최근 부동산 시장을 보면 대부분의 관심이 서울 집값, 동탄 집값, 재건축, 공급 부족에 집중되어 있습니다.
그런데 시장을 움직이는 가장 강력한 변수는 여전히 금리입니다.
집값이 오르는 시장에서도 금리가 급격하게 오르면 매수세가 약해지고, 전세시장도 영향을 받습니다.
최근 금융시장에서 나타나는 변화는 하반기 부동산 시장을 바라볼 때 반드시 체크해야 할 신호입니다.
최근 금융채 5년물 금리가 4.3%대를 넘어섰습니다.
이 수치는 단순한 숫자가 아닙니다.
은행들이 고정형 주택담보대출 금리를 정할 때 가장 중요하게 참고하는 기준이기 때문입니다.
쉽게 말하면 은행이 돈을 빌려오는 비용이 올라갔다는 의미입니다.
은행 입장에서는 조달 비용이 올라가면 고객에게 빌려주는 대출금리도 올릴 수밖에 없습니다.
실제로 시중은행의 고정형 주담대 금리 상단은 이미 7% 수준까지 올라온 상태입니다.
부동산 시장에서는 집값보다 금리가 먼저 움직이는 경우가 많습니다.
그래서 시장 참여자들은 집값 기사보다 금융채 금리 흐름을 더 중요하게 봐야 합니다.
사진: Unsplash의 Markus Spiske
고정금리만 문제가 아닙니다.
변동금리의 기준이 되는 코픽스도 상승세로 돌아섰습니다.
코픽스는 은행이 실제로 자금을 조달한 평균 비용입니다.
최근 신규취급액 기준 코픽스가 다시 상승하면서 변동형 주담대 금리 역시 오를 가능성이 높아졌습니다.
그동안 변동금리를 선택했던 차주들은 금리 인하를 기대했지만 상황이 예상과 다르게 흘러가고 있습니다.
고정금리와 변동금리 모두 상승 압력을 받고 있다는 점이 이번 상황의 특징입니다.
사진: Unsplash의 Алекс Арцибашев
더 중요한 변수는 한국은행입니다.
최근 한은 내부에서는 인플레이션에 대한 경계감이 다시 높아지고 있습니다.
시장에서는 올해 안에 기준금리가 3.00%까지 올라갈 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.
만약 7월부터 금리 인상이 시작된다면 대출금리 상승 속도는 예상보다 빨라질 수 있습니다.
부동산 시장은 항상 유동성의 영향을 받습니다.
돈이 쉽게 풀리는 시기에는 자산 가격이 상승하고, 돈값이 비싸지는 시기에는 거래가 줄어드는 경향이 있습니다.
지금은 후자에 가까운 환경이 만들어지고 있는 것입니다.
하반기 가장 조심해야 하는 사람은
첫 번째는 갭이 큰 투자자입니다.
전세를 끼고 여러 채를 보유한 투자자는 금리 상승과 전세가격 상승이라는 이중 부담을 받을 수 있습니다.
두 번째는 소득 대비 대출 비중이 높은 실수요자입니다.
지금은 버틸 수 있어도 금리가 1%포인트만 더 올라가도 현금흐름이 급격히 악화될 수 있습니다.
세 번째는 무리하게 상급지 갈아타기를 준비하는 사람입니다.
부동산은 결국 레버리지 상품입니다.
대출 부담을 과소평가하면 예상보다 훨씬 큰 스트레스를 받을 수 있습니다.
사진: Unsplash의 Muhammad Daudy
어떻게 대응해야 할까?
가장 중요한 것은 현금흐름 점검입니다.
집값이 오를지 내릴지를 맞히는 것보다 내 가계가 금리 1%포인트 상승을 견딜 수 있는지가 훨씬 중요합니다.
현재 대출금리가 5%라면 6~7%까지 올라간다고 가정하고 시뮬레이션해보는 것이 필요합니다.
두 번째는 대출 만기와 금리 유형을 점검하는 것입니다.
변동금리 비중이 지나치게 높다면 일부는 고정금리 검토도 필요할 수 있습니다.
세 번째는 현금 비중을 확보하는 것입니다.
지금 시장은 공격적인 투자보다 방어력이 중요한 시기입니다.
예상치 못한 금리 상승이 오더라도 버틸 수 있는 현금 쿠션을 만들어 두어야 합니다.
사진: Unsplash의 Alexander Grey
이번 하반기 부동산 시장의 핵심은 공급 부족도, 집값 상승이기도 하지만
가장 큰 핵심은 금리일 수도 있습니다.
서울과 수도권 핵심지는 공급 부족으로 강세를 이어갈 가능성이 높습니다.
하지만 금리가 예상보다 빠르게 오르면 거래량 감소와 매수심리 위축은 피하기 어렵습니다.
결국 앞으로 시장에서 가장 중요한 질문은 이것입니다.
"집값이 얼마나 오를까?"가 아니라
"나는 금리 7% 시대를 견딜 준비가 되어 있는가?"
하반기에는 이 질문에 대한 답을 먼저 준비하는 사람이 시장을 더 안정적으로 통과할 수 있을 것입니다.
[출처] 하반기 이것 조심해야 한다|작성자 맥코이