부동산 경매의 절차
부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 살펴보겠습니다.
부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
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※ 경매 방법, 절차 등에 관한 사항은 구 「민사소송법」의 적용을 받았으나, 2002년 7월 1일부터는 법률 제6627호로 새롭게 시행 중인 「민사집행법」의 적용을 받고 있습니다. 「민사집행법」의 제정과 동시에 구 「민사소송법」에서 사용되던 경매용어도 일부 변경되었습니다. 경매와 관련해서 변경된 용어에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
※ 이 사이트 『부동산 경매』는 현행 「민사집행법」에 따른 경매용어를 사용하는 것을 원칙으로 하되, 필요한 경우에는 신 경매용어와 구 경매용어를 [신 경매용어(구 경매용어)]의 형태로 함께 쓰고 있습니다. |
채권자의 경매 신청 
관할 법원
※ 관할 법원은 [대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr) 정보광장란의 전국 법원·등기소 위치정보]에서 확인할 수 있습니다.
임의경매의 신청
1. 부동산 임의경매 신청서
2. 담보권이 있음을 증명하는 서류
3. 담보권을 승계한 경우에는 그 증명서류
4. 부동산 등기사항증명서 1통
5. 부동산 목록 10통
6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용
강제경매의 신청
1. 부동산 강제경매 신청서
2. 집행력 있는 정본
3. 집행권원의 송달증명원
4. 부동산 등기사항증명서 1통
채무자의 소유로 등기된 부동산인 경우에는 그 등기사항증명서 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산인 경우에는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류(단, 그 부동산이 등기되지 않은 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)5. 부동산 목록 10통
6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용
법원의 경매개시결정 및 매각 준비
경매개시결정
법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(「민사집행법」 제94조제1항). 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」 제83조제2항).매각의 준비
경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(「민사집행법」 제84조 및 제88조). 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조제1항 및 「민사집행규칙」 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).
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