출처: https://www.fmkorea.com/7582550307
텍사스. 알래스카 다음으로 미국에서 큰 주이자 프랑스보다 더 큰 크기를 자랑한다고 Bigger than France라고 얘기하는 곳.
동시에 미국 레드넥하면 떠오르는 미국 보수의 성지이기도 함. 그런데 최근 이런 텍사스에 미국 진보들의 성지인 캘리포니아와 동부 민주당 강세인 뉴욕등지에서 텍사스로 대거 이주를 시작.
이는 미국 실리콘 밸리들의 진보적인 성향이 강하기로 유명한 IT 기업들이 텍사스로 옮기기 시작하며 촉발됨.
이는 텍사스가 워낙 기업 규제가 적고, 법인세가 0%인것도 한 몫함.
[ 캘리포니아 vs 텍사스 중위 집값 ]
그러나 그 이면에 그 이상으로 중요한 이유가 있는데, 텍사스는 소득 대비 부동산 가격 (PIR) 이 선진국 아니 거의 세계 최하위권이라는거임.
예컨데 최근 PIR로 텍사스 휴스턴에서 집을 사는건 휴스턴 평균 연봉을 아무것도 안쓰고 2.6년치를 모은다면 집을 사는게 가능하고 세계 주요도시 268개중 259위일정도로 낮음.
더 놀라운건 이게 최근 캘리포니아나 뉴욕에서의 이주로 가격이 올라갔음에도 이렇다는거. 작년만해도 텍사스 소득 대비 집값은 352개의 세계 도시중 351위로 약 2년만 일하면 집을 사는게 가능했고 그 밑엔 남아공 도시 하나 밖에 없을정도로 낮았음.
[ 미국 갤런 (3.8리터) 당 기름 가격 ]
이에 대해서 대중교통이 구려서라고 하지만 대중교통 문제는 거의 북미 도시들 공통이고. 대신 텍사스는 세계 최대 석유 단지인만큼 기름값이 미국에서도 가장 싼편임.
게다가 항공 우주산업의 성지 나사 본부가 존재하는 휴스턴이 막장인 디트로이트랑 비슷할정도로 소득 대비 부동산 가격이 싸다는건 다른 이유가 있음을 말해줌.
[ 1인당 gdp 86,431 달러 = 한화 1억 1700만원 ]
여기에 텍사스는 결코 " 못사는 주 " 가 아니고 오히려 어지간한 선진국들조차 하나도 유치하기 힘든 고부가가치 산업들인 IT, 제약, 석유화학, 항공우주, 반도체, 전자전기, 전기 자동차 (테슬라) 등 5개 6개씩 보유함.
실제로 휴스턴은 세계 500대 기업중 자그마치 25개를 유치한 도시로 미국에서 세계적 기업들이 2번째로 많은 도시임.
그러면 이렇게 고부가가치 산업을 1개도 아니고 여러개에 경제적 기회도 넘쳐나는 동네의 집값이 왜 이렇게 저렴한지에 대해 의문이 들 수 밖에 없음.
[ 한반도와 정반대로 땅의 80% 이상이 평야로 이루어진 텍사스 ]
일단 첫번째로 위에서 말한 텍사스란 주 크기가 알래스카 제외한 미국 최대일 정도로 평야가 많음. 그렇기에 집을 지을 공간이 널림.
[ 10억을 우습게 호가하는 밴쿠버와 토론토에 의해 전국 평균 7억대 이상을 찍는 캐나다 부동산 ]
하지만 이걸로는 부족함. 왜냐면 단순 평야 크기라면 캐나다나 호주도 적지는 않지만 캐나다 호주는 경제적 기회가 많은 대도시 2-3곳에 인구가 집중되어 집값이 미쳐돌아가고 있거든.
[ 미국에서 가장 많은 주택 공급이 이루어지기는 주들중 하나로 유명한 텍사스 ]
두번째 텍사스랑 저 캐나다나 호주 대도시랑 다른점은 주택 공급이 매우 풍부함. 이유로 주택 규제가 적으며 접경한 멕시코등에서 저가 건설 노동력이 많이 옴.
예전 서울 부동산 가격이 내렸을때를 기억할거임. 그 때가 바로 서울 부동산 규제가 적고 아파트가 대규모로 건설되어서이고 텍사스는 전형적인 보수 주 답게 수요와 공급의 법칙을 충실히 따름.
그리고 마지막 세번째 이유로는 텍사스는 주 소득세는 0%인 반면 부동산 보유세가 매우 높음. 50개가 넘는 주중 6위의 부동산 보유세로 집값 대비 평균 1.69% 에 높으면 3% 까지도 올라감.
그렇기에 굳이 투자용으로 부동산 가격만 올려봐야 보유세만 왕창 낼뿐이라 굳이 거주 용도가 아니면 무리하게 투자할 이유가 없고, 앞서 말했듯 그래봐야 신축 주택이 텍사스는 미국에서 가장 많은 편이라 하방 압력을 받음.
[ 아무것도 안먹고 안쓰고 그 도시 평균 소득으로 37.2년이 걸리는 중국 상하이, 26.4년이 걸리는 서울, 17.5년이 걸리는 프랑스 파리, 15.6년이 걸리는 독일 뮌헨 vs 2.6년이 걸리는 텍사스 휴스턴 ]
단순 정부 규제가 아닌 사람의 욕망을 인정하고 시장 원리에 따라 공급을 늘리고, 규제를 풀고, 주택 보유의 인센티브를 보유세로 줄임.
[ 저렴한 비용덕에 텍사스로 몰려드는 대기업들 ]
그리하여 텍사스는 고부가가치 산업을 여러개 보유하고 세계구 기업들을 가장 많이 유치한 주임에도 부동산 가격이 선진국중 가장 저렴한편인것.
[ 같은 가격의 캘리포니아와 텍사스 집 ]
그래서 캘리포니아에서는 10억을 주고도 허름한 집에 살바에 텍사스에서 3-4억 주고 훨씬 크고 나은 집에서 살자는 마인드로 사람이 몰림.
그 결과 텍사스는 미국에서도 인구가 가장 빠르게 증가하는 주가 되어 최근 10년간 약 500만명을 더하며 뉴욕과 플로리다를 제치고 명실상부 제 2의 주가 되었고.
사람이 몰리는곳에는 돈이 몰리는지라 경제규모도 미국 2위에 세계 6-7위인 프랑스급 경제규모에 준하게 됨.
그리고 텍사스는 중국보다 높은 성장률인 7.4% 성장률을 보여주며 프랑스를 추월하고 지금 세계 3-4위 일본급 경제규모인 캘리포니아마저 따라잡을 기세.
[ 2023년 0.4% 성장한 유럽 ]
세계에서 흡성대법을 하는 미국에서 저렴한 집값을 통해 유치한 고부가가치 산업과 양질의 일자리로 더 많은 인재와 돈을 흡성대법하며 끝을 모를 기세로 성장함.
그리고 그게 더 많은 인재를 또 끌어들이는 선순환 작용해서 1인당 gdp가 86,000불임에도 유럽 일본 대비 성장률 수십배를 찍는것. 최대의 복지는 양질의 일자리와 저렴한 의식주란 격언을 현실로 입증중.
3 줄 요약:
1. 요즘 미국에서 가장 잘나가는 주는 텍사스인데 텍사스가 잘나가는 배경엔 선진국중 소득 대비 가장 저렴한 집 값이 한 몫하는데 놀라운건 텍사스는 고부가가치 산업이 많고 1인당 gdp가 86000불로 선진국 최상위권임에도 그런것.
2. 텍사스 휴스턴에선 평균소득 2.6년이면 집을 살 수 있는 수준인데 이는 텍사스의 넓은 평야, 풍부한 주택공급으로 공급을 늘리고 높은 부동산 보유세등으로 부동산 투기 인센티브를 줄이는 수요와 공급의 법칙을 철저히 따른 덕분.
3. 이렇게 저렴한 집값 덕에 인재가 몰려들고 이는 더 많은 돈을 불러모으며 그 인재와 돈을 찾아 세계적 기업들이 더 몰려들고 이런 기업들의 일자리를 찾아 인재가 더 몰리는 경제적 선순환 덕에 유럽 일본등 선진국 대비 수십배 성장률에 중국보다 높은 경제 성장률 7-8% 대를 보여줌.