경매 공부의 4大 핵심권리(개념)
주택임대차보호법이 제정, 시행된 것이 벌써 20여년 이상에 이르고 있다.
채권적 임차인의 권리로써 법원 경매를 공부할 때 알아야 하는 내용이
『대항력』,『최우선변제(최우선배당)』,『우선변제』,『확정일자』이다.
이것들이 경매 공부의 4대 핵심개념이다.
채권적 임차인이 가진 4대 핵심권리>>
| 개 요 | 성립 요건 | 의 미 |
대항력 | 경매나 매매로 소유자가 바뀌어도 자신의 임차보증금을 전액 회수할 권리 | 저당권 등 말소기준 보다 선순위로 (1) 전입 (2) 점유 (3) 채권이 있을 것 | 임차기간중 소유자가 바뀌어도 보증금을 전액 회수할 때까지 계속해서 자신의 임대차계약을 주장하면 명도 당하지 않을 권리 |
최우선변제 | 권리성립 순위에 상관없이 일정액 이하의 소액보증금에 대해 다른 권리자들보다 먼저 배당받을 권리 | 경매개시결정기입등기일 보다 먼저 (1) 전입 (2) 점유 (3) 채권(임대차보증금) 이 있을 것 (4) 배당요구할 것 | 임대차보증금 중 일정액 이하의 최우선배당, 주택은 1/2,상가건물은 1/3(1/2) 범위내에서까지만 배당 가능 |
우선변제 | 다른 권리자들과 순위배당에 참여해 자신의 채권을 확보할 수 있는 권리 | 경매개시결정기입등기일 보다 먼저 (1)전입 (2)점유 (3)채권(임대차보증금) (4)확정일자 있을 것 (5)배당요구할 것 | 물권적 효력 발생 규정으로 순위배당에 참여함 |
확정일자 | 채권인 임대차계약서에 확정일자를 부여받으면 그날부터 채권에 물권적 효력 발생 | 시기 상관없이 임대차계약서에 확정일자 날인 받을 것 | 주택은 관할동사무소,등기소, 공증사무소,상가는 관할 세무서에 부여받음 |
(1) 대항력
『대항력』이란 임차인 자신이 임대해 주거(주거용 부동산)하거나 사용하고 있는 부동산(상가 건물)이 매매나 경매 등으로 소유자가 바뀌어도 자신의 임차보증금을 전액 회수할 권리다. 다시 말해 임차기간 중 소유자가 바뀌어도 『대항력』을 가진 선순위 임차인은 보증금을 전액 회수할 때까지 계속해서 자신의 임대차계약을 주장하며 명도당하지 않을 권리라고 할 수 있다. 이는 저당권 등 말소기준보다 선순위로 전입, 점유하고 있어야 권리가 성립된다.
여기서 『채권』은 임차인의 임차보증금을 말한다. 『인수주의』가 적용되는 선순위 임차인의 대항력과『말소주의』가 적용되는 후순위 임차인의 대항력은 차이가 있다.
(2) 최우선변제
『최우선변제(최우선배당)』란 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서는 일정 규모 이하의 임대차보증금에 대해서는 권리의 성립순서에 상관없이 보증금액의 일부까지를 최우선적으로 보호하는 의미에서 배당에 참여하게 해준다. 매각대금에서 경매집행비용을 빼고 실제 배당 가능한 금액의 1/2 범위 내에서 권리 성립순서에 상관없이 배당해준다. 즉 소액임차인에게 실시되는 최우선변제에 따른 최우선배당은 각 해당자의 권리성립 순서에 관계없이 동순위로 각자의 채권(전세보증금)상황에 맞게 배당을 실시한다.
최우선변제보호에 따른 소액임차인에게 실시되는 최우선배당은 임대차계약서상 확정일자 유무에 관계없이 배당에 참여시킨다. 다만 소액최우선배당에 참여하기 위해서는 경매개시기입등기일까지 주택이라면 해당 주소로 전입이 되어 있어야 하고, 상가건물이라면 사업자등록을 해야 하고,「배당요구종기일」까지 배당요구를 해야 한다.
최우선변제에 해당하는 권리는
『 (1) 주택임대차보호법상의 소액보증금,
(2) 상가건물임대차보호법상의 소액보증금,
(3) 근로기준법상의 최종 3월분 임금과 퇴직 직전 3년 치 퇴직금,
(4) 국세,지방세 중 당해세』가 여기에 포함된다.
소액최우선보호 범위에 해당하는 임차인이라도 『배당요구종기일』까지 배당요구를 하지 않으면 최우선배당에 참가할 수 없다. 또한 해당 번지로 주민등록전입을 하지 않으면 최우선변제보호 대상에 포함되지 않는다.
(3) 우선변제
『우선변제』란 주택임대차보호법의 보호 대상이 되는 임차인이나 상가건물임대차보호법의 보호 대상이 되는 임차인 중 대항력과 확정일자를 모두 겸비한 임차인이 해당 부동산의 경매 또는 공매 시 매각대금에서 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리이다. 대항력을 갖추고 있는 임차인의 우선변제권리의 기준은 전입일자, 확정일자 중 늦은 날짜를 다른 권리자들의 권리 성립일과 비교한다.
이는 확정일자를 갖추면 후순위라도 다른 물권자나 기타 등기부상 권리자가 있따고 해도 그들보다 우선해서 자신의 임차보증금을 배당받을 수 있는 권리다. 채권적 권리인 임차권으로 우선변제권자가 된 임차인이 경매 절차에서 그 권리를 행사하기 위해서는 경매 법원이 정한 『배당요구종기일』까지 배당요구를 해야 한다는 것이 민사집행법과 대법원 판례다. 즉 우선 변제권이 인정되는 확정일자부의 임차인 역시 반드시 배당요구를 해야 하는 권리자에 해당한다.
이것은 등기가 없는 임차권의 특성상 등기부상에 공시되는 권리가 아니기 때문에 배당요구를 하지 않는 경우 제 3자가 이를 알 수 없기 때문이다. 하지만 경매개시결정기입등기일 전에 임차권등기명령에 의해 등기부상에 임차권등기를 한 임차권자는 경매 절차에서 우선변제에 의한 배당을 받기 위해 따로 배당요구를 할 필요는 없다. 이 경우 전입일자, 확정일자와 다른 권리자의 성립순서에 따른 우선변제(순위배당)가 된다.
(4) 확정일자(순위배당의 기준)
주택임대차보호법상 보호 대상이 되는 채권적 임차인에게『확정일자』는 중요한 의미를 가진다. 즉 채권계약에 불과한 임대차계약이 확정일자를 부여받음으로써 물권적 성격(순위배당에 참가할 수 있는 권리)을 갖는 것이다.
확정일자는 경매의 순위배당과정에서 배당순서를 결정짓는 능력이 있을뿐, 임대차 계약서상에『확정일자』가 없다고 해서 대항력이 없는 것은 아니다. 초보 학습자들이 자주 오해하는 부분이 확정일자까지 갖추어야 비로소 대항력이 발생한다고 생각하는 점이다. 그렇지 않다. 확정일자와 대항력은 별개의 권리다. 확정일자가 없어도 말소기준보다 먼저 전입한 선순위 임차인은 대항력을 가진다.확정일자는 대항력 발생요건과는 무관하다.
주택임대차보호법상의 임차인은 『해당 읍 면 주민자치센터』, 『관할등기소』,『공증사무소』에서 확정일자를 날인 받을 수 있고, 상가건물임대차보호법상의 상가건물 임차인은 『관할 세무서 』에서 신규로 사업자 등록을 하거나, 사업장 주소를 이전하면서 지참한 임대차계약서에 날인 받으면 된다.
확정일자가 없는 임차인은 순위배당에는 참여하지 못한다. 다만 말소기준보다 먼저 전입한 선순위 임차인은 『대항력』을 가지고 있어 배당과정에서 배당받지 못한 자신의 임차보증금을 낙찰자에게 모두 인수시킬 수 있다.
확정일자에 따른 우성배당 시 확정일자일이 주민등록전입일(상가건물의 경우 사업자등록일)보다 나중이면 확정일자 날인일이 배당기준일이 되고, 확정일자일이 주민등록전입일보다 먼저이면 주민등록전입일이 배당기준일이 된다. 확정일자일과 주민등록전입일이 같은 날이면 다음날 오전 0시를 기준으로 주민등록전입일이 배당기준일이 된다.
- 펌글