공장이란 영업을 하기 위하여 물품의 제조, 가공, 인쇄, 촬영, 방송 또는 전기나 가스의 공급 목적에 사용하는 장소를 말한다. 또한 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 『공장 및 광업재단 저당법』에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.
부동산 경매에서 공장 소유자가 공장에 속하는 토지에 설정한 저당권의 효력은 그 토지에 부합된 물건과 그 토지에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물에 미친다. 따라서 공장이 경매로 나올 경우, 매각되는 물건은 크게 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구로 구성된다.
공장이 경매로 나올 경우, 입찰자는 다른 경매물건보다 더욱 세심한 주의를 기울여야 한다. 일반적으로 공장 경매에서 유의해야 할 사항을 살펴보면 다음과 같다.
1. 공장의 용도를 정확히 체크해야 한다.
공장에는 식품공장, 의류광장, 가죽공장, 신발공장, 목재공장, 인쇄공장, 금속공장, 비금속공장 등과 같이 그 종류가 다양하다. 따라서 입찰자는 자신이 목적으로 하고 있는 공장인가 아닌가를 먼저 체크해야 한다.
2. 사업하고자 하는 업종의 공장으로 용도변경이나 승인가능 여부를 체크해 야 한다.
입찰자는 현재 경매에 부쳐진 공장이 자신이 목적으로 하고 있는 공장이 아니라면 장차 자신이 목적하는 공장으로 용도변경이나 승인이 가능한지의 여부를 체크해야 한다.
3. 공장의 감정평가금액에는 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구를 포함하여 감정하고 있다. 이럴 경우에 기계기구의 감정평가금액이 차지하는 비중이 크다면 기계기구를 입찰자가 사용할 수 있는가 여부를 체크해야 한다.
경매로 나온 공장은 낙찰후에 보면 기계기구가 분실되거나 사용하지 못할 정도로 폐기물에 가까운 것이 많다. 따라서 기계기구의 감정평가금액이 크다면 그 만큼 감액하고 입찰하여야 한다.
실제 경매사례를 살펴보자. 2015년 1월 5일? 입찰에 부쳐진 사건번호 : “2012타경4250”은 감정가격 2,043,929,600원이고, 최저가격은 감정가격의 70%인1,430,751,000원이다. 감정내역을 살펴보면, 토지부분 705,809,000원, 건물부분 592,153,600원, 제시외 건물부분 78,560,000원, 기계기구 부분이 667,407,000원이다. 이와같이 기계기구 부분의 감정금액이 상당히 클 경우에 낙찰후 그 기계를 사용하지 못하면 그 손실은 온전히 낙찰자가 부담해야 하기 때문이다.
4. 전기의 용량은 충분한지와 전기요금이나 수도요금의 미납금액은 얼마인지 체크해야 한다.
공장을 낙찰받은 후에 사용하고자 하는 공장으로 가동하려고 하면 전기용량이 부족한 경우가 있다. 따라서 입찰자는 사전에 전기용량을 체크하여 자신이 사용하고자 하는 공장에 용량이 충분한지와 부족하다면 이에 대한 대책을 세우고 입찰해야 한다.
아울러, 공장가동이 오래 중단된 경매물건에는 전기요금이나 수도요금이 미납된 경우가 많다. 이럴 경우, 미납요금의 낙찰자 부담여부도 사전에 체크하고 입찰해야 한다.
5. 공장에 폐기물이 있는지 또는 보이지는 않지만 매립된 폐기물이 있는지 여부를 체크해야 한다.
공장 폐기물은 낙찰자가 처리비용을 부담해야 한다. 따라서 공장에 매립된 폐기물이 있는지 여부도 사전에 체크하는 것이 필요하다. 이를 위해 공장에는 경비원이 있을 수도 있고 인근에 그 공장의 가동상태를 잘 아는 주민이 있을 수도 있으므로 이러한 사람에게 탐문할 필요가 있다.
6. 대출을 안고 공장을 낙찰받을 경우에는 금융기관의 대출여부도 체크해야 한다.
공장은 아파트나 주택처럼 대출이 나오지 않을 수도 있다. 따라서 대출을 안고 공장을 낙찰받을 경우에는 대출감액이나 대출이자도 사전에 체크하고 입찰해야 한다.
7. 경매진행중에 변경이나 취하 가능성도 체크해야 한다.
경매사건을 보면, 채권자의 청구금액이 적거나 전체 채권금액이 적은 경우가 있다. 이럴 경우, 입찰하기 위해서 열심히 현장답사하고 조사하고 분석하였는데 입찰진행중에 변경되거나 취하될 가능성이 크다. 또한 낙찰자가 매각잔금을 납부하기 전에 채무자가 채권자에게 변제하고 취하시킬 가능성도 있다. 이와같이 경매진행중에 취하되면 시간과 비용을 낭비한 결과만 남는다. 따라서 경매진행중에 취하 가능성이 있는 물건은 입찰하지 않는 것이 바람직하다.
8. 공장의 진입도로를 체크해야 한다.
일반적인 공장은 도로의 폭이 6미터 이상이다. 물론 소규모 공장은 그 이하도 있을 수 있다. 낙찰후 공장에 대형차량이 진입해야 하는데 도로가 좁아서 차량진입에 불편이 있으면 낭패를 볼 수가 있다. 이럴 ?우, 도로를 넗힐 수 있는지, 넓힌다면 추가비용은 얼마나 들어가는지 사전에 조사해야 한다.
9. 낙찰후 매수인이 인수해야 되는 권리가 있는지 체크해야 한다.
공장 경매에서 많이 대두되는 것이 유치권이다. 따라서 유치권이 신고된 것이 있는지, 또한 유치권 신고가 되어 있으면 유치권의 성립여부를 면밀히 검토하고 이에 대한 대책을 세운 후에 입찰해야 한다. 유치권 이외에도 법정지상권이나 기타 인수주의가 적용되는 권리가 있는지, 이런 권리가 있다면 이에 대한 대책도 세우고 입찰해야 한다.
10. 낙찰후 명도에는 문제가 없는지 체크해야 한다.
공장 경매물건에 임차인이 있으면, 임차인이 대항력이 있는지 여부를 체크해야 한다. 또한 임차인이 배당요구를 하였는지, 배당요구를 하였으면 배당받을 수 있는지도 분석해야 한다. 왜냐하면 대항력 있는 임차인의 배당받지 못하는 임차보증금은 매수인이 인수해야 되기 때문이다.
이와함께 낙찰후에 임차인이나 채무자 또는 소유자에 대한 명도에는 문제가 없는지도 체크해야 한다.