부동산 경매시 열람하시는 경매관련 자료들 중 가장 중요한 현황조사서와 매각물건명세서를 보시는 방법에 대하여 말씀드리도록 하겠습니다.
【현황조사서】
현황조사서란 법원의 명령에 의하여 집행관들이 해당 부동산의 현장에 방문하여 현장의 상황에 대한 모든 것을 사실 그대로 기록한 보고서를 말합니다.
부동산경매신청을 하면 법원은 통상 3~6 개월 정도에 걸쳐서 부동산매각을 위한 준비를 한다고 말씀드렸습니다.
이때, 법원은 이해관계인들에게 부동산매각결정문을 송달하고 (신청사건이므로 결정문이 나옵니다~) 경매개시결정기입등기를 완료하게 됩니다.
이 2가지가 실행되면 해당 부동산에 바로 압류의 효력이 발생하여, 부동산등기부등본 갑구에 경매개시결정이 표시되게 됩니다.
그리고, 법원은 집행관에게 현황조사를 명령하게 되는데, 현황조사란 해당 부동산의 현상 (등기부등본 표제부에 있는 사실관계~ 소재지. 면적. 지목 등) + 점유현황에 대한 조사를 말합니다.
이때, 집행관들이 해당부동산에 방문하여 해당물건을 누가 점유하고 있는지? 예를들어 소유자가 점유하고 있는지, 아니면 임차인이 점유하고 있는지, 유치권자가 점유하고 있는지, 임차인이 점유하고 있으면 그 임차인이 대항력이 있는 임차인인지, 아닌지 등등 해당 부동산의 점유현황이 현황조사서에 기록되어 있습니다.
따라서, 현황조사서를 열람하실 때에는 무엇보다 해당 부동산을 누가 점유하고 있는지 점유현황을 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다.
현황조사보고서에서는 해당 부동산의 "점유" 사항을 꼼꼼히 중점적으로 보셔야 합니다.
예를들어, 해당 부동산에 유치권자가 점유하고 있다고 가정하여 보겠습니다.
유치권은 법정물권이므로 낙찰자에게 대항력이 있습니다.
즉, 유치권이 성립된 부동산을 낙찰 받으면 그 부동산을 점유하고 있는 유치권자를 함부로 내 보낼 수 없다는 의미입니다.
물권은 다른 사람이 그 물건을 사용. 수익. 처분하는 것을 배제하는 배타성이 있고, 또한 물건을 언제든지 제3자에게 마음대로 양도할 수 있는 양도성을 가지고 있는 상당히 강력한 권리이고, 타인의 간섭을 배제하므로 다툼의 소지가 많아 법으로 반드시 소유자를 공시 (= 등기) 하여야 합니다.
따라서, 물권을 등기부등본만 검토하면 권리관계가 파악이 가능합니다.
하지만, 유치권은 등기가 아닌 점유를 함으로써 공시가 되므로 등기부등본에 유치권이 표시되지 않습니다.
따라서, 해당 부동산에 유치권자가 점유를 하고 있다면 등기부등본을 보고 알 수가 없으므로, 현황조사서를 열람하여 점유자가 누구인지 확안하여야 합니다.
만약, A 라는 사람 소유의 토지와 건물에 B 가 경매신청을 하였고, C 라는 사람이 해당 부동산에 유치권을 신고하고 점유하고 있는 경우에, 이는 유치권이 성립된 물건으로 일반인들이 경매에서 기피하는 물건입니다.
단, C 가 유치권을 주장하려면, "경매개시기입결정등기가 되기 전에" 유치권자가 점유를 시작해야 합니다.
그런데, 이러한 물건의 현황보고서에 "소유자가 점유하고 있다" 라고 기록되어 있는 경우에는, 유치권이 성립되지 않습니다.
왜냐하면, 현황조사서 작성 당시에는 유치권자가 아닌 소유권자가 점유하고 있었기 때문입니다.
일반적으로 현황조사는 경매개시기입등기 이후에 진행되므로, 유치권자가 경매개시기입등기 이후에 점유를 했다는 반증이 되기 때문입니다.
따라서, 이러한 물건의 경우에는 유치권이 인정되지 않으므로 안심하고 경매에 참여하셔도 되고, 차후에 부동산 명도도 가능하게 됩니다.
이처럼 현황조사서를 잘 파악하면, 남들이 기피하는 물건을 찾아서 수월하게 낙찰을 받으실 수 있기 때문에 현황조사서의 꼼꼼한 검토가 반드시 필요합니다.
【매각물건명세서】
현황조사서와 함께 반드시 보셔야 할 서류는 매각물건명세서 입니다.
매각물건명세서에서는 다음의 3가지 내용을 중점적으로 보셔야 합니다.
1.점유자에 대한 내용
① 정보의 출처에 따라 위. 아래로 구분되어 기재됩니다. 위 부분의 정보출처는 집행관의 현황조사시 관계자의 진술에 의한 것을 기재한 것이고, 아래 부분의 정보출처는 임차인 등이 권리신고한 사항을 기재한 것입니다.
이 경우, 해당 물건의 권리분석시에는 아래 부분의 권리신고 내용을 기준으로 권리분석을 해야 합니다.
② 집행관이 현장에서 점유자를 만나지 못한 경우, "미상" 으로 기재되며 임차인등이 권리신고를 하지 않은 경우에는 권리신고란이 "공란" 으로 나옵니다.
이 경우에는 현황조사서의 내용을 가지고 권리분석을 합니다.
③ 이해관계자들이 배당요구를 하게되는데, 배당요구를 배당요구종기일이 지나고 한 것, 배당요구 종기일 내에 배당요구를 했다가 취소한 것은 배당요구를 하지 않은 것과 같습니다.
④ 배당요구 종기일이 지난 후의 배당요구 취소는 인정되지 않습니다.
2. 등기된 권리중 매각으로 소멸되지 않는 것
① 낙찰자에게 인수되는 권리이므로 눈여겨 보셔야 합니다.
② 등기되는 권리만 이 항목에 기재되므로, 등기되지 않는 유치권은 이 항목에 기재되지 않습니다.
3. 비고란
그 외에 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 등 해당 물건에 대한 중요한 사항이 사항이 이 항목에 기재되므로 반드시 꼼꼼하게 보셔야 합니다.
많은 분들이 위와 같은 기본적인 사항도 제대로 보시지 않고 경매에 참여하여 예기치 못한 손해를 보고 계십니다.
요즘은 인터넷을 통하여 관심있는 부동산의 현황조사서, 매각물건명세서 등을 미리 보실 수 있으니, 현장 임장과 함께 반드시 꼼꼼하게 체크하시어 경매에 임하시길 바랍니다.
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
