내집짓기 - 건축 허가 와 신고
1. 건축허가와 신고
현행 건축법상으로 아래에서 명기하는 신고대상건축물을 제외한 대부분의 건축행위는 건축허가를 받아야 한다.
* 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물
1) 연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 100㎡(약30평)이하인 주택 또는 건축물
2) 건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물
3) 바닥면적 85㎡(약25.7평)이내 증축, 개축, 재축
4) 기타
- 건축설계와 허가에 필요한 서류
토지이용계획확인원, 토지대장, 토지등기부등본이 필요하고 경우에 따라 대지사용승락서가 필요한 경우가 있다.
* 대지사용승락서가 필요한 경우
1) 대지의 소유주가 2인 이상인 경우 상대소유자의 승락서
2) 대지소유자가 다른 경우
3) 지상권이 설정된 경우
- 건축허가 대상 건축행위
신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선, 용도변경, 공작물의 축조 등의 행위를 말한다.
- 건축허가의 유효기간
최장 1년 3개월이다.
즉, 건축허가 일로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않거나 공사의 완료가 불가능하다고 인정될 때
(정당한 사유가 있을 때는 3월의 범위 안에서 1회에 한하여 연장가능)는 허가가 취소될 수있다.
2. 건축진행절차
가. 준비단계
1) 기본계획수립
· 기본구상 --- 건축의 기본테두리 설정 (규모, 사용용도)
· 예산설정 --- 예상 건축비, 공사비 조달방법 ,제도금융 이용방안 등
· 수익성검토 --- 건축행위의 타당성 여부 검토, 수지분석
2) 대지구입
· 서류검토-등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 국토이용계획확인원(토지이용계획확인원), 지적도
· 현장확인--- 주변여건, 도로여건, 대지상황, 기존건물상태, 민원소지 등을 파악
· 관청확인--- 건축허가 관련사항, 산림훼손 가능 여부, 농지전용 가능 여부, 군협의 관계,
전기, 상수도, 정화조, 폐수처리시설 등 부대시설 조건
3) 계획설계
· 건축주 기본구상을 근간으로 건축규모를 설정
· 평면구성 , 외관 등의 디테일을 도면화
· 내 . 외부 마감재 제시
나. 본 실시단계
1) 본설계
· 건축도면, 토목도면, 설비도면, 전기도면 등의 설계도서 작성
· 특기시방서, 내역서, 허가관련서류 작성
2) 사전심의, 허가
· 사전심의 --- 미관지구, 일정규모이상의 건축물,특수건축물 등 사전심의 대상에 속하는 건축물은 심의를
거쳐야 건축허가절차를 밟을 수 있다.
· 군협의. 부대조건 --- 군사작전지역안에 속하는 토지는 군협의를 거치고, 농지전용허가나, 산림훼손
허가 등의 사전 부대조건을 득해야 하는 사항
3) 건축허가, 건축신고
· 설계도서와 관련서류를 첨부해 관할 시, 군 , 구청에 허가를 신청
· 신고로 가능한 건축행위 --- 연면적 100㎡(30평) 미만 주택신축, 200㎡(60평)미만의 축사, 창고
(도시계획지역 안과 밖에 따라 다름), 50㎡(15평) 이내의 증축, 개축, 재축, 대수선 등의 예외규정
· 건축허가는 1년이며 1회에한하여 1년간 연장이 가능
4) 건축물시공
· 사전준비 --- 기존 건축물멸실신고(철거예정일 7일전), 경계측량 실시
· 착공준비 --- 착공신고서 제출, 폐기물처리신고, 지장물이전신고, 지하매설물 확인
· 공사개시 --- 건축허가 설계도면에 따라 공사를 진행하고 변경사항이 발생하면 설계변경절차를 진행
다. 완료단계
1) 건축완료
· 완료점검 --- 공사 완료 상태를 점검하고 미비점을 보완
· 건축물 사용승인 신청 --- 공사완료 후 관련서류를 허가권자에게 제출
· 사용승인 --- 건축물 사용 가능
2) 입주 및 사후관리
· 건축물의 등기 보존 --- 관할 법원 등기소
· 관련 세금 납부 --- 취득세, 등록세 등
· 입주점검 --- 각종 시설의 가동 사항 점검, 입주 후에 나타나는 문제점 점검
· 사후관리 --- 건축물의 내구성을 연장하고 각종 시설의 원할한 가동을 위해 지속적인 유지관리가 필요
출처 - 도담채 주택 전문카페 주택문의 010-2940-7226
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
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