세입자가 임대차 기간이 만료되어 이사하려는데 집주인이 여러 사정을
들며 임대차보증금 지급을 차일피일 미룰 수 있습니다. 임차인은 직장
관계로 상황이 급해 보증금을 나중에 돌려받더라도 우선 이사를 하고,
주민등록을 이전해야만 할 때가 있습니다.
만일 이때 임차인이 보증금을
나중에 받갰다는 생각으로 먼저 이사를 하고, 주민등록을 다른 곳으로
이전하면 아래와 같은 중대한 위험에 빠질 수가 있습니다.
· 대항력(점유+전입신고)을 잃게 되어 임대차보호법의 대항력 및 경매
절차의 최우선변제 등의 보호를 받을 수 없습니다.
· 우선변제권(점유+전입신고+확정일자)을 주장할 수 없습니다.
위와 같은 위험을 방지하는 차원에서 '임차권등기명령'제도가 있습니다.
임차권등기명령에 관한 내용은 '주택임대차보호법 제3조의 3'에서 찿아
볼 수 있습니다.
주임법 제3조의 3(임차권등기명령)
| ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할 하는 지방법원.지방법원지원 또는 시.군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다 |
임차권등기명령은 임대차계약 기간 종료 후 임차 보증금의 일부 또는
전부를 돌려받지 못한 경우 해당 부동산 소재지 관할법원에 임차권 등기
명령을 시청할 수 있습니다.
임차권 등기는 임대인의 동의가 필요 없으므로
단독으로 신청할 수 있고, 등기를 완료하면 이사를 하더라도 대항력과
우선변제권을 계속 유지할 수 있습니다.
임차권등기에 대해 주요 사항을 한번 더 정리 해보면
① 임차권등기명령은 임대차걔약이 종료되었으나, 보증금을 돌려받지 못한
경우에 임차인 단독으로 신청할 수 있습니다.
② 임차인이 임차권등기를 완료하면 점유, 주민등록, 확정일자가 없더라도
대항력과 우선변제권을 취득합니다.
③ 임차권등기명령 완료 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우라면
임차권 등기 이후에 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을
상실하지 않습니다.
즉 임차권등기 이후에 이사하거나 퇴거신고를 하더라도
이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지된다는 의미입니다.
④ 임차권등기명령은 미등기나 무허가건축물은 불가하고, 실제 주거용으로
사용되면 가능합니다. (주거용으로 사용하고 있다는 것을 사진이나 도면 등을
통해 증명)
⑤ 임차권등기명령은 주민등록이 요건이 아니므로 건축물관리대장에 주거용이
아닌 이유로 전입신고를 할 수 없더라도 임차권등기명령은 가능합니다.
⑥ 임차권등기 완료 후에 새로운 임차인이 전입했다면, 신 임차인은 최우선변제
권은 없고 순위에 따른 우선변제권만 있습니다.
⑦ "임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기명령 말소의무보다
먼저 이행되어야 한다." (판례)
→ 보증금 먼저 돌려줘야 한다는 의미 이겠죠.
⑧ 임차권등기의 효력은 임차권등기가 등기부에 기재된 시점입니다.
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
