주택이나 부동산과 관련해서 저당권자, 질권, 근저당권 설정방법 말소방법과 개념에 대해 준비해봤다. 비슷하지만 엄연한 차이가 있는 만큼 이에 대한 충분한 이해도를 가져야 한다.
금융기관에서 대출을 받으시는 경우 분명히 언급한 네가지 단어 중 하나는 들어보셨을 것으로 생각하는데요 대략 어떤 느낌인지는 알겠으나 그 느낌을 조금 더 분명하게 이해하는 시간이 되었으면 한다.
저당권 및 질권설정 개념
먼저 구분하셔야 하는 용어는 저당권과 질권이다.
저당권과 질권의 가장 큰 차이는 돈을 빌린 사람이 돈을 빌려준 사람에게 담보물을 인도할 수 있는가 여부다.
여기서 부동산과 동산으로 나눌 수 있는데 부동산은 흔히 여러분들이 아시는 건물이 부동산에 포함이 되고 예적금통장은 동산에 속하는 개념이다.
저당권 및 질권설정 차이
그럼 이 두가지의 차이는 무엇일까? 눈치가 좀 빠르신 분들은 이미 느끼셨을것 같다. 쉽게 말해 바로 움직일 수 있는지 움직이기 어려운지로 구분하시면 된다.
건물은 딱 봐도 무겁기 때문에 담보로 돈을 빌릴 때 채무자가 은행한테 직접 가져다 줄 수는 없다.
그러나 예적금 통장은 어떤가? 직접 가져올 때 전혀 무리가 없다. 따라서 누군가 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리고자 할 때 은행은 부동산 등기부등본에 저당권을 설정한 후 돈을 빌려주게 된다.
저당권 중에서도 근저당권을 설정하는데 이 부분은 뒤에서 자세히 알아보도록 하겠다.
정리하면 건물과 같이 목적물을 인도 할 수 없어 등기부등본에 등록해야 한다면 저당권설정을 하고 예적금통장과 같이 목적물을 인도할 수 있다면 질권 설정한다고 이해하시면 좋다.
저당권 및 근저당권 차이
저당권설정과 질권설정 차이를 이해하셨다면 저당권과 질권 앞에 왜 "근"이 붙는지에 대해서도 알아보자.
쉽게 말해 저당권과 근저당권의 차이는 담보물에 대한 채권금액과 채권기관 등을 유하게 설정했는지 혹은 터프하게 설정했는지의 차이다.
저당권은 유하게 설정되어 있는 것이고 근저당권은 터프하게 설정되어 있는 것이라고 이해하면 쉬운데 당신이 돈을 빌리는 입장에서 내가 지금 빌리는 돈만 담보잡히고 싶지 그 보다 더 많은 돈을 담보로 잡히면서까지 계약을 하고싶지 않을 것이다.
그런 의미에서 저당권은 빌린 돈만 갚는 유한 계약이고 근저당권설정은 돈을 바로 안갚으면 발생하는 손해배상비용까지 청구하겠다는 아주 터프한 계약이 되는 것이다.
저당권설정 및 근저당권 설정 이해하기
즉 정리하면 저당권은 돈을 빌려주는 사람이 빌려준 금액에 대해서 정확히 그 금액만을 설정하겠다는 것입니다.
예를 들어 돈을 빌려주는 사람이 건물을 담보로 10억을 빌려줬으면 부동산 등기부등본에 10억만 저당권 설정을 할 수 있는 것이다.
그러나 근저당권은 10억을 빌려주고도 12억 13억 등 돈을 빌려준 사람 마음대로 설정할 수 있다.(상호 계약내용 반영)
통상 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 은행은 채권최고액을 대출금액의 120% 정도로 근저당권설정을 잡게 되어 있다. 즉 10억을 빌려주면 12억을 근저당권 설정하고 만약 발생할 수 있는 위험을 대비하는 개념이다.
질권설정과 근질권의 경우
질권과 근질권은 동산에 대해서 적용된다는 내용만 다를 뿐 저당권과 근저당권의 차이점과 똑같기때문에 유사개념으로이해하시면 좋겠습니다.
근저당권 설정방법
채권최고액은 당사자간의 협의에 따라 금액이 120%, 130% 이상으로 설정이 되게 되고 기존에 근저당권 설정이 되어 있는 경우 후순위로 잡을수 있다.
근저당권 설정방법시 필요한 공통 서류로는
근저당권 설정계약서, 당사자 신분증, 도장이다.
설정자는 추가적으로 인감도장, 인감증명, 초본, 등기필증을 준비해야 하고 근저다권자는 초본이나 법인의 경우 법인등기부등본, 도장, 신분증을 준비해야 한다.
위와 같은 서류가 준비가 되면
근저당권설정계약서를 작성하고 날인후 부동산이 소재한 관할 시군구청에 가서 설정금액의 0.2%에 해당하는 등록세를 납부하고 등록면허세를 발급받은후 은행에 납부하고 영수증을 챙긴후 관할 시군구청에 있는 은행에서 국민주택채권을 매입하고 관할 등기소에 방문후 근저당권설정 신청서를 작성후 수입인지를 받으면 된다
근저당권 설정해지
나중에 대출을 받거나 해당 부동산을 매도하기 위해서는 근저당권 설정해지가 필요한데 이건 조금 더 간단하다.
우선,
대출금액을 전액 상환한후
마찬가지로 등록면허세 납부 확인서를 출력하고
해지증서를 작성후
근저당권 말소등기 신청서를 작성하고
등기필증과 신분증 도장을 준비한후
관할 등기소에 방문하면 된다.
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
