만, 양도소득세, 취득세, 등은 우리나라가 높은 편이다. 다시말하면 국가별 부동산 거래, 보유,처분 관련 전체세액을 비교해야지 보유세만 콕 집어서 얘기하는 것은 비합리적이다. 재산세, 증여세도 함께 비교해야한다.
다른 나라보다 높은 법인세와 상속세도 함께 거론해야 되지 않는가?
(AI검색 자료)
주요 선진국과 경제협력개발기구(OECD) 국가들의 부동산 과세 동향과 특징은 다음과 같습니다.
1. 보유세 (Holding Tax)
OECD 평균과 한국:한국의 부동산 보유세 실효세율은 0.15% 수준으로, OECD 평균인 0.33%의 절반 이하에 머물고 있습니다.
미국:주(State) 및 지방정부 단위로 재산세를 부과하며, 실효세율이 상대적으로 높고(평균 약 1 ~ 3%) 다주택자에 대한 차등 과세보다는 주택 가치 자체에 과세하는 비중이 큽니다.
유럽:영국이나 프랑스 등은 부동산 보유 단계에 세금을 집중시켜 주택 가격 안정을 도모합니다.
2. 양도소득세 / 자본이득세 (Capital Gains Tax)
선진국의 낮은 단일세율:미국, 영국, 일본 등 주요국은 투기적 거래가 아닌 장기 보유 주택에 대해 20% 이하의 상대적으로 낮은 세율을 적용합니다.
미국:장기 보유에 대해 일반 소득과 합산하지 않고 낮은 자본이득 세율(연방 기준 0 ~ 20%)을 적용하여 거래를 활성화하는 편입니다.
한국의 누진세율:한국은 양도 차익에 대해 최고 45% 이상의 누진세율을 적용하며, 단기 거래 및 다주택자에게는 중과세 제도를 두고 있습니다.
3. 거래세 / 취득세 (Transfer Tax)
국가별 구조의 차이:해외 주요 선진국(미국, 영국 등)은 취득 및 거래 단계의 세율이 상대적으로 낮거나 없는 편입니다. 반면 한국은 부동산 거래 시 최대 3%의 취득세율이 적용되어 보유세 부담이 낮은 대신 거래세 부담이 높은 기형적인 구조를 띠고 있습니다.
취득세 감면 정책:최근 포르투갈은 청년층 주거용 부동산 취득세를 전면 면제하는 등, 세계 각국은 다주택자·고가주택에 대한 과세를 강화하면서도 청년 및 실수요자의 취득세는 낮추는 추세입니다.
4. 상속세 및 증여세
폐지 국가의 증가:캐나다, 호주, 스웨덴, 뉴질랜드 등 많은 국가들이 경제 활성화를 위해 상속세를 폐지했습니다.
유지 국가의 변화:한국과 영국 등 상속세를 유지하는 국가들은 높은 최고세율로 인해 부의 대물림을 규제하는 한편, 세대별 합산 과세나 공제 제도를 통해 조세 형평성을 맞추고 있습니다.
2. "세금으로 집값 잡지 않겠다"고한 대선 공약(2025)은 공약 [空約] 인가?
출처;이재명 후보 부동산 공약 (2025년 제21대 대선 중심): 국성부동산매니지먼트
출처;류병수의 강펀치
3, 2021년 야당시절 이재명은 "양도세 80%면 정권교체 때 까지 기다려"라고 충고했다.
필자는 정권이 교체되기를 학수고대한다.
4. 장특세는 "거주여부와 무관하게 오로지 장기보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깍아주는 제도입니다"라고 가볍게 입을 열었다. 장특세를 도입한 법률 취지는 전혀 그렇지 않습니다.
장기보유특별공제(장특공제)는 노태우 정부 시절인 1988년 12월 26일 소득세법 개정을 통해 법적 근거가 신설되었으며, 국세청 연혁 법령에 따라 1989년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 공식 도입.
가. 물가 상승
부동산을 수년 혹은 수십 년간 보유하면 물가가 오르면서 자산의 명목 가격도 함께 상승함. 여기에 그대로 고율의 양도소득세를 부과하는 것은 과도하다는 판단하에, 물가 상승분을 세금 감면으로 보전해 주고자 도입.
나. '보유' 중심으로의 패러다임 전환 (투기 억제)
당시 노태우 정부가 발표한 '8·10 부동산 대책'의 일환으로 설계. 단기 시세 차익을 노리고 비정상적으로 자산을 유통하는 부동산 '투기' 시장을 억제하는 것이 목적. 대신 한 부동산을 장기간 건전하게 소유하는 '보유 및 실수요' 관점으로 부동산 시장의 패러다임을 유도하려는 취지.
다. 세금 결집 효과(Lock-in Effect) 완화 및 거래 유도
장기간 누적된 양도차익이 매각 시점에 일시에 실현되면, 높은 누진세율 구간에 진입하여 세 부담이 급격하게 늘어남.
이로 인해 자산 보유자들이 세금 무서워 집을 팔지 않는 동결 효과(Lock-in Effect)가 발생해 부동산 시장의 유동성이 저하될 우려가 있어, 장기 보유자에게 세제 혜택을 주어 정상적인 주택 매각 거래가 시장에 공급되도록 유도하려는 취지.
5. 대통령은 다주택자를 피눈물도 없는 "마귀", "나라 망치"는 사람들로 표현했다.
아래의 자료에 의하면 고위 공직자 48.8%가 다주택자다. 대통령은 마귀 집단의 보스인가?
자료에 의하면 "고위공직자 2581명 부동산 2.3조…다주택 48.8%, 서울·강남 집중도 여전"하다. 한성숙 국무총리 후보자는 서울 종로구 삼청동과 경기 양평에 각각 단독주택을 보유한 다주택자다. 이외에도 오피스텔과 강남구 역삼동 건물 등을 포함해 약 250억 원의 재산을 신고했다.
6. 진보 정권의 부동산 정책의 일관성 결여 및 후유증
1)문재인 정권은 아래 표와 같이 다주택자 권장 혜택을 주었다.
출처;류병수의 강펀치
2)현 정권의 부동산 정책의 후유증
가. 젊은 층의 내집 마련 사다리 붕괴로 이생집망.
무주택자가 아파트(또는 주택)를 구입할려면 대출과 전세를 끼고 했다.
구입자는 전세금이 싼 지역 또는 월세 지역에서 살면서 수년간(10여년) 아끼고 저축해서
전세금 마련하여 입주하는 것이 희망이다. 그 희망마저 꺽어버렸다.
나. 매수자의 입주의무 강요로 전세 물량 씨가 마름
다. 보유세를 올리면 올린 상승분을 임차인에게 전가하면 전월세만 상승할것임.
라. 공급도 없고 거래도 없으면 아파트 가격만 상승 하고 거래세 세수는 펑크날수 밖에 없다.
대통령의 견강부회 [牽强附會] , 아전인수식 논리전개는 앞뒤가 맞지않다. 하늘을 가리키고 있는데 왜 손가락 끝만 보는가? 공룡의 꼬리털을 건들어서 몸통을 움직일 수 있을까?
"아무리 겁을 줘도 정부는 시장을 이길 수 없다. 일부 국민을 낙인 찍어 비난하는 일을 멈추고, 역사적으로 검증된 합리적 정책을 장기적 안목으로 꾸준히 펼쳐야 한다."