경매기일이 지정되면 임차인의 권리행사를위해 제일 중요한 절차인 임차인 권리신고 및 배당요구신청서를 작성하여 경매계에 제출해야 합니다. 관할법원 해당경매계에 가서 비치된 양식에 기재사항을 기재하고 임대차계약서 사본(복사본),주민등록등본과 함께 제출해야 합니다. 권리신고 및 배당요구는 매각기일 전에 배당요구종기일까지 해야 합니다.
가. 권리신고.
소액임차인이든, 대항력 있는 임차인이든, 세입자라면 누구나 반드시 권리신고만은 해야만 민법, 민사소송법, 주택임대차보호법 등 법에 따라 보장된 권리를 행사 할 수 있습니다.
나. 배당요구신청(주택 임차인의 경우)
대항요건(전입신고, 실제거주, 계약)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 권리신고와 더불어 반드시 배당요구신청서를 제출 하여야만 나중에(배당기일) 경매대금에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있습니다. 물론 소액임차인이 법률에 규정된 소액보증금 중 일정액만을 배당받기 위하여는 확정일자가 반드시 필요한 것은 아닙니다. 소액임차인(확정일자유무와 무관)이 법률에 규정된 소액보증금 (최우선 변제금)을 경매대금에서 받으려면 권리신고뿐 아니라 배당요구신청을 해야만 배당을 받을 수 있습니다(만일 배당요구를 실기하여 배당에서 제외 되었더라도 후일 부당이득반환 청구는 가능하다는 견해가 다수설이고 판례이나 소송의 번거로움 등 그 실익이 없습니다.)
따라서 본인이 대항력있는 임차인에 해당되는지를 잘 모르는 임차인은 일단 권리신고와 배당요구신청 모두를 해두는 것이 안전합니다. [집행법원경매계에 비치된 양식에는 임차인 권리신고 및 배당요구신청서로 제목이 기재되어 있어 권리신고와 배당요구가 함께 이루어 지게 됩니다.
다. 권리신고 및 배당요구신청서 제출기간. : ~배당요구의 종기까지
이해관계인에게 입찰기입통지시 배당요구의 종기(통상 1차입찰기일 7일 전)를 함께 통지하여 이 기한까지 배당요구를 하지 아니하면 배당요구의 효력을 인정하지 않습니다. 따라서 서둘러 1차입찰 7일 전까지 위 권리신고와 배당신청을 완료하십시오. 일단 권리신고와 배당요구신청까지 완료하면 경매가 취하/취소되지 않는한 법에 보장된 임차인의 권리행사에는 별 문제가 없습니다.
라. 배당기일이란?
경매의 마지막 절차로서 각 채권자(임차인 포함)들의 배당순위에 따른 배당금액을 확정하는 날입니다.
마. 배당표 수령 (배당기일)
법원에서 통보된 배당기일에 법정에 출석해야 합니다. 법정에는 경매계장이 나와서(때로는 판사가 배석하기도 함) 당일 배당확정되는 수십 건의 경매물건들을 사건번호 순서대로 배당절차를 진행합니다.
해당사건번호와 임차인성명이 호명되면 경매계장에게 가서 확정된 배당금액을 듣고 배당표를 수령해야 합니다. 배당표에는 모든권리자의 배당순위별 배당예정금액이 적혀 있습니다. 배당금액에 이의가 있는 이해관계인(채권자, 임차인, 채무자 등)은 당일에 한해 반드시 구두로만 이의를 제기할 수 있습니다.
(서면이의는 무효) 배당기일에 이의가 완결되지 않은 이의신청권자는 배당기일로부터 7일 이내에 "배당이의의 소"를 제기하고 그 "소 제기 증명원"을 경매계에 제출하여 배당절차를 정지시킬 수 있습니다.
물론 배당이의시에도 이의와 관계없는 권리자의 배당금은 수령이 가능합니다.
바. 배당금수령 절차
1) 필요서류
가) 명도확인서.
배당금을 수령하려면 낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 필요합니다.
낙찰자의 명도확인서와 임차인의 부동산 인도는 동시이행의 관계로 보는 것이 타당합니다. 즉 낙찰자가 인감이 날인된 명도확인서를 넘겨주는 것은 임대 보증금을 지급하는 것과 동일하기 때문에 임차인은 명도확인서 수령시 반대급부로 집을 인도(이사)해야 합니다. 낙찰자에 따라서는 임차인으로부터 "00년 00월 00일까지 집을 비워주겠다"는 확약서(각서)만 받고 위 서류를 넘겨주기도 합니다.
나) 주민등록등본/임대차(전세)계약서 원본
2) 배당금수령 절차.
해당 경매계에 신분증과 위 필요서류를 제시하고(대리인의 경우는 위임장과 본인의 인감증명서, 대리인의 신분증도 제시) 경매계장의 안내에 따라 배당금 취급부서에서 보관금(공탁금)출급지시서를 교부받아 그것을 법원구내 은행에 제시하고 배당금을 수령합니다. 배당기일에 법원 출석시 위 서류를 준비해가면 배당확정절차 종료후 즉시 배당금을 수령할 수 있습니다.