안녕하세요. Mortgage Agent Luke입니다.
집을 구매하시는 많은 고객님들께서 가장 어려워하시는 부분 중 하나가 바로 다운페이 증빙(Proof of Down Payment)입니다.
저 역시 모기지 에이전트로서 고객님들과 함께 다운페이 증빙을 진행하면서 은행이 요구하는 다양한 서류를 준비하고 제출하는 과정이 쉽지만은 않다는 것을 자주 느낍니다.
"제 통장에 있는 돈인데 왜 증빙이 필요한가요?"
"제 돈이 맞는데 은행이 왜 이렇게까지 확인하나요?"
"다운페이는 준비됐는데 서류가 더 필요하다고 하네요."
사실 많은 분들이 오해하시는 부분이 있습니다.
모기지 심사에서는 단순히 다운페이 금액이 있는지만 보는 것이 아닙니다.
은행은 반드시 "이 돈이 정말 고객님의 돈이 맞는지" 그리고 "불법 자금이나 자금 세탁과 관련된 돈이 아닌지"를 확인해야 합니다.
은행은 돈의 액수보다 돈의 출처를 확인합니다
예를 들어 다운 페이로 15만 달러를 준비했다고 가정해 보겠습니다.
고객님 입장에서는
"통장에 15만 달러가 있는데 뭐가 문제지?"
라고 생각할 수 있습니다.
하지만 은행 입장에서는 다른 질문을 합니다.
"이 돈은 어떻게 모았는가? / 급여를 통해 저축한 돈인가? / 투자 수익인가? / 부모님이 지원해 주신 돈인가? / 해외에서 송금된 돈인가? / 혹시 대출받은 돈은 아닌가? "
즉, 은행은 단순히 잔액을 보는 것이 아니라 자금의 흐름(Flow of Funds)을 확인하는 것입니다.
왜 이렇게까지 확인할까요?
캐나다의 모든 금융기관은 자금세탁방지법(AML: Anti-Money Laundering)을 준수해야 합니다. 쉽게 말하면, 범죄 수익이나 출처를 알 수 없는 돈이 부동산 거래를 통해 합법적인 돈으로 바뀌는 것을 막기 위한 제도입니다.
그래서 은행 직원이나 모기지 심사 담당자는 고객님을 의심해서가 아니라 법적으로 자금 출처를 확인해야 할 의무가 있습니다.
"제 돈인데요" 만으로는 부족합니다
은행은 어디에서 왔는지 어떤 계좌에서 이동되었는지 왜 입금되었는지를 확인할 수 있는 자료를 요청하게 됩니다.
증빙이 가능하면 아무 문제가 없습니다.
하지만 설명이 어렵거나 기록이 남아 있지 않으면 추가 검토가 발생할 수 있습니다.
부모님 증여금
부모님이 다운페이를 도와주시는 경우가 많습니다.
이 경우 일반적으로 Gift Letter / 부모님 계좌 출금 내역 / 송금 내역 / 고객 계좌 입금 내역 등을 요구받을 수 있습니다.
해외 자금
한국이나 다른 국가에 있던 자금을 캐나다로 가져오는 경우도 많습니다.
해외 계좌 내역 / 송금 영수증 / 캐나다 계좌 입금 내역 등을 통해 자금 흐름을 보여주어야 합니다.
투자금 인출
주식이나 펀드 등을 매도하여 다운페이를 마련한 경우
투자 계좌 내역 / 매도 내역 / 은행 입금 내역을 확인할 수 있습니다.
그러면 가장 좋은 준비 방법은
다운페이를 준비하고 계신다면 최소 3개월 전부터 자금 관리를 시작하는 것이 좋습니다.
가능하면 급격한 현금 입금 피하고 자금 이동 기록 보관 / 해외 자금은 미리 송금 / 투자금 매도 내역 보관
증여 금은 Gift Letter 준비 등을 추천드립니다.
많은 분들이 "돈만 있으면 되는 거 아닌가요?"라고 생각하시지만, 실제 모기지 심사에서는"얼마가 있느냐"보다 "그 돈이 어디서 왔는지 설명할 수 있느냐"가 더 중요합니다.
다운페이 증빙은 고객님을 의심하기 위한 절차가 절대 아닙니다. 캐나다 금융기관이 법적으로 요구받는 자금세탁방지 규정을 준수하고, 고객님의 자금이 합법적으로 마련된 것임을 확인하기 위한 과정입니다.
그래서 집 구매를 계획하고 계시다면 다운페이 준비와 함께 다운페이 증빙 준비도 미리 시작하시길 추천드립니다.
모기지는 돈만 준비하는 것이 아니라, 그 돈의 이야기를 준비하는 과정이기도 합니다.
"다운페이는 집을 사기 위한 준비이고, 다운페이 증빙은 모기지 승인을 받기 위한 준비입니다."
