작년부터 농지법이 개정되어 현재 일부가 시행되고 있습니다. 농지는 기본적으로 재촌.자경을 해야 하는데요. 만약 피치못할 사정으로 재촌.자경을 하지 못하게 되는 경우, 어떠한 불이익을 받는지? 농지의 개인간의 임대차는 가능한지? 앞으로 농지를 어떻게 관리해야 하는지? 에 대한 질문을 상당히 많이 받습니다. 개정된 농지법에 따른 농지의 임대차, 위탁경영에 대하여 말씀드려 보도록 하겠습니다.
【헌법제121조 】
① 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다.
② 농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.
【농지 임대차】
우리나라의 경우에 헌법 제121조 1항에서 경자유전의 원칙을 명시하면서, 농지의 개인간의 임대차는 금지하고 있습니다. 즉, 본인이 직접 농사를 짓는 것 외에 다른 사람에게 농지를 임대차하는 소작제도는 헌법으로 금지하고 있습니다.
다만, 헌법 제121조 2항에 불가피한 사정으로 인하여 예외적으로 다른 법률(농지법)이 정하는 바에 따라 농지의 임대차와 위탁경영을 인정하고 있습니다. 예외적으로 농지의 임대차와 위탁경영을 인정하는 것은 농지법 제23조에 명시되어 있습니다.
농지법 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외 에는 농지를 임
대하거나 무상사용하게 할 수 없다.<개정 2008.12.29, 2009.5.27, 2015.1.20, 2015.7.20, 2020.2.11>
1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
5. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(업)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
가. 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람이 제7조제1항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
나. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 제7조제2항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
8. 자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
9. 대통령령으로 정하는 농지 규모화, 농작물 수급 안정 등을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
② 제1항에도 불구하고 농지를 임차하거나 사용대차한 임차인 또는 사용대차인이 그 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 아니할 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차 또는 사용대차의 종료를 명할 수 있다.<신설 2015.7.20>
위 농지법 제23조에1항의 1호~9호의 경우 외에는 농지의 개인간의 임대차는 불법입니다. 여기서 반드시 아셔야 할 점은 농지법 제23조에 의하여 개인간의 임대차가 가능하신 분들의 경우에는 해당 시,군,구 ,읍,면 사무소에 가서 표준임대차계약서를 작성하시고 농지임대차계약 확인대장에 기록을 해두셔야 한다는 점입니다.
농지법 제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인)
① 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당한다.)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당한다)은 서면계약을 원칙으로 한다.<개정 2020. 2. 11.>
② 제1항에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지임대차계약 확인대장을 갖추어 두고, 임대차계약증서를 소지한 임대인 또는 임차인의 확인 신청이 있는 때에는농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차계약을 확인한 후 대장에 그 내용을 기록하여야 한다.<개정 2013. 3. 23.>
농지법 24조에 의하면 농지의 임대차 또는 사용대차는 서면계약을 원칙으로 하며, 농지 임대차계약을 신고를 하면, 시,군,구,읍,면장은 농지임대차계약 확인대장에 등재를 해야하기 때문입니다. 그래야 농지의 합법적인 임대차계약이 성립될 수 있습니다. 농지법상 농지의 불법임대차는 최고 2000만원 이하의 벌금이 부과되고, 처분의무가 부과될 수 있습니다. 따라서 피치못할 사정으로 자경을 하기 어려운 경우에 농지의 임대차는 농어촌공사에 위탁임대 하시는 것을 추천드립니다. 농어촌공사에 위탁임대를 하는 방법은 해당지역 농어촌공사에 연락후에 임대차 계약을 진행하거나 농지은행 site에서 '농지내놓기'를 하면 농어촌공사에서 적당한 임차인을 연결시켜 줍니다.
농어촌공사를 통한 농지 임대차의 장점은 ①농지는 자경을 하지 않으면 처분명령이 내려집니다. 하지만 농어촌공사에 위탁임대하면 자경을 하지 않아도 처분명령이 없습니다. ② 농어촌공사에 8년간 위탁임대시 사업용토지로 인정되어 양도시 10%중과가 되지 않습니다. 만약, 현재 불법으로 개인간의 임대차를 진행하고 계신 분이라면, 2022년 8월 18일 전까지는 유예기간이므로 정상적으로 농지임대차 계약을 하기 바랍니다.
그래야 자경의무에서 벗어나고 농지처분의무도 없어지고 벌금에서도 벗어나고 나중에는 10% 중과도 없어지게 됩니다.
농지법 제61조(벌칙)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.<개정 2015.7.20, 2020.2.11, 2021.8.17>
1. 제9조를 위반하여 소유 농지를 위탁경영한 자
2. 제23조제1항을 위반하여 소유 농지를 임대하거나 무상사용하게 한 자
3. 제23조제2항에 따른 임대차 또는 사용대차의 종료 명령을 따르지 아니한 자
[제60조에서 이동, 종전 제61조는 제62조로 이동 <2021.8.17>]
농지법 61조에 따르면, 농지를 취득하여 소유한 자가 불법으로 임대한 경우 또는 정당한 사유없이 농업경영에 이용하지 않은 경우에는 2천만원 이하에 벌금에 처하게 되어 있습니다.
농지법 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는
농지 등의 처분)
① 농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 그 사유가 발생한 날 당시 세대를 같이하는 세대원이 아닌 자에게 처분하여야 한다.<개정 2009.5.27, 2013.3.23, 2020.2.11, 2021.8.17>
1. 소유 농지를 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
2. 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 제2조제3호의 요건에 맞지 아니하게 된 후 3개월이 지난 경우
3. 제6조제2항제2호에 따라 농지를 취득한 자가 그 농지를 해당 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
4. 제6조제2항제3호에 따라 농지를 취득한 자가 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 그 농지를 주말ㆍ체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
4의 2. 제6조제2항제4호에 따라 농지를 취득하여 소유한 자가 농지를 제23조제1항제1호에 따라 임대하거나 제23조제1항제6호에 따라 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하는 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
4의 3. 제6조제2항제5호에 따라 농지를 소유한 자가 농지를 제23조제1항제1호에 따라 임대하거나 제23조제1항제6호에 따라 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하는 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나, 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
5. 제6조제2항제7호에 따라 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우
5의 2. 제6조제2항제10호마목에 따른 농림축산식품부장관과의 협의를 마치지 아니하고 농지를 소유한 경우
5의 3. 제6조제2항제10호바목에 따라 소유한 농지를 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하지 아니한 경우
6. 제7조에 따른 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우
7. 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 제8조제2항에 따른 농업경영계획서 내용을 이행하지 아니하였다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 처분 대상 농지, 처분의무 기간 등을 구체적으로 밝혀 그 농지를 처분하여야 함을 알려야 한다.<개정 2008.2.29., 2013.3.23>
또한, 정당한 사유없이 불법으로 임대차 한 경우 또는 정당한 사유없이 농사를 짓지 않은 경우에는 1년안에 처분통지가 내려집니다. 처분통지를 받은 후에 미처분하면 6개월안에 처분명령이 내려집니다. 그 후에도 또 미이행하면 공시지가의 25%에 해당하는 이행강제금이 부과 됩니다. 처분의무통지기간(1년 6개월)안에 자경을 하거나 농어촌공사에 매도위탁을 하면 처분의무가 유예가 됩니다. 자경을 하게되면 모든 처분의무가 없어지기 때문에 일단 신고를 받든 누가 적발을 하든 그 이후에 1년6개월이란 기간이 있으므로 그 기간동안 자경에 대하여 미리 준비하시는 것이 좋습니다.
【농지의 위탁경영】
농지법 제2조(정의)
6. "위탁경영"이란 농지 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급하기로 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 말한다.
농지법 2조 6항에 "위탁경영"이란 농지 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급하기로 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 말합니다. 따라서 농지법에서는 위탁경영도 자경으로 인정하고 있습니다. 임대는 임차인의 노동력으로 농업을 경영하고, 수확한 농산물도 임차인의 소유로 인정되는 반면, 위탁경영은 본인이 보수를 지급하고, 농업을 경영하고 수확한 농산물도 본인의 소유로 인정받습니다. 내가 일부는 일을 하지만 대부분의 일은 보수를 지급하고 하게된 경우는 위탁경영이므로 자경으로 인정받습니다.
농지법 제9조(농지의 위탁경영)
농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 소유 농지를 위탁경영할 수 없다.
1. 「병역법」에 따라 징집 또는 소집된 경우
2. 3개월 이상 국외 여행 중인 경우
3. 농업법인이 청산 중인 경우
4. 질병, 취학, 선거에 따른 공직 취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 자경할 수 없는 경우
5. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 위탁경영하는 경우
6. 농업인이 자기 노동력이 부족하여 농작업의 일부를 위탁하는 경우
다만, 위탁경영도 아무때나 할 수 있는 것은 아닙니다. 위탁경영을 할 수 있는 상황은 농지법 제 9조에 명시되어 있습니다. 농지법 제9조 1항에서 6항 외에는 위탁경영이 불가능합니다. 내가 보수를 주고 농업경영을 하는 위탁경영도 자경으로 판단합니다. 따라서 농지처분의무에서도 벗어나고, 벌금도 부과받을 일이 없고, 양도세 10% 중과 의무에서 벗어나시기 됩니다. 명심하실 것은 위탁경영과 위탁임대는 틀립니다. 농어촌공사에서 하는 것은 위탁임대 / 내가 스스로 보수를 지급하고 하는 것은 위탁경영입니다.
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
