건물을 짓기 위해서 토지를 구입하였을 경우 내 마음대로 내가 짓고 싶은 바닥면적과 짓고 싶은 층수로 건축이 가능할까요?
절대 그렇지않습니다.
토지는,
개인의 사유 재산권이지만 그 이용하는데 있어서는, 공공복리를 위해서 정부에서는 규제를 가하고 있고, 개인은 그 규제에 따라야합니다.
건폐율 용적율 용어는,
어떤 토지를 구입하였을때 얼마까지 건축면적이 가능하며, 몇층까지 지을 수 있는지를 알 수 있습니다.
토지의 효율성과 깊은 관련이있습니다.
같은 토지의 면적에 더 넓은 면적으로 건축을 할 수 있다면, 그것은 그 토지의 효율성이 그만큼 높아진다고 볼 수 있습니다.
또한
같은 토지의 면적에 더 높은 층수로 건축이 가능하다면, 그것도 역시 토지의 효율성이 더 좋다고 말할 수 있습니다.
그러나 무조건 건폐율 용적율이 높다고 해서 좋다고는 볼 수 없습니다.
어떤 하나를 얻게되면, 다른 하나는 잃는것이 있게 마련입니다.
오늘은, 건축 용어인 건폐율 용적율의 뜻을 알아보겠습니다.
건폐율 용적율이라는, 부동산 용어는 우리 생활과 많이 떨어져 있는것 같지만 실상은 아주 가까이에서 영향을 주고있습니다.
어떤 새 아파트 모델하우스를 방문하였는데,
해당 단지는 건폐율이 낮아서 단지 내 공원과 산책길이 넓어서 입주민들이 더 쾌적하게 지낼 수 있습니다. 라는 말을 들어보셨나요?
혹은
정부에서 최근 기존 도심에 아파트 재건축을 늘려서 새 아파트 공급을 늘리고자, 용적율을 상향해줘서 해당 단지의 재건축이 탄력을 받을것같습니다.
이런 기사도 TV나 신문에서 확인할 수 있는 내용입니다.
건폐율
대지면적에 대한 건축바닥면적 ( 대지에 건축물이 2 이상 있는 경우에는, 이들 건축면적의 합계 )의 비율을 말합니다.
건폐율 = 건축바닥면적 / 대지면적 * 100 입니다.
위의 그림을 보시면, ( 제가 이해를 돕기 위해서 집에 있는 캔과 A4지를 준비하였습니다. )
건물을 위에서 내려다 봤을때, 대지 면적에 대한 건축바닥면적을 쉽게 알 수 있습니다.
수평적으로 건축 규제를 가하는것입니다.
해당 토지의 면적 중 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는가를 파악할 수 있습니다.
규제를 가하는 이유는,
건물과 건물이 너무 바짝 바짝 붙어있게되면,
a. 통풍이나 채광에 문제가 생길 수 있고,
b. 불이 났을 경우 옆집으로 빠르게 옮겨붙을 수 있습니다.
위의 이런 경우들을 막기 위해서 법으로 규제를 가하는것입니다.
ex ) 대지 면적이 100m2 인데, 해당 건축바닥면적이 50m2라면 한다면 이때의 건폐율은?
50m2 ( 건축바닥면적 ) / 100m2 ( 대지면적 ) * 100 = 50%가됩니다.
용도지역별 건폐율의 최대 한도는,
해당 지역의 면적, 인구밀도 등을 고려하여 " 국토의계획 및 이용에 관한 법률 " 에서 정하는 범위에서
특별시, 광역시, 특별자치도. 시, 시 또는 군의 조례로 정하는 비율 이하로 정하게됩니다.
1. 도시지역
A. 주거지역 ( 70% 이하 )
a. 제1종 전용 주거지역 : 50% 이하
b. 제2종 전용 주거지역 : 50% 이하
c. 제1종 일반 주거지역 : 60% 이하
d. 제2종 일반 주거지역 : 60% 이하
e. 제3종 일반 주거지역 : 50% 이하
f. 준주거지역 : 70% 이하
B. 상업지역 ( 90% 이하 )
a. 중심 상업지역 : 90% 이하
b. 일반 상업지역 : 80% 이하
c. 유통 상업지역 : 80% 이하
d. 근린 상업지역 : 70% 이하
C. 공업지역 ( 70% 이하 )
a. 전용 공업지역 : 70% 이하
b. 일반 공업지역 : 70% 이하
c. 준공업지역 : 70% 이하
D. 녹지지역 ( 20% 이하 )
a. 보전녹지지역 : 20% 이하
b. 생산녹지지역 : 20% 이하
c. 자연녹지지역 : 20% 이하
2. 관리지역
a. 보전 관리지역 : 20% 이하
b. 생산 관리지역 : 20% 이하
c. 계획 관리지역 : 40% 이하
3. 농림지역 : 20% 이하
4. 자연환경보전지역 : 20% 이하
위에서 보시면,
토지 가격이 가장 비싼 상업지역이 가장 건폐율이 높다는것을 보실 수 있습니다.
중심상업지역을 단순하게 예로들면, 90%니까
토지 면적이 100m2일 경우 최대 90m2의 건축바닥면적으로 건축이 가능합니다.
상당히 빡빡하게까지 지을 수 있다는것을 알 수 있습니다.
2. 용적율
대지면적에 대한 연면적 ( 대지에 건축물이 2 이상 있는 경우에는, 이들 연면적의 합계 )의 비율을 말합니다.
용적율 = 지상층 연면적 / 대지면적 * 100 입니다.
건축물의 층수를 규제하는 것이기 때문에 용적율을 구할 경우에는, 지하층 면적은 연면적에 포함하지않고, 지상층 면적만 포함됩니다.
수직적으로 건축물의 높이를 규제하는것입니다.
얼마나 층수를 높게 지을 수 있느냐? 하는것입니다.
규제하는 목적은,
건출물의 과밀화를 방지하기 위하여 건축물의 규모를 제한함으로서 최소한의 공간을 확보하는데있습니다.
ex ) 만일 위 대지 면적이 100m2 인데, 지하 1층, 지상 4층으로 각각 50m2씩 건축했을 경우 용적율은?
200m2 ( 지상층 연면적 : 4층 * 50m2 ) / 100m2 ( 대지 면적 ) * 100 % = 200%가됩니다.
이때 지하층 면적인 50m2는, 용적율 산정시에는 포함되지않습니다.
용도지역별 용적율의 최대한도는,
해당 지역의 면적, 인구밀도 등을 고려하여 " 국토의계획 및 이용에 관한 법률 " 에서 정하는 범위에서
특별시, 광역시, 특별자치도. 시, 시 또는 군의 조례로 정하는 비율 이하로 정하게됩니다.
1. 도시지역
A. 주거지역 ( 500% 이하 )
a. 제1종 전용 주거지역 : 50 ~ 100% 이하
b. 제2종 전용 주거지역 : 50 ~ 150% 이하
c. 제1종 일반 주거지역 : 100 ~ 200% 이하
d. 제2종 일반 주거지역 : 100 ~ 250% 이하
e. 제3종 일반 주거지역 : 100 ~ 300% 이하
f. 준주거지역 : 200 ~ 500% 이하
B. 상업지역 ( 1,500% 이하 )
a. 중심 상업지역 : 200 ~ 1,500% 이하
b. 일반 상업지역 : 200 ~ 1,300% 이하
c. 유통 상업지역 : 200 ~ 1,100% 이하
d. 근린 상업지역 : 200 ~ 900% 이하
C. 공업지역 ( 400% 이하 )
a. 전용 공업지역 : 150 ~ 300% 이하
b. 일반 공업지역 : 150 ~ 350% 이하
c. 준공업지역 : 150 ~ 400% 이하
D. 녹지지역 ( 100% 이하 )
a. 보전녹지지역 : 50 ~ 80% 이하
b. 생산녹지지역 : 50 ~ 100% 이하
c. 자연녹지지역 : 50 ~ 100% 이하
2. 관리지역
a. 보전 관리지역 : 50 ~ 80% 이하
b. 생산 관리지역 : 50 ~ 80% 이하
c. 계획 관리지역 : 50 ~ 100% 이하
3. 농림지역 : 50 ~ 80% 이하
4. 자연환경보전지역 : 50 ~ 80% 이하
위에서 보시면, 토지 가격이 가장 비싼 상업지역이 가장 용적율이 높다는것을 보실 수 있습니다.
다가구주택같은 경우
최근 주차난을 해소하기 위해서 1층을 피로티 구조로 해서 주차장으로 사용하고, 2층부터 주택으로 건축하는곳이 대부분입니다.
이럴 경우 1층 주차장으로 사용하는 면적은, 용적율 산정시 연면적에서 제외됩니다.
위에서 보셨겠지만 용도지역과 세분된 용도지역에 따라서 " 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 "에서 건폐율 용적율의 최대 상한선을 정해두고,
특별시, 광역시, 특별자치시. 도, 시 또는 군의 조례로 정하는 비율 이하로 정하게됩니다.
토지를 구입할때 건축을 할 목적으로 취득할 경우에는, 사전에 미리 특별시, 광역시, 특별자치시. 도, 시, 군의 조례를 보시고, 행정관청을 직접 방문해서 해당 토지의 정확한 건폐율과 용적율을 알아보시는것이 좋습니다.
ex ) A씨는, 100m2의 토지를 구입해서 40m2의 건축바닥면적으로 건축을 할 목적으로 토지를 구입할려고 하는데,
해당 시, 군을 방문해서 확인해보니, 해당 토지는 건폐율이 20%라서 20m2 까지만 건축이 가능하다면, A씨가 원하는 목적을 달성할 수 없습니다.
그럼 A씨는 100m2인 해당 토지를 구입하면 안되고, 다른 지역의 토지를 알아보든가 혹은 해당 옆에 위치한 200m2 이상 되는 토지를 구입해야합니다.
그래야 40m2의 건축바닥면적으로 건축할 수 있습니다.
이 외에도 토지에는, 정말 많은 법규정으로 규제가 많습니다.
어떤 목적을 가지고 토지를 구입할 경우에는, 해당 토지가 본인이 구입하였을때, 원하는 목적을 달성할 수 있는지를 시청, 구청등을 방문하여 꼼꼼하게 확인 또 확인하시고, 구매하셔야됩니다.
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
