오늘은 용적률에 대한 기초개념에 대해 알아볼까 해요. 다 지어진 건물을 살 수도 있겠지만 직접 땅을 매입해서 건물을 올려 임대수익을 내고 싶으신 분이라면 어떤 지역에 어떤 용도지역의 땅에 어떤 건물을 몇 층까지 지어야 할 자기가 참 고민일 수 있을 텐데요. 이렇게 내가 토지를 직접 매입한 경우라고 한다면 부동산의 기초 용어인 용도지역과 용적률에 대한 기초지식만 잘 활용해도 충분히 수익률 좋은 건물을 지을 수 있은데요.
토지의 가치는 건물을 얼마나 크게, 높게 지을 수 있는 가로 결정되는데요. 용적률이 크다는 것은 건물의 규모 즉 높이가 높다는 것이고 건물의 수익률이 좋아진다는 의미입니다. 그래서 주거지역의 땅보다는 상업지역, 준공업지역의 땅들이 더 비쌉니다. 바로 건물을 높게 지을 수 있기 때문이죠. 이렇게 용적률을 이해해야 토지의 가치를 알고 좋은 토지를 매입할 수 있겠죠?
용적률이란
용적률= 연면적/ 대지면적
연면적= 대지면적× 용적률
연면적= 각 층의 바닥면적의 합
(단,주차장,발코니 면적, 주차장은 제외)
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율인데요. 용적률은 건물의 연면적을 대지면적으로 나누면 됩니다. 그리고 연면적은 건물의 각 바다가 층의 합계입니다. 만약에 1층이 50평, 2층이 50평, 3층이 50평, 4층 50평 50평씩 4개 층이면 200평이죠.
만약 이 건물의 땅이 100평리라면 건물의 연면적이 200평, 대지면적이 100평이면 용적률은 200%가 됩니다. 그리고 연면적은 대지면적이 100평이라고 하고 용적률이 200%라고 한다면 200평의 건물을 지을 수 있습니다. 연면적을 계산할 때 중요한 것은 용적률상 연면적은 지하층, 발코니 면적, 주차장은 제외한다는 것입니다.
예를 들어 건물이 4개 층이고 지하층이 있다면 한 층의 높이가 50㎡이면 용적율상 연면적은 200평이 됩니다. 그런데 일반적인 연면적을 말할 때는 지하층이 포함되기 때문에 250평이고 용적률상 연면적은 지하층을 제외한 4개 층의 용적률인 200평이 되게 됩니다.
그리고 용적률을 알려면 지역과 용도지역을 알아야 하는데요. 용적률은 지역별로 기준이 다르기 때문에 어느 지역인지를 먼저 알아야 합니다. 그다음은 내가 가진 땅의 용도지역이 무엇인지를 알아야 합니다. 용도지역은 토지이용계획확인원을 통해서 확인할 수 있습니다. 그리고 지자체 도시계획조례를 통해서 용적률을 확인하실 수 있습니다. 그래서 용적률이 높아질수록 건물을 높게 지을 수 있기 때문에 그 땅의 가격이 높아집니다.
용적률에 대한 제한을 두는 이유는 주거지역에 너무 높은 건물을 짓게 되면 주거지역의 쾌적성이 떨어지고 일조권을 침해하기 때문에 그 용도지역에 맞게 건폐율과 용적률을 정해 일정한 비율로 제한하여 토지를 효율적으로 이용하고 쾌적한 도시환경으로 정비하기 위해서입니다.
용적률을 잘 활용한 사례
만약 건물을 지으려는 땅의 토지이용계획확인원을 확인해 보니 제2종 일반주거지역이고 땅의 면적이 60평이라면 이 땅의 용적률상 연면적은 지자체 건축조례에서 확인한 용도지역이 제2종 일반주거지역이고 용적률이 200%라고 한다면 건축면적은 60평×200%= 120평 이 됩니다.
그리고 60평짜리 땅을 샀는데 그 땅이 3종 일반지역의 땅이고 거기에 다세대 주택을 짓는다고 한다면, 2종 일반지역은 건폐율이 60%이고 용적률이 200%, 3종은 건폐율이 50%이고 용적률이 250%죠. 용적률상으로는 3종 일반지역의 땅이 건물을 더 규모 있게 지을 수가 있는데 문제는 여기에 다세대 주택을 짓는다고 하면 다세대 주택은 4개 층밖에 지을 수가 없습니다.
똑같은 60평의 땅에 다세대 주택을 짓는다고 하면 제2종 일반지역은 건폐율이 60% 면(60평×60%=36평) 바닥면적이 36평짜리를 4개 층을 지을 수 있는데, 제3종 일반지역은 건폐율이 50%라서 (60평×50%=30평) 30평짜리 4개 층을 지을 수 있는 거죠.
이렇게 같은 크기의 토지라도 용도지역과 건폐율에 따라서 건물의 규모가 달라집니다. 그래서 제2종은 36평×4층=144평, 제3종 일반주거지역은 30평×4층=120평으로 건물의 규모에 따라 차이가 생기는 거죠. 그래서 규모에 따라 건물의 가치가 달라져버립니다. 이렇게 때문에 무조건 용적률이 높은 땅이 좋은 게 아니라 상황에 따라 달라진다는 점에 유의하셔야겠습니다. 만약 이 땅의 용도지역이 상업지역이라면 다세대 주택을 4개 층 짓고 나머지는 근린생활시설을 지을 수 있겠지요. 그러면 용적률의 가치를 충분히 활용할 수 있겠죠.
그래서 다세대주택을 지어 임대수익을 내려고 한다면 제3종 일반주거지역에 건물을 짓는 것보다는 제2종 일반주거지역에 건물을 짓는 편이 더 낫다고 하겠습니다. 일반적으로 용도지역에서 용적률이 높은 땅이 더 좋지만 상황에 따라서는 그렇지 않을 수 있다는 것입니다. 이런 상황을 잘 이해하셔서 건물을 올리거나 매입하실 때 참고하시기 바랍니다.
용적률에 대해 주의해야 할 사항
여기서 용적률에 대해 알아볼 때 주의해야 할 사항을 알아보겠는데요.
첫 번째, 용적률이 높아도 제한이 있는 곳이 있을 수 있다는 사실입니다. 아무리 용적률이 높아도 높이제한이 있는 것들이 있기 때문에 사전에 꼭 확인하셔야 하고요. 두 번째, 내가 지으려는 건축물이 용적률을 모두 활용 가능한 땅인지를 확인하셔야 합니다. 세 번째, 내가 개발하려는 땅 이용적 률에 비례해서 개발가치가 있는지를 확인하셔야 합니다.
지금까지 우리가 왜 용적률을 알아야 하는지에 대해 알아보았는데요. 건물을 짓는다거나 건물을 매입하는 경우 가장 중요한 것은 기본적인 사항을 잘 확인하는 것입니다. 그 기초가 공법에서 말하는 기초 용어에 대한 이해라고 생각합니다. 이렇게 용적률 하나만 제대로 이해하고 있어도 좋은 토지를 매수하고 수익률이 높은 건물을 지을 수가 있다는 사실을 보셨듯이 부동산에 관련된 기초 용어를 실전에 잘 활용해 보실 수 있도록 공부해두셨으면 좋겠습니다.
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
