전세사기 특별법 개정안 국회 본회의 통과
- 개정안 공포 2개월 후 피해주택 공공매입 및 임대료 지원 개시
□ 국토교통부(장관 박상우)는 ｢전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(이하 전세사기 특별법) 개정안이 8월 28일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔다.
ㅇ 전세사기 특별법 개정안은 전세사기 피해자의 주거안정 지원 강화라는 공감대를 가지고 여·여와 정부가 합의를 이룬 첫 성과이다.
□ 오늘 통과된 전세사기 특별법 개정안을 통해 전세사기 피해자의 주거비 부담은 낮추고, 주거안정은 대폭 강화될 것으로 기대된다.
ㅇ 전세사기 피해자의 요청이 있으면 한국토지주택공사(LH) 등이 피해자의 우선매수권을 양도받아 경매 등을 통해 피해주택을 적극 낙찰받고, 그 과정에서 발생한 차익(LH 감정가-낙찰가액)을 활용*하여 피해자에게 임대료 부담 없이 최장 10년간 공공임대로 장기 제공할 계획이다.
* 경매차익을 공공임대 보증금으로 전환하여 월세 차감, 부족 시 재정 보조(10년)
ㅇ 그 이후에도 피해가 회복되지 않으면 공공임대주택에서 시세 대비 30~50% 수준의 저렴한 임대료로 최장 10년간 추가로 거주할 수 있다.
ㅇ 피해자 누구나 지원을 받을 수 있도록 대항력이 없는 이중계약 사기 피해자*도 피해자 인정범위에 추가하고, 보증금 규모도 현행 최대 5억원에서 7억원까지 상향하였다.
* 기존 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 않은 상황임에도 새로운 임대차 계약이 체결되어 새로운 세입자는 입주가 곤란하여 대항력이 발생하지 않음
ㅇ 아울러, 안전에 문제가 없는 위반건축물, 신탁사기 피해주택, 선순위 임차인의 피해주택 등도 매입할 수 있도록 하여 빈틈없는 피해자 주거지원이 이뤄지도록 하였다.
□ 개정안은 국무회의 심의를 거쳐 공포한 날부터 시행하되, 피해주택의 공공매입 및 임대료 지원에 관한 사항 등*은 세부 기준 마련 등이 필요하여 공포 후 2개월이 경과한 날부터 시행한다.
* 제15조의2, 제25조, 제25조의2, 제25조의3, 제25조의5, 제25조의6제2항부터 제9항
ㅇ 다만, 개정안의 시행일 이전에도 충분히 피해주택 매입이 가능한 만큼 LH에서 피해자 요청을 받아 피해주택을 적극 매입하고, 향후 개정안 시행에 맞추어 피해주택 매입범위 확대, 임대료 지원 등을 소급 적용할 예정이다.
ㅇ 또한, 더욱 강화된 지원방안 시행이 예정된 만큼 경매 유예 등을 포함하여 관계부처·사법당국 등 유관기관과의 긴밀한 협조체계를 구축하는 한편 LH와 함께 구체적인 실행방안을 마련하고, 지자체에 전파하는 등 피해자의 불편함이 없도록 준비할 계획이다.
□ 박상우 국토교통부 장관은 “정부의 적극적인 대안 제시로 여야가 합의할 수 있는 토대를 마련했다”며 “개정안이 통과된 만큼 차질 없이 이행될 수 있도록 만반의 준비를 다 하겠다”고 밝혔다.
참고1
전세사기 특별법 개정안 주요 내용
➊ 전세사기 피해자 요건 완화 및 명확화 * 제2조 및 제3조
ㅇ 입주 전 사기(이중계약) 피해자 추가(제2조)
ㅇ 보증금 한도를 상향(3→5억원 이하, 2억원 내 상향 가능)하고, 전세권 설정자도 포함, 다수 요건은 2인 이상으로 명확화(제3조)
➋ 전세사기 피해의 실태조사 추진 근거 마련 * 제4조의2 신설
ㅇ 임차인 보호대책의 수립·시행을 위해 국토부장관이 6개월마다 전세사기의 유형·피해규모에 관한 실태조사 실시 후 상임위에 보고
➌ 피해지원의 신청기간 및 결정의 취소·철회 근거 마련 * 제14조의2 신설 등
ㅇ 기존 지원절차의 효율화를 위해 피해자 결정 이후 지원방안의 신청 가능기간을 명확하게 규정(최장 3년*)하고(제14조의2),
* 다만, 경·공매 절차 진행 등 부득이한 사유로 그 기간 내에 신청할 수 없는 경우 경·공매 절차가 완료된 날로부터 1년 이내로 함
- 배당액, 경매차익과 임대료 지원액 등을 통해 임차보증금 전액을 회수한 경우 피해자 결정을 취소·철회할 수 있도록 함(제15조의2)
➍ 경·공매 유예 및 지원서비스 확대 * 제17조부터 제19조 및 제26조
ㅇ 임대인의 회생·파산에 따른 경매에도 경·공매 유예 및 경·공매 대행 서비스를 제공(제17조 제1항, 제26조)
ㅇ 매각기일이 위원회 개최일 이전에 있어 경·공매 유예 협조 의결이 어려운 긴급한 경우에는 국토부장관이 협조를 요청(제17조 제2항 등)
➎ 피해주택 공공매입 및 임대료 지원 * 제25조제5항부터 제11항, 제25조의2 신설
ㅇ 공공주택사업자(LH 등)가 경·공매 등으로 피해주택을 낙찰받아 피해자에게 임대료 부담 없이 공공임대로 우선 제공(10+10년)
- 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 차액(LH감정가 - 낙찰가)을 임대료로 활용하고, 퇴거 시에는 임대료 활용 후 남은 차익을 지급
* 차액 부족 시 재정으로 지원하고, 임대료 지원액을 차감 후 남은 지원액은 압류 금지
ㅇ 이주 시 ①공공임대주택(또는 민간임대주택) 우선공급 + 임대료 지원, ②경매에서 발생한 차액(그간의 임대료 지원액 차감) 지급 중 선택
- 피해주택 낙찰을 통한 임대주택 공급을 받지 못한 피해자 등도 대체 임대주택을 우선 공급받을 수 있도록 함(제25조의2)
➏ 매입 대상이 되는 피해주택 범위 확대 * 제25조의3 신설 등
ㅇ ①신탁사기 피해주택(제25조의3), ②안전에 문제가 없는 위반건축물*(제25조의6), ③선순위 임차인 피해주택(25조의7) 등도 매입할 수 있도록 하는 등 피해주택 매입의 사각지대 해소
* 매입 전 지자체 사전심의를 거쳐 위반사항을 해소하고 매입(이행강제금 부과 등 면제)
➐ 피해자 대상 금융지원 확대 * 제27조제3항, 같은조제4항 신설
ㅇ 전세 관련 대출의 연체정보가 기 등록된 자에 대해서도 추후 피해자 결정 시 연체정보를 삭제할 수 있도록 하고(제3항),
- 보금자리론(HF) 지원대상에 주거용 오피스텔을 추가(제4항 신설)
➑ 피해주택에 대한 안전관리 및 감독 근거 신설 * 제28조의2 신설
ㅇ 지자체장의 피해주택에 대한 안전관리·감독 업무 수행근거 마련 및 안전 확보 등이 시급한 경우 공공위탁관리 등 조치 근거 신설
참고2
특별법 개정안 관련 주요 QA
1. 법 시행까지 2개월이라는 기간이 소요되는데 개정법률의 시행일 전에 피해자로 인정받은 경우에도 지원이 가능한지?
□ 법 개정 이전에도 LH가 현행 규정에 따라 피해주택을 적극 매입할 수 있도록 할 예정이며, 개정안 시행 시 경매차익, 무상거주 임대료 지원 등을 소급하여 적용*할 수 있도록 부칙 규정을 마련하였음
* ➊ 전세사기 피해주택의 공공매입 및 10년간 무상 거주와 임대료 지원(제25조), ➋ 공공매입을 통한 임대주택 공급을 받지 못한 경우 대체 공공임대 지원(제25조의2), ➌ 신탁사기 피해주택, 위반건축물, 선순위 임차인 피해주택 매입(제25조의3 등)
2. 이미 경·공매가 완료되어 LH에게 우선매수권 양도를 통한 피해주택 매입이 곤란한 경우 어떤 지원을 받을 수 있는지?
□ 이미 경·공매가 완료되어 피해주택 매입이 곤란한 피해자에게도 대체 공공임대주택 등을 제공하여 최장 10년의 무상거주 임대료 지원을 할 수 있도록 부칙 규정을 마련하였음
3. 법원의 감정가를 활용하지 않고, LH에서 감정평가를 다시 한다는데?
□ 법원 감정가는 경매개시 시점에 산정되어 낙찰 시(평균 15개월 소요) 시세를 반영하지 못하므로 최근 시세를 반영하기 위해 감정평가를 실시하는 것임
ㅇ 감정가는 LH가 아닌 전문가인 감정평가사가 정하는 것으로, 감정평가사 선임 과정에 피해자가 참여할 수 있도록 하는 등 감정평가사협회와 함께 공정하고 투명한 감정가 결정 절차를 만들 계획임
4. 경매차익이 없거나 부족한 경우 국가에서 재정을 통해 지원하는지 그리고 지원금액에 상한선이 있는지?
□ 이번 특별법 개정안에서 추가된 지원방안의 핵심은 피해자 본인이 받은 경·공매 배당액에 더하여 LH의 경매차익을 추가로 지급하는 것으로, 경매에서 발생한 차익을 공공임대주택의 보증금으로 전환하여 해당 금액에서 월세를 차감하는 방식으로 지원하게 됨
ㅇ 제25조 제7항의 개정법률 규정에 따라 경매차익이 10년간 거주를 위한 임대료 총액에 미달할 경우 부족분은 국가 재정을 통해 전부 지원
ㅇ 다만, 재정 지원액은 피해 임차보증금에서 대항력/우선변제권 행사, 보증금반환채권 변제를 통해서도 회수하지 못한 금액까지만 지원 가능
5. 만일 임대인으로부터 임차보증금을 일부라도 돌려받거나, 경매 과정에서 최우선변제금을 받은 경우에는 어떻게 해야 하는지?
□ 피해를 입은 임차보증금의 회수 여부에 따라 국가에서 지원하는 재정 지원액이 달라질 수 있기 때문에 임차보증금을 일부라도 회수하는 경우 제15조의2 제2항의 개정법률 규정에 따라 반드시 국토교통부장관과 LH에 신고하여야 함
ㅇ 대항력/우선변제권 행사금, 임차보증금반환채권 변제금에 재정 지원액을 합하여 임차보증금 전액을 회수하게 된 경우 전세사기피해자 결정이 철회될 수 있으며, 이 경우 임차보증금을 초과하여 지급받은 지원액은 반납하여야 함
ㅇ 반납금액을 정해진 기간 내에 반납하지 않을 경우에는 국세 체납처분의 예에 따라 강제징수될 수 있으니 각별한 주의가 필요
6. 피해주택에서 반드시 10년을 거주해야 하는지?
□ 피해주택을 공공임대주택으로 제공받은 경우, 해당 임대주택에서의 퇴거 시기는 피해자가 자유롭게 결정할 수 있음
ㅇ 만약 1년을 거주하고 퇴거(이주)를 원하는 경우, 이주하는 지역의 공공임대주택을 우선 공급받고 임대료를 지원받을 수도 있으며, 피해주택 경매를 통해 발생한 경매차익에서 임대료를 차감하고 남은 금액을 지급받을 수도 있음
ㅇ 경매가 종료되는 즉시 퇴거도 가능하며, 이 경우 퇴거 시점에서의 경매차익을 전액 지급해 드림
7. 신탁사기 피해주택 중 공매 이전에 명도소송이 먼저 진행 중인 경우는 어떻게 지원받을 수 있는지?
□ 명도 시기와 관계 없이 공매가 끝나지 않은 경우는 매입을 요청하면 LH가 공매에 참여하며, 동일하게 공매차익을 지원함
ㅇ 공매차익을 지급받기 전에 명도로 인해 주거안정이 위협받는 경우 대체 공공임대를 우선 지원하고, 이후 공매차익을 지급하며,
ㅇ LH가 공매 낙찰을 받지 못한 경우에는 인근 공공임대주택에서 10년간 무상거주 임대료를 지원하고, 그 이후에도 추가로 10년간 저렴하게 공공임대주택에 거주할 수 있도록 지원함
8. 피해주택 중 위반건축물 매입을 위한 특례는 어떻게 적용되는지?
□ 입주자 안전에 문제가 없는 경우 이행강제금 부과를 면제하는 등 양성화 조치를 통해 매입을 추진할 계획이며, 위반사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있는 주거환경을 조성할 계획임
ㅇ 위반사항이 경미*한 피해주택은 LH에서 즉시 매입 후 자체 수리를 거쳐 공공임대주택으로 활용
* 세대 내 가벽·문 등 설치, 발코니에 조립식 패널 설치 등
ㅇ 위반사항이 중대*하여 양성화가 필요한 피해주택은 사용승인 및 용도변경에 대해 지자체 사전심의 절차를 거쳐 매입하고, 양성화 조치를 통해 공공임대주택으로 활용
* 상가 등을 주거용으로 사용, 1호를 2호 이상으로 분할 등
9. 다가구주택은 전체세대가 동의하는 경우에만 매입이 가능한지?
□ 다가구주택은 호별 구분등기가 불가능하고, 임차인 간에 이해관계가 다를 수 있어, 전체세대 동의가 어려우므로 피해자 세대만 동의해도 매입이 가능하도록 제도를 개선하였음
ㅇ 피해자로 인정된 임차인들만 동의하면 매입 가능하며, LH와 함께 다가구 밀집지역을 중심으로 설명회 등을 통해 지원절차 등을 적극 설명하고, 피해자들간 원만한 합의에 이를 수 있도록 적극 홍보할 계획
출처 : 국토교통부