일시 : 2026년 06월 06일(토) 오후 2시
장소 : 산곡십정새마을금고 커뮤니티센터 (인천광역시 부평구 열우물로87번길 6)
회 순
1. 성원보고
2. 개회선언
3. 개 회 사
4. 보고사항
5. 안건심의
제1호 안건 : 조합 각종 결의사항 및 진행사항 추인의 건
제2호 안건 : 관리처분(변경)계획(안) 결의 건
제3호 안건 : 자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 결의 건
제4호 안건 : 주택도시보증공사 사업비 보증서(정비사업자금대출보증) 증액 변경 결의 건
제5호 안건 : 정비사업전문관리업자 변경(추가)계약 체결의 건
제6호 안건 : 총회 예산(안) 승인의 건
제7호 안건 : 총회 참석자 회의비 지급의 건
6. 의결선포
7. 폐회선언
#. 총회 전 안내
○의장 전병선 조합장 아직 총회 시작 전인데요, 오늘 총회의 대략적인 내용을 아시겠지만 간단하게 설명해 드리면 사업비 증액 관련 내용입니다. 오염토라든지 현재 사업 관련 비용이 많이 고갈되어 이를 증액하는 건이고, 이게 오늘 총회의 메인 이슈입니다.
현재 서면결의가 어느 정도 완료되었기 때문에 오늘 총회에서는 안건 내용을 빨리 진행하려고 합니다. 질의가 있으시면 편하게 다 말씀해 주시고요. 웬만한 건 제가 다 설명해 드릴 거고, 총회 빠르게 진행해서 이후 조합에서 만든 자료로 설명회를 하려고 합니다.
중요한 내용이 있습니다. 여기 계신 분들 중에는 설계변경 관련해서 지난번에 설명회 했을 때 오신 분도 있을 텐데, 이런 자리를 자주 마련하기가 힘드니까 설계변경에 관련된 내용을 말씀드리겠습니다.
오늘 총회 이후 순서를 잠깐 말씀드리면, 설명회는 약 1시간 정도 소요될 예정입니다. 첫 번째는 금번 총회 안건인 사업비 연장 관련된 내용을 간단하게 말씀드리고, 두 번째는 설계변경에 대해서 말씀드리려고 합니다. 세 번째는, 다들 문자 받으신 다음에 저와 조합으로 전화가 많이 왔던 내용입니다. 설계변경할 때 동·호수 변경되는 거 걱정 많이 하시지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
그래서 그 부분에 대해 설명을 드리겠습니다. 요약해서 말씀드리면, 설계변경할 때부터 기존 동·호수는 최대한 건드리지 않고 그대로 가는 걸로 제가 강력하게 요청을 드렸고, 동·호수 변경은 딱 11세대예요. 우리 조합원이 총 232명이니까 5%도 안 되는 건데, 방법은 세 가지가 있습니다. 어찌 됐든 11명 그분들은 바뀔 수밖에 없거든요. 그리고 로열층 받으신 분이 있고 최상위층을 받으신 분들이 있습니다. 그러면 “그분들이 동·호수 추첨을 다하면 낮은 데로 가거나 내가 원하지 않는 곳으로 갈 수 있다.” 이런 문제가 될 수 있잖아요. 본인이 그렇게 받은 것도 문제가 되고, 더 큰 문제는 그런 로열층이나 최상위층으로 분양받은 다음에 피 받고 들어오신 분들도 있잖아요. 피가 깎이거나 재산상 손해를 보기 때문에 사실 그런 부분에 대한 이슈가 있어요. 제가 이 부분도 잘 인지하고 있고요.
그래서 요약해서 말씀드리면, 첫 번째는 바뀔 수밖에 없는 11명만 다시 추첨하는 방법입니다. 이해되시지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
○의장 전병선 조합장 두 번째는, 우리가 이 11명에게 확약서를 받더라도 혹여나 다른 분들이 소송을 걸 수가 있거든요. 제가 제일 걱정하는 게 그거예요. 소송 걸려서 우리 조합이 거기에 대응하다 보면 사업은 당연히 늦어집니다. 그러다 보면 금융비용도 발생하고, 또 소송이 언제 끝날지 모르기 때문에 그걸 제일 걱정하는 거예요. 그래서 법적으로 문제가 없으면서도 조합원분들의 불만이 없는 방법을 찾고 있는 거고, 어느 정도 찾았습니다.
그래서 그 부분을 말씀드리면, 첫 번째는 11명에 대한 확약서와 소송을 제기하지 않겠다는 불소송확인서 같은 것을 받는 방법이 있고요.
두 번째는 '군별 분양' 혹은 '군별 추첨'이라는 방법이 있습니다. 혹시 군별 분양에 대해서 들어보신 적 있나요?
(「없어요.」하는 조합원 있음)
군별 분양이라는 건, 이와 같은 사례가 우리만 있었던 게 아니라 서울 등 각 지역의 재개발구역에서 가끔 있습니다. 분양을 다시 하는 경우 전체를 다 돌리는 게 아니라, 이를테면 로열층은 로열층끼리만 다시 추첨을 하고, 최상층은 최상층끼리만 다시 추첨하는 거예요. 나머지도 그렇게 돌리고요. 그렇게 하면 본인 재산상에 큰 문제는 없겠지요. 그게 바로 ‘군별 추첨’이라는 방법입니다.
세 번째는, 이 방법이 가장 문제가 없다며 정비업체와 법무법인이 추천해 준 방식인데, 전체를 다 돌리는 거예요. 그런데 저는 그렇게 하게 되면 불만이 많을 거라고 생각하는 거예요. 물론 로열층이 아니었다가 로열층으로 가게 되는 분도 있겠지요. 그런데 대부분이 1을 가지고 있다가 2를 가지는 것보다 2를 가지고 있다가 1을 갖게 되는 경우에 불만이 훨씬 더 많습니다. 저도 그 부분을 잘 이해하고 있기 때문에 오늘 여기에 대해서 이야기를 할 겁니다. 여기에 대해서 법률자문도 다 받았지만, 이 부분을 조금 더 정교화하는 작업을 시작할 거고, 주시는 의견도 반영하겠습니다.
혹시 동양·라인 오셨나요?
(동양·라인건설 불참으로 확인됨)
화환만 보내고 또 안 왔네요.
마지막으로는 시공사인 동양·라인 관련 이야기를 잠깐 하겠습니다. 시공사에 대한 불만은 저도 있고 여기 계신 분들도 다 있으실 텐데요. 시공사에 불만이 있다고 해서 계약을 해지하는 것(타절)은 쉽지 않아요. 이 부분은 다들 아실 겁니다. 비용도 많이 들고 시간도 많이 걸립니다. 당연히 조합원분들에게 다 물어봐야 하지만, 의견이 모아지면 바로 진행할 예정입니다. 시공사와 같이 갈지, 아니면 비용과 시간이 걸리더라도 다른 업체를 알아볼지.
○의장 전병선 조합장 그냥 표현하기 편하게 '시공사 교체'라고 했는데, 정확하게는 교체가 아니고요. 계약이 있기 때문에 계약을 해지(타절)하고 새로 시공사 공모를 낸 다음 모집을 통해서 다시 선정을 하는 거예요. 교체가 아닙니다. 사람이나 물건 교체하듯이 교체되는 게 아니라 기존 시공사와 계약을 해지(타절)하고 공고를 통해 모집해서 새로 선정하는 과정을 밟게 된다고 이해하시면 됩니다.
현재 설계변경까지 진행이 되었는데 결론만 잠깐 말씀드리면, 조합은 다 새로 시작한다고 보시면 돼요. 이건 저희가 원해서 그런 게 아니고요. 기존 설계 등 진행에 문제가 있어서 그 문제를 법적으로 해결하기 위한 방법으로, 필요하다면 사업시행인가도 다시 받게 될 거고 관리처분도 몇 번 더 하게 될 겁니다. 따라서 앞으로 총회가 자주 있을 수밖에 없는데, 이는 조합이 그만큼 열심히 일을 하고 있다는 뜻으로 받아들여 주시면 감사하겠습니다.
또 하나는, 제가 몇 분께 의견을 들었어요. "너 조합장 된 다음에 왜 아직 진행이 안 되고 있어?" 혹은 ‘왜 아직 진행이 안 될까?’하고 생각하실 것 같은데 제가 말씀드릴 수 있는 건, 곧 장마가 오잖아요. 장마 끝나면 바로 공사 진행될 겁니다. 장마기간에는 공사하기가 쉽지 않아요. 그래서 장마 끝나고 가장 먼저 지중화사업부터 시작해서 우수관로 공사, 그리고 지금 가설펜스 설치 돼 있잖아요. 가설펜스 뭔지 아시지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
가설펜스 해체 후 본펜스를 설치하게 될 거예요. 그리고 오염토 제거 작업도 바로 시작하게 될 것 같습니다. 오염토 제거 관련해서 잠깐 말씀드리면, 이때는 반드시 민원이 들어올 겁니다. 이건 예상이에요. 제가 거기 계신 주민들이나 인근 아파트를 비난하거나 불만을 제기하는 게 아니에요. 그분들은 민원을 제기할 권리가 있어요. 정든마을에서 민원을 제기할 소지가 매우 높아요. 거기 옆에 아파트 새로 지을 때도 민원을 많이 제기하셨다고 하더라고요. 그렇다고 그분들이 저희를 미워하거나 아니면 우리 공사가 늦어지게 하려는 그런 건 없고요. 그분들도 불편할 수 있어요, 자꾸 밑에서 공사하고 먼지 날리고 하다 보면.
민원이 많이 들어올 때는 당연히 공사할 때겠지만 특히 여름에 많이 들어옵니다. 창문을 열어놓게 되면 소리도 바로 들어오고 먼지도 바로 들어오겠지요. 그래서 되도록 날씨가 추울 때 공사하면 민원이 적어요. 제가 들은 바로는 옆에 아파트 새로 지을 때 정든마을에서 민원제기해서 거기 엘리베이터를 새로 해 줬다고 하더라고요. 그렇게 뭔가를 받았던 경험이 있기 때문에 우리가 공사를 시작하면 당연히 또 민원을 많이 제기할 겁니다. 그러면 우리는 그걸 막기 위해서 또 비용이 지급되겠지요. 그렇기 때문에 추울 때 해야 문을 열지 않아서 먼지도 안 들어오고 소음도 덜하게 되고요. 현재 계속 고민 중입니다.
지금 2시 4분 정도 되었습니다. 성원이 거의 다 된 것 같으니 사회 보시는 정비업체 사장님께 마이크를 넘기겠습니다.
○사회자 이철용 시간이 되었으므로 1분 후에 총회를 시작할 예정이오니 가급적이면 휴대전화는 진동으로 변환해 주시면 감사하겠습니다.
(14시05분 개회)
1. 성원보고
○사회자 이철용 바로 시작하도록 하겠습니다.
십정3구역 조합원 여러분, 너무 반갑고요. 바쁘신 와중에도 총회를 위해 이렇게 참석해 주셔서 감사드립니다. 저와 몇 번 뵈어서 잘 아실 테지만 법적인 절차가 있기 때문에 다시 한번 인사드리겠습니다. 오늘 사회를 보게 된 저는 조합장님으로부터 총회 사회자로 지명받은 정비업체 (주)아이엠지씨 대표이사 이철용입니다. 인사드리겠습니다.
(사회자 이철용 인사)
(일동 박수)
오늘 총회가 법적 하자 없이 공명정대하게 잘 진행될 수 있도록 하겠습니다.
저희가 총회를 할 때 항상 산곡십정새마을금고에서 장소를 제공해 주십니다. 예·적금이나 대출할 일 있으실 때 이곳을 많이 활용해 주시면 감사하겠습니다. 앞으로도 장소를 잘 빌려주십사 이사장님 이하 임직원분들께 큰 박수 부탁드립니다.
(일동 박수)
○사회자 이철용 그럼, 오늘 총회를 진행하게 될 의장님을 소개해 드리겠습니다. 불철주야 수고하시는 전병선 조합장님을 소개합니다. 큰 박수로 맞아 주시면 감사하겠습니다.
(의장 전병선 조합장 인사)
(일동 박수)
○사회자 이철용 그럼 회순에 따라 성원보고 드리겠습니다.
참고로 오늘 총회 이후 조합장님께서 여러분께 설명드리는 자리가 중요하기 때문에 총회를 가급적이면 빠르게 진행하려고 합니다. 제가 안 그래도 말이 빠른데 신속하게 진행하다 보면 더욱 빠를 수가 있으니까 혹시 너무 빠르다 싶은 경우 말씀해 주시면 잘 조절하도록 하겠습니다.
2026년 6월 6일 오후 2시 6분 현재 총 조합원 232명 중 서면결의서 제출 조합원 187명, 서면결의서를 제출하고 참석하신 조합원 58명, 순수(직접) 참석 조합원 13명으로 도시 및 주거환경정비법 제45조 및 동법 시행령 제42조, 조합정관 제22조 등 관련규정에 의거 전체 조합원의 20% 이상이 직접 출석하였으므로 적법하게 성원이 되었음을 보고드립니다.
(14시07분 1차 성원보고)
2. 개회선언
○사회자 이철용 의장님께서 개회선언을 해 주시겠습니다.
○의장 전병선 조합장 방금 사회자가 보고드린 바와 같이 성원이 되었으므로 십정3구역 주택재개발정비사업조합 조합원 총회 개회를 선언합니다.
(의사봉 3타)
3. 개 회 사
○사회자 이철용 다음은 국민의례 순서이오나 장소 및 시간관계상 생략하도록 하겠습니다.
이어서 의장님의 인사말씀이 있겠습니다.
○의장 전병선 조합장 아까 제가 드린 말씀이 인사말이라고 생각하시면 되고요. 의례적인 인사말은 저도 별로 좋아하지 않고 시간도 많이 걸리니까 생략하도록 하겠습니다.
그런데 한마디만 덧붙이면, 우리 조합원분들 중에 연세 있으신 분들이 좀 많잖아요. 들으셨겠지만 올해 여름이 무척 덥다고 합니다. 40도까지 간다는 얘기가 있어요. 그러니까 더위 먹지 않도록 꼭 건강에 유의해 주시고요.
조합은 어찌 됐든 사업을 빨리 진행해서 착공 빨리 진행하고 입주 빨리할 수 있도록 최선의 노력을 다하겠습니다. 그런데 다 아시다시피 우리와 제일 가까운 주안파라곤이 사업을 하고 있는데 아직도 문제 해결이 안 되고 있어서 저한테 계속 소식이 들려오는데 좋은 소식은 별로 없습니다. 그래서 그 부분이 많이 안타깝고요.
아까도 제가 물어봤는데 혹시 그 이후에 오셨는지 모르겠네요. 동양·라인 관계자 오셨나요?
○동양·라인건설 관계자 예.
○의장 전병선 조합장 예, 알겠습니다. 이따가 끝나고 잠깐 얘기 나누면 좋을 것 같습니다.
이것으로 인사말을 갈음하겠습니다.
○사회자 이철용 조합장님의 인사말씀이 있었고, 총회 끝나고도 설명을 드릴 겁니다.
우리 조합장님께서 더 열심히 하시라고 조합원분들이 적극적으로 동참해 주시고 성원해 주신다는 의미로 큰 박수 부탁드리겠습니다.
(일동 박수)
4. 안건심의
○사회자 이철용 금일 조합원 총회는 이미 조합원님들께 통지해 드린 바와 같이 향후 사업 추진에 필요한, 특히 정비사업비 확보를 위해 반드시 필요한 절차를 진행하기 위해 총 7개 안건에 대하여 조합원들의 소중한 의결권을 행사하는 자리가 되겠습니다. 총회 소집공고 후 등기우편으로 책자 등을 발송함으로써 이 많은 내용을 통지해 드린 바 있습니다. 그렇지만 잘 모르시는 분들도 있기 때문에 중간 중간 설명을 상세히 드리도록 하겠습니다.
오늘 총회에서 심의할 안건에 대하여 다음과 같이 진행하고자 합니다.
먼저, 의장님께서 제1호 안건부터 제7호 안건까지 일괄상정하고요. 사회자인 제가 안건별로 제안설명을 드린 후에 각 안건에 대한 심의 및 질의응답 시간을 갖도록 하겠습니다. 이렇게 각 안건별로 제안설명한 후 심의하는 방식으로 7개 안건을 진행하고, 모든 안건에 대한 심의가 종료되면 입장하실 때 나누어드린 투표용지로 투표해 주시면 되겠습니다.
이미 서면결의서를 제출하신 분들께는 투표용지를 교부해 드리지 않았습니다. 한 사람당 투표는 단 한 번입니다. 서면결의서로 하든 투표용지로 하든 딱 한 번씩만 하게 돼 있습니다.
주말 오후라서 개인적인 사유로 바쁘신 분이 계실 수 있습니다. “나는 참석해서 투표만 하고 빨리 가야 된다.” 이런 분들이 있기 때문에 개인 사정을 고려하여 안건 상정 후 투표하실 수 있도록 선투표 개시 선언하여 심의를 진행하겠고요.
또한 원활하고 신속한 총회 진행을 위해 사전에 걷어놓은 서면결의서는 공개된 자리에서 미리 개표해 놓도록 하겠습니다. 동의하시지요?
(「예.」하는 조합원 다수)
이러한 방법으로 총회를 진행하는 데 동의해 주셨고, 저도 오늘 사회를 잘 봐서 성공적인 총회가 될 수 있도록 하겠습니다. 그런 의미로 큰 박수 부탁드리겠습니다.
(일동 박수)
의장님께서는 의사진행방법에 대하여 선포해 주시기 바랍니다.
○의장 전병선 조합장 안건을 일괄상정 후 심의하고 선투표 실시 및 서면결의서 개표절차에 따라 회의를 진행하겠습니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 총회 진행방법에 대해 추가로 안내말씀 드리도록 하겠습니다.
제가 총회 할 때마다 말씀드려서 이미 다 아실 테지만 고지 의무가 있어서 다시 말씀드립니다. 영상 촬영과 녹취 및 속기가 되고 있고요. 서면결의서 제출하신 분들은 이미 의결권을 행사하신 거라서 투표를 하시면 안 됩니다. 현재 투표용지를 가지고 계신 분들은 끝까지 잘 보시고 투표해 주시면 되겠습니다.
또한 파란색 손목띠를 착용하신 분은 참관인으로서 발언권이 제한됨을 알려드리고요. 투표 시 진행요원의 안내에 따라 투표해 주시고, 동그라미표시(O), 브이표시(V) 다 좋지만 가급적이면 통일성 있게 동그라미표시(O)로 의사 표시해 주시면 감사하겠습니다. 지금까지 투표방법에 대해서 말씀드렸고요.
바쁘신 분들께서는 안건 상정 후 선투표 개시 선언을 하면 그때 투표하고 가시면 되겠습니다. 반드시 투표를 하고 가셔야 해요. 이 점 꼭 인지하시고, 바쁘다고 그냥 가시면 안 됩니다. 바쁘지 않으신 분들은 끝까지 남아서 다 듣고 투표를 해 주시면 감사하겠습니다.
다음은 질서유지와 성숙한 회의 진행을 위해 몇 가지 당부의 말씀을 드리도록 하겠습니다. 발언을 하실 때는 제 자리에서 그냥 손들고 하면 좋겠다고 생각하실 수 있겠지만 그렇게 하면 카메라도 돌려야 하고 녹취가 안 됩니다. 제 말 한마디 한마디도 나중에 법적인 문제가 될 수 있기 때문에 여기 자세히 보시면 마이크에 녹음기가 부착돼 있습니다. 따라서 몸이 불편하신 분들께는 마이크를 가져다 드리겠으나 가급적이면 영상 촬영과 녹취가 잘 될 수 있도록 지정된 앞자리로 나오셔서 질문해 주시기 바랍니다. 나오실 때는 먼저 발언권을 받고 나오셔야 합니다.
원만하고 신속한 회의 진행과 조합원들의 여러 의견을 경청하는 차원에서 한 사람이 100개, 200개 이렇게 질문하시면 안 되겠지요? 따라서 한 안건에 대해서 조합원 한 명당 2회의 발언 기회를 드리고요. 가급적이면 요점을 간단명료하게 1분 이내로 말씀해 주시면 감사하겠습니다. 안건과 관련이 없는 궁금한 사항에 대해서는 심의를 마친 후 개별적으로 질문해 주시거나 부족한 부분이 있으면 조합사무실로 오셔서 말씀해 주시면 되고요. 또한 자료를 확인해야 하는 등 총회장에서 즉시 답해 드릴 수 없는 부분이 있어요. 따라서 이런 경우도 조합으로 오셔서 다시 한번 궁금한 사항에 대해 여쭤봐 주시면 감사하겠습니다.
참고로 십정3구역은 이런 경우가 하나도 없었습니다마는, 고지의 의무가 있어서 말씀드립니다. 만약 고의로 의사진행을 방해하는 발언이나 행동 등을 하는 경우 원활한 총회 진행을 위해 조합정관 제22조제1항 및 제3항 등 관련근거에 의거 발언을 제한하며, 발언을 몇 회 제한하였음에도 불구하고 너무 막무가내로 방해할 경우에는 어쩔 수 없이 퇴장 조치할 수 있음을 미리 고지해 드립니다.
○사회자 이철용 다음은 회순에 따른 경과보고 시간으로, 조합원님들께서는 총회책자 21~22페이지를 참고만 해 주세요. 이 내용은 제1호 안건에서 다시 나오는 내용이거든요. 이미 인터넷상에 이런 내용을 올려드렸고 소식지도 보내드렸습니다. 그럼에도 불구하고 총회책자에 경과보고 사항을 실어드렸고, 이렇게 진행이 되었다는 보고에 대해 제1호 안건에서 결의받는 시간을 갖도록 하겠습니다.
그다음 장에 보시면 회계보고가 있는데요. 회계보고는 총회책자 25페이지부터 52페이지를 참고하시면 되고요. 2025년도 회계결산보고서를 작성해 주신 세담세무법인의 김명삼 사무장님이 나오셔서 설명듣는 시간을 갖도록 하겠습니다. 설명 들으신 후 궁금한 사항 있으면 반드시 이 자리에서 전문가에게 질문하셔야 합니다. 사무장님 가시고 나서 저한테 하지 마시고 계실 때 질문해 주시면 됩니다.
○세담세무법인 김명삼 인사드리겠습니다. 조합의 세무·회계를 담당하고 있는 세담세무법인입니다.
(세담세무법인 김명삼 인사)
(일동 박수)
오늘 결산보고 드리는 사업연도는 2025년도이고요. 가지고 계신 총회책자 26페이지를 보겠습니다. 조합원님들의 이해를 돕기 위해 결산 진행 과정을 간략하게 설명드리고, 우리 조합의 2025년도 사업비와 운영비, 기타 항목들이 어떻게 집행되고 어떻게 입금됐는지 말씀드리도록 하겠습니다.
먼저 결산의 진행 과정은, 조합이 거래한 거래내역에 대해서 매월 마감이 끝나면 익월 초에 일괄회수하여 조합이 거래한 거래내역별로 실질적인 사용내역 또는 입금내역을 조합원님들 총회에서 승인받은 사업비와 운영비 예산(안) 항목별로 기표작업을 하고 있고요. 거래는 거의 100%가 금융거래에 의해서 이루어지기 때문에 조합이 보관하고 있는, 거래하고 있는 통장에 대한 거래내역을 확보해서 같이 대조하며 기표 작업을 했다고 이해해 주시면 되겠습니다. 마지막으로는 조합이 거래한 거래내역에 대한 증빙자료로써 전자세금계산서 수취, 신용카드 사용내역, 기타 지출 관련 증빙자료들이 첨부돼 있는 내용에 따라 그대로 기표했습니다.
○세담세무법인 김명삼 현재 첨부돼 있는 자료를 보시면 2025년 12월 31일 현재의 재무상태표와 2025년 1월 1일부터 12월 31일까지 기간에 대한 자금수지계산서, 운영계산서, 분양원가명세서, 기타 자세한 부속명세서 등이 첨부돼 있습니다.
2025년 전체에 대한 통장 입금 금액과 인출된 금액을 말씀드리겠습니다. 26페이지를 보시면 수입계라고 돼 있는데요. 통장에 총 122억 원이 입금됐습니다. 그리고 지출계란에 보시면 총 111억 원이 인출됐다고 생각하시면 됩니다.
27페이지 보시면 자금수지계산서라고 돼 있는데요. 이 자금수지계산서가 앞서 말씀드린 우리 조합 통장의 실질적인 세부 거래내역입니다. 그래서 거래한 항목별로 기표 작업을 했고요. 수입총계는 조금 전에 말씀드린 대로 122억 원이 입금됐는데 현재 우리 조합은 조합원님들의 분양대금이랄지 일반분양대금이 입금되지 않고 모든 금액은 외부로부터 차입한 금액이 입금됩니다. 따라서 주택도시보증공사로부터 109억 원이 입금됐습니다, 보증받은 금액으로요. 그리고 기타수입으로 13억 4,500여만 원이 입금됐는데 이 부분은 실질적인 내부 거래 입금이라고 이해하시면 되는데요. 조합원님께 특별유지비 등 자금을 빌려드린 부분이 있습니다. 그런 부분들이 입금됐고요.
그리고 예수금에 기표된 10억 8,200만 원은 전 시공사인 한신공영과의 소송에 대한 이자를 지급하면서 원천징수를 뺀 금액을 입금받고 지급한 금액입니다. 원천징수한 금액은 나중에 세금으로 납부되기 때문에 지출란에 그대로 기표가 돼 있습니다. 따라서 기타수입에 대해서는 외부에서 입금된 이자수입과 잡이익으로 약간의 금액이 있고, 나머지는 거의 내부 거래에 대한 입금으로 이해하시면 되겠습니다.
다음으로 지출총계를 보시면 총 111억 원이 지출됐는데 그중 사업비로 72억 8,400여만 원이 지출됐습니다. 내용을 보시면 현재 사업 시행 과정에서 발생하는 여러 가지 비용인데요. 가장 많은 금액으로 16번 유이자사업비금융비용으로 62억 원이 지출됐는데, 이건 아시는 바와 같이 차입금에 대한 이자비용으로 이해하시면 되겠고요. 17번 보시면 기본이주비금융비용이라고 돼 있습니다. 조합원님들 이주비 이자에 대한 금융비용으로 이주비 이자가 나갔다고 이해하시면 되겠습니다.
다음 장을 보시면 국공유지 매입하는 과정에 2억 5,200만 원의 비용이 지출됐습니다. 뒤쪽 사업비명세서에 항목별 세부 거래내역이 자세하게 기표돼 있으니까 궁금하신 부분은 확인해 보시면 되겠고요.
○세담세무법인 김명삼 조합 운영비를 말씀드리면, 1년 동안의 상근 임직원 인건비가 있고, 조합 운영에 필요한 경상비적인 비용, 회의수당 등 여러 가지로 구성돼서 총 1억 8,600만 원이 지출됐습니다. 또한 34억 6,600여만 원의 차입금 상환이 이루어졌는데 이는 조금 전에 말씀드렸던 한신공영에 대한 차입금 상환입니다. 그리고 기타차입금이라고 있는데 이 부분은 이주비에 대한 특별이주비 이자, 시공사 상환분으로 기표된 금액이라고 보시면 되겠습니다.
아래 기타지출을 보시면 1억 8,300여만 원이 집행됐는데, 이 부분도 앞서 말씀드렸던 내부 거래 관련 입금에 따른 지출 부분으로 판단하시면 되겠고요. 29페이지 보시면 수지차액이라는 용어가 나오는데, 1년 동안 우리 조합의 총 입금액과 총 지출액을 차감해 보니 11억 7,200여만 원이 통장잔액으로 남았고요. 전년도에서 넘어온 통장잔고 9억 4,600만 원을 보관하고 있었습니다. 따라서 2026년 1월 1일 기준 보유하고 있는 통장잔고는 하단에 있는 21억 1,800여만 원이고요. 결산을 하면서 조합이 거래하고 있는 은행으로부터 12월 31일 자 잔고증명을 다 받았습니다. 49페이지부터 보시면 국민은행, 새마을금고 등으로부터 받은 12월 31일 자 잔고증명서가 첨부돼 있으니 조합원님들께서 확인해 보시면 잔고에 이상이 없다는 걸 아실 수 있겠습니다.
이상으로 1년 동안 우리 조합에 들어온 금액과 돈이 어떻게 쓰였는지에 대해서 말씀드렸습니다. 결산에 대한 자료가 굉장히 많습니다. 원장 등 모두 제본해서 조합에 보내드렸으니 궁금한 사항 있으실 경우 조합에 내방하시면 열람 가능하다는 걸 말씀드리면서 2025년 결산보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
○사회자 이철용 혹시 궁금한 사항 있으세요?
(거수하는 조합원 없음)
이만 마쳐도 될까요?
(「예.」하는 조합원 있음)
수고하신 사무장님께 큰 박수 부탁드리겠습니다.
(일동 박수)
그럼, 의장님께서는 7개 안건에 대하여 일괄상정해 주시기 바랍니다.
○의장 전병선 조합장
제1호 안건 : 조합 각종 결의사항 및 진행사항 추인의 건
제2호 안건 : 관리처분(변경)계획(안) 결의 건
제3호 안건 : 자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 결의 건
제4호 안건 : 주택도시보증공사 사업비 보증서(정비사업자금대출보증) 증액 변경 결의 건
제5호 안건 : 정비사업전문관리업자 변경(추가)계약 체결의 건
제6호 안건 : 총회 예산(안) 승인의 건
제7호 안건 : 총회 참석자 회의비 지급의 건을 일괄상정합니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 안건이 상정되었으므로 바쁘신 분들께서 먼저 투표하실 수 있도록 하겠습니다. 단, 바쁘지 않으신 분들은 끝까지 참여해 주시면 감사하겠습니다.
이번 총회는 관리처분(변경)계획(안)이 반영돼 있으므로 전체 조합원의 20%가 꼭 참석해야 합니다. 여기가 밀폐된 공간이라 공기순환이 좋지 않아 어르신들의 경우 건강에 안 좋을 수 있기 때문에 빠르게 진행하겠습니다.
그럼, 안건이 상정되었으므로 소중한 의결권을 보장하기 위해 부득이한 사정으로 먼저 가셔야 하는 분들이 투표하실 수 있도록 하겠습니다. 아울러 앞서 말씀드린 바와 같이 서면결의서 개표 개시 선언도 하겠습니다.
의장님께서는 서면결의서 개표 개시와 투표 개시 선언을 해 주시기 바랍니다.
○의장 전병선 조합장 개인사정으로 중도에 퇴장하시는 조합원님의 소중한 의결권을 보호하고자 자율의사에 의한 투표 개시와 서면결의서 개표 개시를 선언합니다.
(의사봉 3타)
(14시27분 투표개시 및 서면결의서 개표개시)
○사회자 이철용 지금부터 투표를 하실 수 있습니다. 투표하기 전에 먼저 투표함이 비어있는 것을 확인하겠습니다.
(투표함 내부 확인)
○사회자 이철용 비어있지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
투표함을 이동시켜 주시고요. 진행요원께서는 바로 개표를 진행해 주시면 감사하겠습니다.
(개표 및 투표 진행 중)
그럼 바로 제1호 안건 심의에 들어가도록 하겠습니다. 총회책자 59페이지를 참고해 주시기 바랍니다.
(거수하는 조합원 있음)
○조합원 류봉현 건의할 게 있습니다.
○사회자 이철용 발언권은 사회자가 드리는 게 아니고요. 안건 진행하면서 발언 기회가 있을 때—
○조합원 류봉현 제가 조합장한테 할 얘기가 있어요.
○의장 전병선 조합장 그럼 나오셔서 짧게 해 주세요.
○사회자 이철용 이분만 발언 기회 드리고요. 원래는 이런 식으로 하시면 안 됩니다. 번지수와 조합원 성함을 먼저 말씀해 주세요.
○조합원 류봉현 반갑습니다. 저는 광명 나동 503호 류봉현입니다.
다른 게 아니라 저번 조합장 최영민이 그때 조합원들을 모시고 진행을 하다가… 그분은 나쁜 분이에요. 그래서 우리가 전병선이라는 조합장을 다시 추대했잖아요. 그 과정에 여러 가지 문제가 있었지만 제가 전병선 조합장님한테 약조한 게 있어요. 그런데 지금까지 그게 지켜지지 않고 있고. 일단은 내가 조합장이라고 존칭을 할게요.
지금 조합장은 투잡을 뛰고 있습니다. 자기 대표이사직 가지고 있고 조합장직은 일주일에 한 번, 두 번 알바로 하고 있어요. 제가 알고 있기로는 출근해서 금방 퇴근하고 모든 업무는 문자나 카톡으로 진행한다고 합니다. 조합원들은 이걸 받아들이시겠습니까?
(「저는 받아들여요. 지금 잘하시잖아요.」하는 조합원 있음)
(「전 조합장도 그랬잖아요.」하는 조합원 있음)
(「저는 받아들여요. 사무실에만 있으면 뭐 해요?」하는 조합원 있음)
(「우리 조합에 이익만 잘 나게 해 주면 일주일에 한 번을 하든 몇 번을 하든.」하는 조합원 있음)
(「꼭 출근을 해야 돼요?」하는 조합원 있음)
○의장 전병선 조합장 류봉현 조합원님 말씀 잘 들었고요.
이 부분에 대해서는 제가 답변을 드렸는데, 이번 주와 지난주에 주 3~4일 이상 출근해서 업무를 봤는데, 제 생각에는 이제 총회 끝나고 나면 굉장히 바빠질 것 같거든요. 그래서 예전에도 말씀드렸다시피 착공 전까지는 주 4~5회 이상, 그리고 주말에도 계속 나옵니다. 주말에도 나와서 업무를 처리하고 있으니까 그 부분은 걱정 안 하셔도 되고요.
직원들 혹은 조합에 자주 오시는 분은 아시겠지만 제가 주말에도 나와서 늦게까지 합니다. 특히 법률적인 부분은 질의서를 제가 다 만들어요. 여기 설명 자료도 보셨겠지만 거의 제가 다 디렉션하고 기획하고 내용에 대해서 컨펌을 하고 있으니까 그런 부분은 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다.
방금 말씀 주신 건 걱정하시는 거라고 생각을 하고요. 만약 제가 해태했다면 조합이 지금처럼 움직이지 못하고 아직도 표류했을 거예요. 제가 장담은 못하지만 현재 전국 어느 조합보다 사업을 빠르게 진행하고 있다는 건 확신할 수 있습니다. 말씀드린 바와 같이 지금 우리는 철거 이후에 진행된 게 아무것도 없어요. 그러니까, 인허가받은 것도 다 만료되거나 혹은 효력이 없는데 현재 그것도 다 같이 처리를 하고 있고, 설계도 거의 다 끝나가고 있습니다. 이렇게 빨리 진행되고 있는 조합은 전국에 그리 많지 않을 거라고 장담합니다.
류봉현 님의 걱정은 제가 충분히 이해하고요. 이 부분은 저도 그렇고 조합에서도 그렇고 충분히 대응하고 있습니다. 안심하셔도 됩니다. 답변이 되었습니까?
○조합원 류봉현 두루뭉술한 답변은 필요 없고요. 제가 처음에 약속을 했어요. “2025년 12월 말까지 대표이사직을 정리하고 조합에 올인해서 착공 삽 뜰 때까지는 조합원들을 위해서 헌신해 줘라.” 그런데 지금도 대표직을 유지하고 있는 상태고.
돌아가긴 하겠지요, 도장 찍고 본부장님하고 팀장님이라는 분이 계시고 하니까. 지금 말씀처럼 표면상으로 나타난 건 아무것도 없어요. 자기 말로는 지금 잘 진행되고 있다고 하지만 그건 누구나 말할 수 있는 증거입니다.
방금 몇 분이 동의한다고 했지만 지금 조합이 어떻게 진행되고 있고 그 과정이 어떻게 되는지 알고 계십니까? 한번 나와서 말씀을 해 보세요. 지금 조합이 어떻게 진행되고 있고 어떻게 운영되고 있고 어떤 절차를 밟고 있는지 한번 나와서 말해 보세요.
○사회자 이철용 조합원님, 잠시만요.
○조합원 류봉현 말해 보시라고!
○사회자 이철용 조합원님, 일단은 좀 들어가 주시겠습니까?
조합장님께서 발언권을 드렸지만, 원래 이렇게 되면 혼란스러워지는 거예요. 제가 총회 진행방법에 대해서 말씀드릴 때 안건과 관련된 질문을 해 달라고 분명히 말씀드렸습니다. 상호 간에 비방하는 것도 하지 마시고요.
그럼 바로 진행해도 되겠지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
투표하실 때는 기표소에서 투표해 주시고요. 옆에 보면 투표함이 있으니까 투표 후 투표함에 넣어주시면 되겠습니다.
제1호 안건
조합 각종 결의사항 및 진행사항 추인의 건
○사회자 이철용 총회책자 59페이지를 보겠습니다.
▮ 제안사유
조합에서는 도시 및 주거환경정비법, 동법 시행령, 동법 시행규칙, 인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례, 조합정관 등에 의거하여 조합을 운영하고 있으며, 사업의 연속성 및 향후 원활하고 신속한 주택재개발정비사업 추진을 위하여 지난 총회(2026.02.28.) 이후 조합에서 수행한 각종 결의사항 및 진행사항에 대해 추인받고자 합니다.
아울러 발의자대표가 조합임원 선출을 위한 임시총회(2025.06.14. 무산)를 개최하기 위하여 체결했던 용역계약에 대한 비용을 정산하여 지급하고자 하오니 의결해 주시기 바랍니다.
▮ 제안근거
· 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)
· 조합정관 제20조(총회의 의결사항)
▮ 의결내용
제안사유와 같이 첨부서류에 기재된 조합이 수행한 각종 결의사항 및 진행사항에 대한 추인 및 발의자대표가 조합임원 선출을 위한 임시총회(2025.06.14. 무산)를 개최하기 위하여 체결했던 용역계약에 대한 비용 지급을 결의한다.
▮ 첨부서류
· 조합이 수행한 각종 결의사항 및 진행사항
· 조합기획 고용계약서
· 변호사 법률자문서
○사회자 이철용 진행사항에 대해서는 이미 인터넷이라든지 소식지를 통해 알려드렸으나 총회할 때마다 총회 안건으로 상정해서 다시 한번 결의를 받고 있습니다. 만약 이게 소송에 연루될 경우 사업지연이 발생할 수 있거든요. 지금도 사업비가 많이 발생되고 있기 때문에. 그래서 한 번 더 결의받는 안건이 되겠습니다.
또한 “이게 무산됐는데 왜 돈을 내야 하느냐.” 이런 말씀이 계셔서 거기에 대해 말씀을 드리면, 실제로 일을 다 했는데 소송이 들어와서 못한 거거든요. 결과가 좋지 않더라도 일한 대가는 나가야 하는 게 법적인 요건입니다. 그래서 뒷부분에 보시면 줘야 한다는 내용이 변호사 법률자문서에 언급돼 있습니다. 변호사한테 의뢰했다고 해서 100% 이기는 건 아니거든요. 질 수도 있어요. 그렇기 때문에 지더라도 소송비는 줘야 한다고 이해하시면 되겠습니다. 이해되시지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
여기에 대해서 질문 있으시면 제가 답변드리도록 하겠습니다.
(거수하는 조합원 없음)
넘어가도 될까요?
(「예.」하는 조합원 있음)
알겠습니다. 다음으로 제2호 안건을 보겠습니다.
제2호 안건
관리처분(변경)계획(안) 결의 건
○사회자 이철용 총회책자 83페이지를 보겠습니다. 제안사유 말씀드릴게요.
▮ 제안사유
조합에서는 부평구로부터 관리처분계획(1차 변경)인가 고시(2022.09.13.)된 이후 지출항목(공사비 및 정비사업비 등)의 변동 및 수입항목(종후자산 재평가에 따른 조합원분양가, 일반분양가 추정액, 임대주택 매각가격 추정액 등)의 변동, 2차 현금청산자를 반영한 분양대상자의 변동 등 각종 변경사항을 종합적으로 반영하여 관리처분(2차 변경)계획(안)을 수립하여 총회에서 의결받고자 합니다.
단, 부평구에 관리처분계획(변경)인가 신청 후 협의 또는 검토 과정에서 변경되거나 법 시행령 제61조에 의거하여 착오·오기·누락 등 경미한 사항인 경우 총회 의결 없이 변경된 것으로 진행(조합원 분담금이 증가되지 않는 범위 내)하고자 하오니 의결해 주시기 바랍니다.
※ 본 관리처분(변경)계획은 주택도시보증공사(HUG) 사업비 보증한도 증액을 위한 것으로, 2020년 6월 29일 고시(부평구 고시 제2020-75호)된 사업시행계획을 기준으로 수립되었으며, 따라서 현재 조합에서 추진하고 있는 설계변경 내용은 반영하고 있지 않음
▮ 제안근거
· 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)
· 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)
· 도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)
· 도시 및 주거환경정비법 제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)
· 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조(관리처분의 기준 등)
· 조합정관 제20조(총회의 의결사항)
· 조합정관 제44조(관리처분계획의 기준 등)
▮ 의결내용
제안사유와 같이 관리처분(변경)계획(안) 결의 건을 의결한다.
▮ 첨부서류
· 관리처분(변경)계획(안)
1-1. 설계도서 등 : 설계개요, 배치도, 단위세대 평면도
1-2. 동·호수 배치도 및 종후자산 가격 구조도(분양설계)
· 분양대상자별 통지서
· 정비사업비의 조합원별 분담내역 변동표
· 관리처분(변경)계획 공람 관련 자료
○사회자 이철용 관리처분계획은 반드시 총회 의결을 받게 돼 있어요. 그래서 이사회, 대의원회 통과 후 오늘 이렇게 올라왔습니다. 또한 조합원 과반수가 결의하셔야 하는 중요한 안건이 되겠습니다. 다만 인허가할 때 오타가 있다든지 인허가 관청에서 “이거 고쳐라.” 했을 때 고친 거 가지고 또 총회를 하게 되면 비용이 발생하겠지요? 따라서 그런 부분은 고쳐서 인가를 내겠다는 것에 대하여 미리 결의받는 겁니다. 이해되시지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
본 관리처분(변경)계획은 주택도시보증공사(HUG) 사업비 보증한도 증액을 위한 것인데요. 저희가 아주 오래 전에 사업비 보증을 받았는데 지금 그 금액이 부족합니다. 그런데 HUG에서 보증을 받기 위한 절차가 되게 까다로워요. 거의 공무원이기 때문에 반드시 관리처분인가를 받아야만 한다는 단서조항이 있습니다. 이 단서조항뿐만 아니라 2호부터 3호, 4호 안건이 보증서를 받기 위한 중요한 절차가 되겠습니다.
사업비를 증액할 목적으로 관리처분계획을 하는 거고, 설계변경에 대해서는 설계가 완성된 후 결의를 받고 난 다음에 하는 거라서 아직 진행 중이기 때문에 현재의 관리처분계획에는 반영되지 않았다는 점 말씀드립니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 부족한 정비사업비를 확보하기 위한 중요한 총회가 되겠는데요. 따라서 주택도시보증공사로부터 사업비 보증절차를 진행하기 위해서는 반드시 관리처분(변경)인가를 해야 하고, 이는 조합원 전체의 과반수 의결을 받아야 합니다.
뒤에 내용이 있지만 한 번 더 리뷰해 드리고자 합니다. 이 관리처분(변경)계획(안)은 조합과 (주)아이엠지씨가 협의해서 작성했고요. 이에 대하여 (주)아이엠지씨의 유승재 이사가 나와서 간략하게 설명드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.
○(주)아이엠지씨 유승재 이사 관리처분계획 변경 내용에 대해서 간략히 설명드리도록 하겠습니다.
먼저, 이번 관리처분계획 변경은 앞서 말씀드렸다시피 HUG 사업비 보증서 증액을 위한 중간 과정에 있는 관리처분계획입니다. 기존에 추진하고 있던 설계변경(안)이 올해 7월경 통합심의에 상정될 수 있도록 준비를 하고 있습니다. 세대수도 많이 바뀌고 평면도 많이 바뀌어서 사업시행계획의 중대한 변경이 발생하는데요. 그 내용을 다 반영해서 관리처분계획을 변경하는 게 정석입니다.
그렇지만 저희는 지금 당장 착공을 위해 지출해야 하는 사업비가 없어서 더 이상 진행을 할 수 없는 상황입니다. 그래서 이번 관리처분계획 변경은 “현재까지의 상황을 반영하여 HUG 사업비 증액을 위해서 거쳐 가는 과정이다. 그러한 관리처분계획 변경이다.”라고 보시면 될 것 같고요. 동·호수 배정 등은 저희가 2020년도에 사업시행계획인가 받은 내용을 전제로 하고 있기 때문에 지금 큰 의미는 없다고 보시면 될 것 같습니다.
2021년 8월에 최초 관리처분계획인가를 받았고 2022년도에 조합원 동·호수와 일반분양 구간에 대한 신청을 받아 그 계획을 반영하여 관리처분계획 변경을 한 번 했었습니다. 그런데 그 당시에는 사업비 증감 없이 순수하게 조합원님들 동·호수 배정을 다시 한 내용만 반영했었거든요. 그래서 최초 관리처분계획인가 고시 때 HUG로부터 보증받은 총 사업비 한도가 1,099억 원이었습니다.
그런데 앞서 말씀드렸다시피 그 이후에 조합원분양 계약을 체결하지 않아서 현금청산자들에 대한 청산금액 플러스 부대비용(등기 등)들만 해도 한 160억 원 정도가 나갔고요. 그리고 그 이후에 사업기간이 조금 지연되다 보니까 당초에 생각했던 국공유지 매입금액보다 현재 지가상승률이 급격하게 올라갔습니다. 옆에 포스코가 개발이 되면서 인근 지가가 상승되어 국공유지 매입금액도 한 40억 원 가량 증액됐고요. 그런데 또 현실적으로 가장 시급한 문제 중 하나가 오염토입니다. 오염토가 발생해서 순수하게 오염토 제거하는 비용만 70억 원 넘게 들어가고 우수관도 있고요. 따라서 관리처분계획 변경의 취지는 당장 착공과 사업시행계획 변경을 동시에 진행해야 하기 때문에 그런 비용들을 확보하기 위한 거라고 이해해 주시면 될 것 같습니다.
기존에서 변경된 중요한 내용은 딱 한 페이지로 설명드리면 심플할 것 같습니다. 107페이지 한번 봐 주세요. 보시면 기존(2022.09.13.) 관리처분계획 내용과 현재 관리처분계획 내용에 대한 대비표가 있습니다. 앞에 있는 내용들이 여기에 요약돼 있으니까 이걸로 설명드리도록 하겠습니다.
○(주)아이엠지씨 유승재 이사 앞서 말씀드렸다시피 종후자산(조합원분양가) 평가를 재산정했습니다. 기존에는 평균 조합원분양가가 1,078만 원이었고요. 이번 기준으로 하면 약 1,450만 원 정도 될 겁니다. 일반분양의 경우 기존 관리처분계획 수립 기준이 1,598만 원이었습니다. 그 당시에 현대힐스테이트가 그 가격에 분양을 했기 때문에 그 가격을 기준으로 산정했었는데요.
최근 산곡도심 같은 경우 2,380만 원, 그 이후에 산곡6구역은 2,600만 원 정도로 분양한 것으로 알고 있는데요. 물론 저희와 대상지가 다르긴 하지만 최근 그런 상황을 반영하여 이번 관리처분계획을 2,100만 원 기준으로 수립했습니다. 그다음에 임대주택 매각하면서 일부 분양수입이 증가될 것 같고요. 상가는 규모가 너무 작기 때문에 대동소이합니다.
공사비는 기존에 435만 원이었다가 변경된 금액인 555만 원을 반영했습니다. 재작년 8월 총회에서 의결받은 금액이고요. 공사비 제외 사업비가 굉장히 많이 늘어났습니다. 앞서 말씀드렸던 청산금이라든가 국공유지 매각금액 등이 증액되었습니다.
따라서 수입은 1,187억 원 정도가 증가됐고, 지출은 1,182억 원 정도가 증가돼서 수입에서 지출을 빼보면 약 5억 원 정도 증가됨으로써 수입, 지출에 있어서는 거의 비슷하다고 보시면 되는데요. 그런데 비례율이 왜 이렇게 많이 늘어났냐면, 밑에 종전자산총액 보이시지요? 350억 원에서 257억 원으로 줄었습니다. 2차 현금청산 때문에 그렇습니다. 기존에 지주분들이 많았는데요. 조합원수로 따지면 여덟 분밖에 안 되지만 특히 에덴교회라든가 무허가 공장이 있는 부지에 대토지를 소유하고 계신 분들이 청산을 하다 보니까 청산금액이 엄청나게 줄었습니다. 한 92억 원 정도가 줄었어요.
그러니까 수입, 지출에서 분자에 해당하는 부분은 한 5억 원 정도 늘어났는데 분모가 한 92억 원 정도 줄어버렸습니다. 그래서 개발이익은 거의 대동소이한데 비례율이 106%에서 146%인 거예요. 그런 이유로 146.6%가 됐다고 보시면 될 것 같습니다.
257억 원이라는 수치가 굉장히 작은 수치예요. 우리 232명 조합원님들의 재산을 다 합쳐서 평가한 금액이 257억 원이기 때문에 수입과 지출의 증가분 및 감소분에 대한 민감도가 굉장히 크게 발생할 수밖에 없습니다. 왜냐하면 수입이 당장 2억 5,700만 원만 늘어나도 비례율이 1%가 늘어나고, 반대로 지출이 2억 5,700만 원 늘어나면 1%가 줄어들기 때문에 민감도가 굉장히 큽니다. 그러니까 비례율이라는 수치를 보지 마시고요. 실제로 내 분담금이 얼마인지를 보시면 될 것 같습니다.
○(주)아이엠지씨 유승재 이사 지출 같은 경우 2월 28일 총회 때 증액시켜놓은 내용을 전부 다 반영했고요. 앞으로 큰 문제가 없는 한 지금처럼의 큰 변화는 없을 것 같아요.
그렇다면 앞으로 분담금과 가장 연관이 되는 건 일반분양가입니다. 조합원분양가는 어차피 조합원님들의 분담금에 같이 변동이 되는 거니까 큰 연관성은 없을 것 같고요. 일반분양가를 얼마나 받을 수 있겠느냐, 아마도 이게 조합원님들의 피부로 가장 크게 와 닿는 수치가 아닐까 생각이 됩니다.
현재 설계변경을 하고 있다고 말씀드렸습니다. 기존 3-bay에서 전면 4-bay로 다 변경됐습니다. 그러면 아무래도 시장에서 평가받는 가치가 기존보다 조금 더 높아질 수 있겠지요. 그런 부분에서 희망을 가져보고 있습니다.
이상 관리처분계획 변경 내용에 대해서 개략적으로 설명드렸고요. 궁금한 사항 있으시면 질문해 주십시오.
(거수하는 조합원 있음)
제가 먼저 한 말씀 드릴게요. 기존 설계에 대해서 수립된 이 관리처분계획에 대한 질문만 해 주시고요. “지금 이렇게 되면 동·호수 추첨은 또 어떻게 되느냐.” 이 질문에 대해서는 총회 끝나고 조합장님께서 설명을 드릴 테니까 이 안건에 대해서만 질문해 주시면 감사하겠습니다.
○사회자 이철용 지번과 성함 먼저 말씀해 주세요.
○조합원 조의미의 대리인 최의석 안녕하세요? 저는 동방빌라 1동 102호 조의미 조합원의 남편 최의석입니다.
조금 아까 이사님께서 설명을 해 주셨는데, 전 조합장이 해임된 첫 번째 이유가 갑자기 분양가를 올린 것도 있었지만 비례율을 106%대로 했다가 146%대로 했는데 그때 일방적으로 분양가를 1억 3,000만 원에서 1억 5,000만 원으로 올려서 조합원들의 반발이 심하니까, 103페이지 분양경비에 보면 일반분양촉진비라고 있습니다. 여기에는 46억 5,870만 원이 있는데 부결된 관리처분에는 100억 원이 책정돼 있었습니다. 그런데 그때 50억 원으로 하면서 50억 원이 남으니까 “다시 100%로 맞춰 달라.”고 하니 전 조합장님이 편법으로 비례율을 건드린 거예요. 146%대로. 그런데 이게 되게 중요한 거거든요.
○조합원 조의미의 대리인 최의석 제가 전 조합장님한테도 말했었는데, 그때 마지막에 부결될 때 전 조합장님한테 약속을 받았거든요. “우리가 편하게 비례율을 100%로 해 줄 수 있느냐.” 해 준다고 했었어요. 여기에 비례율이 46억 5,000만 원으로 돼 있는데 솔직히 저는 이것도 과다하다고 생각합니다. 우리 조합원분양 빼고 일반분양이 한 450개 정도가 돼요. 한 반은 분양이 될 거 아니에요. 그러면 250세대 기준으로 봤을 때 46억 원이면 집 한 채당 2,000만 원 정도가 소요되는 거거든요. 뭐라고 말해야 되냐면… 이걸 제가 조합장님한테 물어봐야 되는 건지.
○의장 전병선 조합장 제가 답변드릴게요. 지금 답변드릴까요?
○조합원 조의미의 대리인 최의석 예.
○의장 전병선 조합장 첫 번째는, 아까 유 이사님도 설명을 드렸고 문자 등으로도 몇 번 설명드리긴 했는데, 사실 모든 조합원님들이 조합이나 혹은 정비업체처럼 이해가 깊지 않으니까 다시 한번 설명드릴게요. 지금 여기에 나와 있는 숫자들은 정확한 숫자가 아니에요. 분담금이라든지 비례율은 정확한 숫자가 아닌 이유가, 우리가 관리처분계획을 하기 위해서는 법적으로 조합원 분담금에 대한 통지가 가야 합니다. 그런데 지금 우리 설계가 끝났나요? 안 끝났나요?
(「안 끝났어요.」하는 조합원 있음)
안 끝났고, 공사비 협상 아직 안 됐습니다. 그러니까 이건 전임 조합에서 진행했던 산식 그대로를 넣은 거예요. 그래서 하나도 맞는 내용은 없어요. 대신 관리처분계획을 해야지만 공사비 증액이 될 거 아니에요. 이해가 되시지요? 앞으로 관리처분계획은 한두 번 더 있습니다. 그때 정확한 금액이 나올 거예요. 말씀드렸다시피 모든 분이 다 알고 계시지 않을 거라서 한 번 더 설명을 드리는 겁니다.
그리고 비례율도 현실적인 부분을 반영해서 수정은 하겠지만 기본적인 산식에 의해서 나온 거고, 방금 말씀하신 것처럼 우리 조합은 기본적으로 규모가 작아요. 그러니까, 다른 조합에서는 금액이 1~2억 원 왔다 갔다 하는 게 큰 문제가 안 되는데 우리는 그거 때문에 1~2%가 올라갔다 내려갔다 합니다. 저도 비례율이 매우 높은 게 굉장히 이상하다고 생각하지만 우리 조합의 특성이 그럴 수 있고요.
두 번째는, 사업 진행에 따라서 비례율은 거의 100%에 맞춰져 갑니다. 기본적으로 비례율이 높다는 건 사업성이 좋다고 하는 건데, 사업성을 좋게 하기 위해서는 공사비를 최대한 현실적으로 맞추고 일반분양이 잘 되는 게 첫 번째예요. 그래서 일반분양가를 최대한 높게 잡으려고 계획하고 있고, 지금 2,100만 원으로 잡아놓았지만 저는 2,200만 원 이상 받으면 어찌 됐든 우리 조합은 지금까지의 기회비용을 다 보장받고 살 수 있다고 생각을 합니다. 답변이 되었습니까?
○조합원 조의미의 대리인 최의석 비례율을 될 수 있으면 100%로 맞춰준다고 했잖아요.
○의장 전병선 조합장 제가 100%로 맞춘다고 장담한 적 한 번도 없고요. 오해하시면 안 됩니다.
○조합원 조의미의 대리인 최의석 제가 이사님한테도 여쭤봤었는데, 이 비례율이라는 게 어떻게 보면 숫자 놀음인데 그때 이걸 손을 댄 게 일반분양촉진비를 100억 원으로 너무 과다하게 해서 50억 원으로 깎으면서 어쩔 수 없이…
만약에 비례율을 100%로 맞추기 위해서는 다시 종전자산 감정평가를 해야 된다고 그러더라고요. 그러면서 “비용이 든다. 다음에 100%로 맞춰주겠다.”하고 약속을 했어요. 그리고 우리는 세대수가 적잖아요. 그러면 반은 분양이 될 거 아니에요. 지금 일반분양촉진비가 46억 원으로 나와 있는데 이걸 감액시켜줄 의사가 있는지. 조합원이 해 달라고 하면 해 줄 거 아니에요. 타 지역에서 볼 때 사업성이 좋다고 소문이 나야…
여기에 거주하실 분도 계시겠지만 매매하실 분도 있으실 거 아니에요. 다른 데는 보통 조합원 편에 서서 그렇게 많이 해 주거든요. 우리가 사업성이 그렇게 나쁜 데가 아니기 때문에 만약에 2,100만 원으로 하면 될 거예요. 남들은 146%가 사업성이 되게 좋다고 보지만, 전에 분양가로 했으면 되게 좋은 거지요. 그런데 1억 3,000만 원을 올려놓고 나서 146%로 했다는 건 그냥 눈속임이에요. 그래서 전 조합장이 해임된 첫 번째 이유가 그거였어요. 분양가는 분양가대로 올리고 “봐라. 1억 원짜리 집을 1억 4,600만 원에 해줬으니 너희한테 좋은 거 아니냐.” 아마 기억하실 분들 계실 거예요. 그래서 다른 한 장을 통지해 줬었어요.
○의장 전병선 조합장 잠깐만요. 아시겠지만 제가 비대위원장이었기 때문에 너무 잘 알고 있거든요. 그러니까 그걸 저한테 설명하실 필요는 없고요.
첫 번째는, “비례율을 100%로 맞춰줄 수 있다.” 그런 말도 전임 조합장이 그렇게 함부로 얘기하면 안 돼요. 억지로 맞출 수 있는 게 아닙니다. 그게 다 계산이 들어가야 하는 거예요. 제가 전임 조합장님을 비난하고 싶어서 그러는 게 아니라, 그분이 구두로나 전화로 조합원들한테 얘기했던 건 그냥 그 상황을 모면하기 위해서 했던 답변들이 많아요. 저는 그거 별로 안 좋아하거든요. 정확하게 얘기해야 해요.
○의장 전병선 조합장 그리고 그런 것도 있을 수 있어요. 조합원분들이 전화로 들었을 때 자기 나름대로 해석할 수도 있는 거고 기억이 잘못됐을 수도 있거든요. 그렇지만 그걸 우리가 뭐라고 할 수는 없어요.
오늘 총회니까 이게 기록으로 남잖아요. 제가 정확하게 말씀드릴게요. 공사비는 지금 협상 중이기 때문에 답은 못 드려요. 하지만 조합에 유리하게, 우리가 현실적으로 받아들일 수 있는 금액으로 협상이 이루어지는 방향에 있고요.
두 번째는, 이건 정확하게 숫자를 말씀드릴게요. 2,200만 원 이상을 받으려고 노력 중입니다. 그런데 이건 단서가 있는 게, 그 당시 부동산시장이 좋아야 2,300~2,400만 원까지 받을 수 있겠지요. 그건 시장 상황에 따라 달라지는 거예요.
그래서 우리가 할 수 있는 건 뭐냐 하면, 최대한 빨리 착공 들어가서 준공하고, 그다음에 우리가 할 수 있는 건, 우리한테 맞는 공사 규모로 설계변경을 위해서 최신 평면으로 가는 것밖에 없어요. 이렇게 하기 위해서 지금 계속 노력 중입니다.
또 하나는, 아까 말씀하셨던 “일반분양촉진비로 100억 원 잡던 걸 46억 원으로 잡았다. 이걸 더 깎아줄 수 있느냐.” 여기에 대해서 고민하고 있지만 현실적으로 어려운 부분이 있어요. 이건 이미 전 조합에서 그 금액으로 분양대행업체하고 계약을 다 해놓았습니다. 그런데 제가 거기에 “46억 원으로 계약했지만 20억 원으로 해줘.”라고 할 수 있을까요? 쉽지 않아요. 그래서 거기에 대해서 생각을 하고 있습니다. 그 업체와 계약금액을 조정할지 아니면 해지(타절)한 다음 새로 분양대행업체를 선정할지에 대해서 고민 중인데 지금 여기서 “어떻다.”라고 답 못 드려요.
정확한 건, 이미 전 조합이 계약을 다 해놓아서 지금 제가 할 수 있는 계약은 거의 없습니다. 지금 할 필요도 없는 것들도 다 돼 있기 때문에 그것도 다 같이 들여다보고 있어요. 이것도 굉장히 두툼한 페이퍼를 만들어서 계속 이야기하고 있습니다. 여기까지만 말씀드릴게요.
○(주)아이엠지씨 유승재 이사 부연설명 드리면, 방금 조합장님께서는 분양대행수수료와 일반분양 광고선전비를 말씀하신 것 같고, 조합원님은 일반분양촉진비 말씀하시는 거지요? 한마디로 미분양대책비.
○조합원 조의미의 대리인 최의석 예.
○(주)아이엠지씨 유승재 이사 이건 분양 잘 되면 사용 안 하는 거예요.
○조합원 조의미의 대리인 최의석 그건 앞뒤가 바뀌는 순서인데, 보통 다른 조합들 보면 나중에 조합원들이 부담하는 경우가 있더라도 최소한으로 잡아서 그게 나은데 처음에 전 조합장이 무리하게 100억 원으로 책정했잖아요. 남으면 준다? 그런데 우리나라 정서상 남았다고 주는 경우는 거의 없어요. 모자라면 조합원들이 추가 부담하는 게 낫지.
제가 왜 이런 얘기를 하냐면, 저희보다 안 좋은 십정4구역이 있는데 지금 외부인들이 보는 십정4구역의 조합원분양가와 일반분양가가 저희보다 훨씬 낮아요. 물론 거기는 정상적인 피가 많이 붙지는 않았지만 매매가 되고 있어요. 그런데 우리는 너무 앞서서 미리 올라갈 걸 생각해서 한꺼번에 1억 3,000만 원을 올리고, 십정4구역 사업성은 우리 반보다 작아요. 그런데 우리보다도 조건이 좋아요. 맞춰달라는 얘기예요.
○(주)아이엠지씨 유승재 이사 무슨 말씀인지는 충분히 이해가 됐고 예전부터 그런 말씀하셨잖아요.
○조합원 조의미의 대리인 최의석 예.
○(주)아이엠지씨 유승재 이사 한마디로 조삼모사예요. 많이 잡아놓고 돌려드리느냐, 없다가 나중에 “내세요.”라고 하느냐. 객관적으로 봤을 때 나중에 가서 조합원분들한테 “분담금 더 내세요.”하면 뒤집어집니다. 그렇기 때문에 최소한의 금액으로 잡아놓았습니다.
그리고 다음에 또 관리처분계획 변경할 기회가 있다고 말씀드렸지요? 그때 변경할 수도 있습니다. 그렇지만 말씀하셨다시피 비례율을 100%로 맞춘다는 건, 예를 들어서 지금 당장 46억 원을 23억 원으로 변경했어요. 그러면 23억 원이 남잖아요. 그런데 저희 종전자산이 257억 원이라고 했지요? 그러면 비례율 8% 올라갑니다. 그런데 비례율을 100%로 맞춰 달라? 그러면 어떻게 할까요? 분자(수입)를 줄이거나 분모(지출)를 늘려야지요. 그런데 지금 여러분들 종전자산을 다 철거했잖아요. 그렇기 때문에 어떻게 다시 종전자산을 평가해서 어떤 비례로 맞출 건지 이런 문제들을 합리적으로 생각해 보셔야 합니다.
비례율 100%로 맞추면 당연히 좋겠지요. “그런데 현실적으로 분모를 늘릴 수 있는 여건이 되느냐.” 이게 굉장히 중요하다고 보시면 될 것 같습니다.
○의장 전병선 조합장 조합원님 말씀 충분히 이해했고, 현실적인 부분을 반영해서 진행한다는 말씀을 드리고요. 전임 조합장님이 그 말씀을 했는지 안 했는지 확인이 안 돼서 모르겠는데 “딱 100%로 맞춰주겠다.” 이렇게 확약드릴 수는 없지만 최대한 우리 조합의 현실적인 부분을 반영해서 진행하겠습니다.
○조합원 조의미의 대리인 최의석 그럼 마지막으로 한 가지만 더 여쭤볼게요. 비례율을 146%로 했다고 쳤을 때 여러 조합원분들이 걱정하시는 게 “비례율 100% 이상으로 넘어간 46%에 대한 세금을 맞을 수 있다.” 그런 걱정들을 많이 하시더라고요. 그것만 영향이 없으면 괜찮지요. 다른 게 아니고 그거 때문에 그런 거예요.
○의장 전병선 조합장 100%에서 46%가 올라서 거기에 대한 세금을 맞는다는 건 제가 봤을 때 기우인 것 같습니다. 서울도 아니고 그게 저희한테 엄청나게 들어오는 게 아니에요. 그리고 사실 세금을 그렇게 많이 낼 정도가 되면 우리 다 웃으면서 여기서 포도주 마시면서 해야 돼요. 그러니까 그건 걱정 안 하셔도 됩니다.
○사회자 이철용 이어서 진행해도 되지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
조합장님과 유 이사님은 우리 조합원님들과 친하고 그러니까 “조합원님 말씀 이해합니다.”라고 하시는데 사회자로서 제가 객관적으로 말씀드릴게요. 너무 미워하지는 마시고요. 솔직히 저는 이해가 안 됐습니다. 엄밀히 말하면 방금 말씀하신 부분에 오류가 있어요. 그래서 이해를 돕기 위해 제가 말씀드릴게요. 조합장님과 유 이사님은 조합원님들을 계속 봐야 하기 때문에 “이해는 됩니다.”라고 하셔서 조합원님들이 헷갈리실 수 있거든요. 그런데 제가 봤을 때는 도무지 납득이 안 되는 말씀을 하셨고요. 기본적으로 비례율을 마음대로 조작할 수 있다는 생각을 가지고 계시면 안 됩니다. 그 생각을 버려야 합니다.
우리 개략적인 분담금 산출한 거 있잖습니까. 그거 할 때를 말씀하시는 것 같아요. 지금은 저희가 관리처분을 하기 때문에 주어진 수치를 그대로 대입해야 해서 이 비례율이 딱 들어가는 거예요. “지금 비례율이 146%인데 100%로 가자.” 그러면 어떤 걸 빼야 하지요? 분모를 조절합니까, 분자를 조절합니까? 말이 안 되는 얘기를 하시는 거예요. 저희는 현재 주어진 숫자대로 정확하게 넣을 수밖에 없습니다. 이게 관리처분이 되는 겁니다. 그렇게 이해해 주시면 되겠습니다.
○의장 전병선 조합장 사회자님, 저도 다시 말씀드릴게요.
제가 비례율을 임의로 조작하겠다고 말씀드린 적은 없고요. “비례율율 현실적으로 반영할 수 있는 부분은 반영하도록 진행하겠다.” 거기까지 말씀드렸습니다. 숫자를 임의로 만들 수 없는 부분은 이해하는데, 대신 비목이나 항목 또는 과다하게 산정된 비용들은 돌이켜볼 수 있잖아요. 그런 부분이 조정 가능하다는 얘기지 숫자를 임의로 바꾼다는 얘기는 아닙니다.
○사회자 이철용 조합장님이 그렇게 말씀하셨다는 게 아니라 아까 조합원님께서 말씀하신 게 그렇다는 거고요.
그리고 일반분양촉진비는 뭐냐 하면, 우리가 시공사한테 공사비를 주려면 분양이 돼야 하잖아요. 분양을 막 시작했는데 분양이 안 될 경우 촉진할 비용이 필요합니다. 그래서 잡아놓은 거예요. 그런데 만약에 이걸 아예 빼버리면 비용에서 없어집니다. 그러면 146%에서 더 올라가요. 비용을 뺐기 때문에 더 올라가지 내려가지 않아요. 그러니까 “비용을 줄이면 비례율은 더 올라간다.”
그리고 필요하면 줘야 하는데 예산을 잡아놓지 않으면 비용을 쓸 수가 없습니다. 예산을 잡아놓지 않을 경우 어떤 일이 발생하냐면, 모든 용역업체를 총회에서 결의받아야 해요. 예산이 편성돼 있어도 총회에서 결의받아야 하는 업체는 딱 4개가 있지요. 시공사, 설계자, 감정평가사, 정비업체. 나머지 업체들 같은 경우는 예산이 편성돼 있으면 대의원회에서 할 수 있지 않습니까. 그러니까, 예산이 없는데 촉진업체가 필요할 경우 총회에서 결의받아야 하는 거예요. 그런 어려움이 있습니다.
다시 한번 말씀드리면, 아까 말씀하셨을 때 이걸 얘기해 드려야겠다고 생각했고 좀 이해가 안 됐다는 걸 말씀드립니다.
바로 다음 안건 진행해도 되겠지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
관리처분계획 변경 관련해서 질문 다 하셨습니까?
(「예.」하는 조합원 있음)
○의장 전병선 조합장 아까 한 분 더 계셨어요.
○조합원 의석에서 아까 그 선생님하고 똑같은 궁금증이 있었는데 이제 이해가 됐습니다.
○의장 전병선 조합장 예, 알겠습니다.
또 질문 있으신 분은 손들고 질문하시면 답변드리겠습니다.
(거수하는 조합원 없음)
없으시면 넘어가시지요.
○사회자 이철용 예, 알겠습니다. 넘어가도록 하겠습니다.
제3호 안건
자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 결의 건
○사회자 이철용 총회책자 189페이지, 자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 결의 건을 보겠습니다. 제가 제안사유 읽어드릴게요.
▮ 제안사유
우리 조합 재개발사업 추진에 소요되는 정비사업비는 관계법령 및 조합정관, 시공자 공사도급(변경)계약서에 의거 금융기관 또는 시공자로부터 차입하여 사용하고 있습니다. 하지만 사업 추진 과정에서 정비사업비 차입규모 등의 변경(증액)이 요구됨에 따라 첨부와 같이 다시 한번 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 등에 대하여 총회의 결의를 구하고자 하오니 의결해 주시기 바랍니다.
▮ 제안근거
· 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)
· 조합정관 제20조(총회의 의결사항)
· 조합정관 제32조(재원)
▮ 의결내용
제안사유와 같이 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 결의 건을 결의한다.
▮ 첨부서류
· 자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법
· 확약서(이주비 보증채권자 변경용) (HUG 양식)
○사회자 이철용 193페이지 첨부서류를 보시면 자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법으로 해서 “이렇게, 이렇게 하겠습니다.”라고 나와 있습니다.
첨부2에는 확약서(이주비 보증채권자 변경용)(HUG 양식)가 있습니다. 이 확약서는 뭐냐 하면, 이주비 보증채권자라고 적혀있는데 보증채권자는 은행이에요. 이주비 은행이 바뀔 경우를 대비해서 HUG에서 확약서를 내라는 거지요. 그런데 이주비는 안 바뀔 가능성이 높아요.
○사회자 이철용 현재 저희는 사업비가 늘어나야 하기 때문에 HUG가 실제로 “이거 결의해라.”, “이거 결의해라.”, “반드시 총회 결의서 가져와라.” 그런데 그렇게 하더라도 HUG가 잘 안 해 줄 수 있거든요. 그래서 일단은 저희가 했던 방법을 다 해서 올라갈 겁니다. 왜냐하면 HUG에서 보증을 해줘야지만 은행들이 HUG 보증을 믿고 대출을 해 줍니다. 그런데 HUG 보증이 그렇게 쉬운 게 아니에요. 아주 까다롭습니다. 그래서 반드시 제1호, 제2호, 제3호, 제4호 안건 모두 다 다뤄야 합니다.
193페이지 자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법을 보시면 이주비 대출 한도가 나와 있습니다. 차입한도는 243억 원 정도고요. 차입방법도 나와 있습니다. 대출이율을 보시면 이주비 이자는 COFIX를 기준으로 하고 있고 차입기간은 입주지정기간만료일부터 대출기간만료일이고, 상환방법과 기타사항이 나와 있습니다.
사업비 대출 부분을 보면, 예전보다 차입한도를 높였습니다. 그래서 한도가 1,950억 원이고요. 이게 중요한 부분이 되겠습니다. 그다음에 차입방법이 나와 있고 대출이율은 CD(91일물)입니다. 이주비는 COFIX인데 사업비는 CD(91일물)로 돼 있습니다.
거기서 다 정해줬습니다. 그래서 “이렇게 빌리는 거고 방법은 이렇습니다.” 이런 내용을 넣어놓은 겁니다. 설명드렸다시피 첨부2 확약서(이주비 보증채권자)는 은행이 변경될 경우 필요한 서류입니다. 크게 필요하지 않을 가능성이 있지만 일단 결의는 받아놓아야 합니다.
이해되십니까?
(「예.」하는 조합원 있음)
질문 있으면 질문해 주시기 바랍니다.
(거수하는 조합원 없음)
넘어가도 될까요?
(「예.」하는 조합원 있음)
제4호 안건
주택도시보증공사 사업비 보증서(정비사업자금대출보증) 증액 변경 결의 건
○사회자 이철용 총회책자 201페이지입니다. 제안사유 말씀드리겠습니다.
▮ 제안사유
부평구로부터 인가(부평구고시 제2021-97호, 2021.08.17.)받은 최초 관리처분계획에 따라 주택도시보증공사로부터 보증승인을 받은 사업비 한도는 1,099억 원(₩109,900,000,000)입니다. 이후 2026년 1월 28일 주택도시보증공사로부터 사업비 보증서를 다시 승인 받았으나 이는 사업비 보증한도 증액 없이 보증(대출)기간만 2030년 5월 31일까지로 연장한 것입니다.
사업추진 과정에서 최초 관리처분계획 지출 예산에 반영되지 않은 조합원분양 계약 미체결자 현금청산금 및 부대비용(약 160억 원), 한신공영 소송 패소에 따른 지연이자(약 40억 원) 등 추가 사업비가 발생하였고, 향후 설계변경(사업시행계획변경) 진행 및 착공을 위해서는 사업비 지출 예산 미반영 항목(오염토양 정화 및 우수관로 이설, 통신/전기 지중화공사 등) 및 사업비 지출 예산 초과항목(주변 토지가격 상승으로 인한 국공유지 매입비용 증가분, 국공유지 무단점유에 따른 변상금 및 대부료 등), 설계변경과 관련된 각종 용역비 등 추가 정비사업비 지출이 요구되고 있습니다.
○사회자 이철용 거의 예상이 돼요. 그렇기 때문에 이대로 가면 사업이 멈추게 되겠지요. 그래서 이 건을 충족한 상태에서 은행으로부터 대출받기 위해서는 HUG 보증서가 필요한데 이 절차를 하나라도 안 할 경우 보증을 안 해 주면 은행에서 대출 안 해 줍니다.
▮ 제안사유
착공을 위해서는 해당 분야 정비사업비 지출이 반드시 필요하지만 최초 관리처분계획에 따라 주택도시보증공사로부터 승인받은 사업비 보증금액 1,099억 원 범위 내에서는 추가로 자금 조달이 어려워 더 이상 사업을 추진해 나갈 수 없기에, 향후 안정적으로 사업비를 조달하고 재개발사업을 원활하게 추진하기 위해 주택도시보증공사 사업비 보증서(정비사업자금대출보증) 증액 변경절차를 진행하고자 하오니 의결해 주시기 바랍니다.
| 구분 | 기존(2026.01.28.) | 변경 |
| 총 보증금액 | 1,099억 원 (한도 변경 없음) | 최대 1950억 원 이내 (단, 상기 보증금액은 주택도시보증공사 보증한도 이내에서 감액할 수 있음) |
| 보증(대출)기간 | 2030.05.31.까지 (보증기간만 연장) | 2031.02.28.까지 (단, 상기 보증기간은 HUG 협의 과정 및 사업 일정에 따라 조기상환 또는 연장 가능. 이러한 경우 대의원회에서만 의결받도록 함) |
◉ 사업비 보증서 증액변경 관련 주요내용
※ 기 사업비 대출 대출금융기관의 차입금을 상환하고 새로운 사업비 대출 대출금융기관을 선정(refinancing)할 수 있으며 주택도시보증공사(HUG) 내부 지침에 따라 기 발급 사업비 보증서의 보증수수료는 환급되지 아니할 수 있음
※ 보증(대출)기간은 주택도시보증공사(HUG) 협의 과정에서 변경될 수 있음
※ 최초 관리처분계획 대비 정비사업비, 개략적인 분담금 증감 등의 내용은 제2호 안건의 첨부자료를 참조하시기 바랍니다.
▮ 제안근거
· 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)
· 조합정관 제20조(총회의 의결사항)
· 조합정관 제32조(재원)
▮ 의결내용
제안사유와 같이 주택도시보증공사 사업비 보증서(정비사업자금대출보증) 증액 변경 결의 건을 결의한다.
▮ 첨부서류
· 기존 사업비 보증승인 통지서(2026.01.28.)
○사회자 이철용 HUG에서는 이런 의결 절차를 거친 걸 가져오라는 거지요. 그래서 의결을 받는 겁니다.
짧게 제안설명을 말씀드렸는데, 이번 총회는 상당히 어려우면서도 중요한 총회입니다. 질문 있으신 조합원님께서는 질문해 주시면 답변드리도록 하겠습니다.
(거수하는 조합원 없음)
이건 절차적인 거니까 넘어가도 되겠지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
알겠습니다. 빠르게 진행하겠습니다.
제5호 안건
정비사업전문관리업자 변경(추가)계약 체결의 건
○사회자 이철용 총회책자 209페이지, 제5호 안건 제안사유 말씀드리겠습니다.
▮ 제안사유
우리 조합 정비사업전문관리업자인 (주)아이엠지씨는 조합의 전신인 추진위원회 주민총회에서 선정되어 계약을 체결(2006.12.)한 이후 추진위원회 및 조합을 보좌하여 사업추진과 관련 된 각종 인허가 업무 및 행정업무 등에 대한 총괄 자문역할을 수행하고 있으며, 입주 후 조합해산 및 청산 시까지 각종 업무를 수행하게 됩니다.
조합에서는 부평구로부터 관리처분계획(1차 변경)인가 고시(2022.09.13)된 이후 사업추진 과정에서 수입(조합원분양, 일반분양, 임대주택매각 등)과 지출(공사비 및 각종 정비사업비)의 변경사항이 발생하였기에 이를 반영하고, 아울러 금번 총회의 각종 결의사항을 반영하여 사업비 보증서 증액을 위한 관리처분계획의 2차 변경을 진행 중에 있습니다.
이에 관리처분(변경)계획 수립 및 인가와 관련된 업무수행 주체인 정비사업전문관리업자 (주)아이엠지씨와 관리처분계획 2차 변경업무 관련 변경(추가)용역계약을 체결하고자 하오니 의결해 주시기 바랍니다.
▮ 제안근거
· 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)
· 조합정관 제20조(총회의 의결사항)
▮ 의결내용
제안사유와 같이 정비사업전문관리업자 변경(추가)계약 체결의 건을 결의한다.
▮ 첨부서류
· 정비사업전문관리용역 변경(추가) 계약서(안)
○사회자 이철용 저희가 오래 전에 계약했지만 물가상승률도 적용하지 않고 옛날에 했던 그대로 하고 있습니다. 그런데 업무가 추가되면 받게 돼 있거든요. 그래서 예전과 똑같은 금액을 그대로 넣어놓았습니다. 반으로 나누어 이렇게 기존과 똑같이 해서 올려놓았습니다.
이해되십니까?
(「예.」하는 조합원 있음)
여기에 대해서 질문 있으신 조합원님께서는 질문해 주시면 답변드리도록 하겠습니다.
(거수하는 조합원 없음)
넘어가도 될까요?
(「예.」하는 조합원 있음)
제6호 안건
총회 예산(안) 승인의 건
○사회자 이철용 제안사유 보겠습니다.
▮ 제안사유
조합에서는 이번 총회 개최를 위하여 필요한 업무에 대한 비용 집행을 위해 정비사업비 예산 범위 내에서 총회 예산을 편성하였습니다. 이에 편성된 예산(안)에 대해 조합장에게 위임하여 집행하고자 하오니 의결해 주시기 바랍니다.
※ 총회비용은 예산 범위 내에서 진행하며, 실비 정산하기로 함
▮ 제안근거
· 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)
· 조합정관 제20조(총회의 의결사항)
▮ 의결내용
제안사유와 같이 총회 예산(안) 승인의 건을 의결한다.
▮ 첨부서류
· 총회 예산(안)
○사회자 이철용 이번 총회 예산은 지난번과 거의 동일하고 일부만 조금씩 바뀐 내용이 되겠습니다. 이해되시지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
질문 있으십니까?
(거수하는 조합원 없음)
넘어가도 될까요?
(「예.」하는 조합원 있음)
제7호 안건
총회 참석자 회의비 지급의 건
○사회자 이철용 총회책자 221페이지를 보겠습니다. 제7호 안건 총회 참석자 회의비 지급의 건.
▮ 제안사유
조합에서는 조합원의 이주 등으로 인한 의사정족수 충족 및 조합원님들의 소중한 의결권을 보장하고 직접 참석을 독려하여 성공적인 총회를 개최하기 위하여 총회 의결권 행사 및 참석자에 대하여 회의비를 지급하고자 하오니 의결해 주시기 바랍니다.
| 구분 | 회의비 | 비고 |
| 직접 참석 | 100,000원 | 서면결의서 제출 후 참석자 포함 |
| 서면결의서 제출 후 총회 불참 | 50,000원 |
▮ 제안근거
· 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)
· 조합정관 제20조(총회의 의결사항)
▮ 의결내용
제안사유와 같이 총회 참석자 회의비 지급의 건을 의결한다.
○사회자 이철용 이건 제안사유 읽지 않겠습니다. 간단해서 이해되시지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
여기에 대해서 질문 있으신가요?
(거수하는 조합원 없음)
넘어가도 되겠지요?
(「예.」하는 조합원 있음)
의장님께서는 심의종결을 선언해 주시기 바랍니다.
○의장 전병선 조합장 모든 안건에 대한 심의종결을 선언합니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 투표 다 하셨나요? 투표 안 하신 분들은 지금 빨리 투표해 주시면 되겠습니다.
(투표 진행 중)
총회는 절차적인 부분이기 때문에 빠르게 진행하고 이후 조합장님께서 우리 조합원님들과 소통하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 우리 조합장님이 정말 열심히 하시거든요. 여러분들과 소통하기 위해서 PT 준비를 해오셨어요.
○사회자 이철용 혹시 투표용지 가지고 계신 분은 손들어 주세요.
(거수하는 조합원 있음)
투표해 주시기 바랍니다.
(투표 진행 중)
(투표종료 여부 확인)
(미투표자 없음)
의장님께서는 투표종료 및 개표개시를 선언해 주시기 바랍니다.
○의장 전병선 조합장 투표종료 및 개표개시를 선언합니다.
(의사봉 3타)
(15시20분 투표종료 및 개표개시)
○사회자 이철용 바로 개표를 진행하도록 하겠습니다.
진행요원은 뒤에 있는 투표함을 앞으로 이동시켜 주시고, 보이는 곳에서 개표를 진행해 주시면 되겠고요. 영상기사님께서는 개표 과정을 촬영해 주시면 감사하겠습니다.
(개표 진행 중)
성원보고 이후 오신 분이 있어서 최종 참석자를 말씀드리겠습니다.
2026년 6월 6일 오후 3시 15분 현재(기준) 총 조합원 232명 중 서면결의서 제출 조합원 187명, 서면결의서 제출하고 참석하신 조합원 84명, 순수(직접) 참석자 19명으로 총 의결권은 206명입니다. 따라서 206명으로 집계하도록 하겠습니다.
(15시22분 최종 성원보고)
(개표 진행 중)
○의장 전병선 조합장 조금 이따가 투표결과 나오면 안건별 가결 여부 말씀드린 다음 바로 총회 폐회할 거고요. 이후 한 5분 정도 잠깐 쉬시면서 화장실도 다녀오시고 나가서 바람도 쐬신 다음에 앞쪽으로 와 주세요.
오늘 설명은 PT 자료로 할 건데, 첫 번째로 설계에 대해서 얘기할 거거든요. 혹시 들으신 분이 있다고 하더라도 조금 바뀐 부분도 있을 수 있으니까 같이 들어주시고요.
○의장 전병선 조합장 그 다음에 동·호수 변경에 대해서 말씀드리고 이후 시공사 얘기까지 하고 빨리 마감하겠습니다.
제가 설계 설명회를 하는 게 오늘로 두 번째인데, 안 오신 분이 추후 톡방에서 “왜 그런 걸 그냥 임의로 했느냐.” 분명 이러실 수 있거든요. 그러면 꼭 얘기를 해 주세요. “조합에서는 충분히 설명하고 자료도 보냈는데 안 봤을 거다.” 제 입으로 얘기하기는 조금 그러니까 이렇게 말씀 좀 해 주세요.
○사회자 이철용 제가 혹시 아까 제안사유를 잘못 읽었나 싶어서 다시 한번 말씀드리면, 제4호 안건에서 총 보증금액이 기존 1,099억 원, 변경 1,950억 원이고요. 보증기간은 기존 2030년 5월 31일, 변경 2031년 2월 28일입니다. 박스 내용이 정확한 겁니다.
(15시27분 개표종료)
6. 의결선포
○사회자 이철용 개표하신 분들, 조합원님들 너무 수고 많으셨습니다.
개표결과를 말씀드리도록 하겠습니다.
제1호 안건 조합 각종 결의사항 및 진행사항 추인의 건은 찬성 203표, 반대 2표, 기권 및 무효 1표로 가결되었음을 보고드립니다.
○의장 전병선 조합장 제1호 안건 조합 각종 결의사항 및 진행사항 추인의 건이 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 제2호 안건 관리처분(변경)계획(안) 결의 건은 찬성 202표, 반대 3표, 기권 및 무효 1표로 가결되었음을 보고드립니다.
○의장 전병선 조합장 제2호 안건 관리처분(변경)계획(안) 결의 건이 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 제3호 안건 자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 결의 건은 찬성 202표, 반대 3표, 기권 및 무효 1표로 가결되었음을 보고드립니다.
○의장 전병선 조합장 제3호 안건 자금 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 결의 건이 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 제4호 안건 주택도시보증공사 사업비 보증서(정비사업자금대출보증) 증액 변경 결의 건은 찬성 204표, 반대 1표, 기권 및 무효 1표로 가결되었음을 보고드립니다.
○의장 전병선 조합장 제4호 안건 주택도시보증공사 사업비 보증서(정비사업자금대출보증) 증액 변경 결의 건이 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 제5호 안건 정비사업전문관리업자 변경(추가)계약 체결의 건은 찬성 204표, 반대 1표, 기권 및 무효 1표로 가결되었음을 보고드립니다.
○의장 전병선 조합장 제5호 안건 정비사업전문관리업자 변경(추가)계약 체결의 건이 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 제6호 안건 총회 예산(안) 승인의 건은 찬성 204표, 반대 1표, 기권 및 무효 1표로 가결되었음을 보고드립니다.
○의장 전병선 조합장 제6호 안건 총회 예산(안) 승인의 건이 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
○사회자 이철용 이제 마지막 안건인데요. 조합장님이 마지막으로 방망이 두드릴 때 크게 박수 치면 우리 사업장이 잘 된다는 속설이 있습니다. 저희가 지금 2기 집행부인데, 진짜 어렵습니다. 조합장님께 힘내라는 의미로 마지막 방망이 두드리시면 큰 박수 부탁 부탁드릴게요.
제7호 안건 총회 참석자 회의비 지급의 건은 찬성 202표, 반대 2표, 기권 및 무효 2표로 가결되었음을 보고드립니다.
의장님께서는 안건 결과를 발표해 주시기 바랍니다.
○의장 전병선 조합장 제7호 안건 총회 참석자 회의비 지급의 건이 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
(일동 박수)
7. 폐회선언
○의장 전병선 조합장 고생하셨습니다.
○사회자 이철용 장시간 원만한 총회 진행을 위해 협조해 주신 조합원님들과 항상 장소를 제공해 주시는 새마을금고에 감사드리고요.
현재 시각 오후 3시 30분입니다.
의장님께서는 폐회를 선언해 주시기 바랍니다.
○의장 전병선 조합장 이상으로 2026년 6월 6일 십정3구역 주택재개발정비사업조합 조합원 총회 폐회를 선언합니다.
(의사봉 3타)
(15시30분 폐회)