전원주택/목조주택/상가주택
설계&시공 전문 업체
아토즈하우징
( 건축 문의: 02-838-1528 / 010-2021-1528 )
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안녕하세요~
오늘은 저번 글에 이어 세번째로
건축주들이 가장 궁금해 하는 질문중에 한가지와
그에 대한 명쾌한 답을 드리고자 합니다.
Part.03
집짓기, 도대체 전체 비용은 얼마나 드나요?
한꺼번에 한 군데에만 돈을 내는 아파트와는 달리
단독주택은 여러 곳에 따로 각각의 세금과 함께 납부합니다.
따라서 짓을 짓는 데 필요한 총 금액은 다음 항목들을 모두 고려해야 합니다.
1) 대지 구입 비용 | 토지 매매가+토지 취등록세(토지 매매가의 4.6%) + 부동산 중개비(토지 매매가의 0.9% 이내에서 협의) ▼ 각각 토지 매도인, 시청 또는 구청, 공인중개사무소에 지급 |
2) 건축 설계 및 허가 비용 | 설계비 + 설계비 부가세 (10%. 단, 국민주택 규모 85㎡ 이하인 경우 설계비 부가세는 발생 안함) + 각종 인허가 비용 ▼ 건축사사무소에 지급 |
3) 집 건축 비용 | 순수 집 건축비 + 건축비 부가세(10%) ▼ 시공사에 지급 |
4) 가구 비용 | 주방 가구, 붙박이장 등의 가구비 + 가구비 부가세(10%) ▼ 가구 업체에 지급 |
5) 인입비 및 기타 비용 | 전기, 가스, 수도, 통신 관련 인입비와 맨홀 및 기타 공사비 ▼ 각 관할 기관 및 업체에 지급 |
6) 조경 비용 | 조경 식수 및 시공 비용 + 조경비 부가세(10%) ▼ 조경 시공사에 지급 |
7) 기타 입주 관련 비용 | 입주 청소비, 이사비+부가세(10%) |
8) 건물 취·등록세 | 사용승인 후 건물에 대한 취·등록세 (건축비 또는 표준 주택 건축비(구조별로 상이)의 약 3.16% 이는 지역 및 건물 유형별로 다를 수 있음) ▼ 시청 또는 구청에 납부 |
큰 덩어리로는 1) 대지 구입 비용, 2) 설계 및 인허가 비용과
3) 집 건축 비용 + 4) 가구 비용 + 5) 인입비 및 기타 비용 + 6) 조경 비용을 합친 전체 비용
이렇게 세 가지를 우선적으로 고려하면 됩니다.
여기서 특히 놓치기 쉬운 것이 각종 부가세, 취·등록세와 같은 세금 및 가구 비용과 인입비인데,
이 금액은 보통 시공사가 내는 견적의 시공비 항목에 포함되지 않으므로
별도라고 생각하는 것이 맞습니다.
취·등록세 및 각종 비용에 대한 부가세 | 아파트와 달리 토지를 건축주가 구매하고 건물을 올릴 때는 토지에 대한 취·등록세와 건물에 대한 취·등록세를 등기 시에 건축주가 내야 합니다. 또한, 일반 상품을 구입하는 것과 달리 보통 건축사무소 및 가구나 시공업체가 견적을 낸 비용은 부가세가 포함이 안 된 가격이 적혀 있으므로 설계비와 시공비에는 부가세 10%를 미리 고려하는 것이 필요합니다. 시공비의 경우 건축주 직영 공사로 하면 건축 자재에 대한 부가세 정도만 발생할 수 있지만, 기타 산재보험에 대한 비용이 발생하고 하자 보수 이행증권은 발행이 어려운 특징이 있습니다. |
주방 가구 | 아파트는 주방 가구 및 각종 수도관, 가스관 등이 연결된 완제품 형태로 분양을 받습니다. 그러나 단독주택에서는 보통 집을 건축하는 시공사와 주방 가구 업체가 분리됩니다. 장점은 내가 원하는 주방 가구 업체를 선정할 수 있는 것이고, 단점은 별도로 업체 선정과 커뮤니케이션을 해야 하는 것입니다. |
인입비 | 전기, 수도, 가스, 통신 등에 대한 연결 비용이나 검사 비용은 인입 관련 공사 시공자와 한전 등 각각의 기관에 나누어서 내는 것이므로 시공 견적서에는 별도로 표기되는 경우가 대부분입니다. 이는 토지의 상황이나 수도, 전기, 가스, 오수관 등의 기반 인프라가 얼마나 가까이 있고 현상태로 연결 가능한지에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. |
세금 관련된 부분은 워낙 다양한 케이스가 많습니다.
예를 들어 도심의 오래된 단독주택을 구매해서 리모델링을 하는 경우
구매하는 집의 연면적이 국민 주택 규모 이하면 취·등록세는 1.1%이지만,
만약 건축물대장이 없는 집이라면 토지만 구매하는 것과 같으므로
전체 매매 비용의 4.6%가 취·등록세가 됩니다.
이 외에도 토지에 따라 농지 전용 부담금, 개발 부담금, 산지 복구비용 등
각종 세금이 더 붙는 경우가 있습니다.
따라서 토지 구입 시에는 세무사 및 전문가에게 문의하는 것이 좋습니다.
"세상에 절대 넉넉한 돈으로 집을 짓는 사람은 없다.
가진 돈 이상의 욕망이 있기 때문이다."
이는 건축주들 사이에서 자주 오르내리는 명언 중 하나입니다.
건축물은 자신의 이상향을 표현하는 욕망의 수단 중 하나이기 때문에 나타난 말이겠습니다.
'집 지으면 10년 늙는다'라는 말이 나온 이유는 건축주가 신경 쓰는 것이
점점 많아지고 예상치 못한 예산이 자꾸 증가하기 때문입니다.
따라서 예산을 현실의 상황에 잘 맞추어 잡고
나의 욕망과 이성이 타협할 수 있게 중재할 필요가 있습니다.
예산만 잘 예측해도 신명나는 집 짓기를 할 수 있습니다.
그러기 위해서는 일단 나의 가용 가능한 예산을 산정해야 합니다.
가용 가능한 전체 집 짓기(토지+건물 및 기타 비용) 예산
=
현재 집의 가치(전세 또는 자가에 대한 현금 가치)
+
현금 자산+적정 대출 금액(준공 후 주택 담보대출)
여기서 적정 대출 금액은 빚과 이자를 30년 만기 분할 상환해서
한 달에 내는 원리금을 현재의 지출에 포함해
감당할 만한 정도까지를 산정하는 것입니다.
예를 들어 주택 담보대출 1억원이라면
30년 만기 원리금 균등분할상환으로 이율 3.5%인 경우
한 달에 낼 금액은 45만원 정도가 됩니다.
빚 없이 집을 지으면 가장 좋겠지만,
대부분 현금만으로 충당하기 쉽지 않아
토지담보대출 또는 주택 담보대출을 받습니다.
따라서 처음부터 자신의 적정 대출 금액을 산정하여
전체 가용 가능한 예산을 산정해 보는 것이 필요합니다.
전체 예산 중 묶인 자산(전세금 또는 보유 부동산 자산)이 있으므로
자금을 융통하려면 토지 계약 시 가능한 토지담보대출 금액을 확인하고
등기 후 토지담보대출 금액 중 남는 금액과 전세를 빼거나
집을 매매한 금액으로 시공비를 마련하는 것이 좋습니다.
시공 중에는 목돈이 큰 단위로 필요한데
이때는 부동산으로 가지고 있는 것보다 시공비의 전체 금액을
현금으로 보유하고 시공하는 것이 더 좋습니다.
특히 목조주택의 경우 공사 기간이 보통 3~4개월 정도로
그리 길지 않기 때문입니다.
보통 이 기간 동안은 단기 월세로 이사를 가는 경우가 많습니다.
자가라면 전세를 주는 방법도 있습니다.
집 짓는 전체 예산 중 땅의 예산을 잡는 방법은
차후에 자세히 설명해 드리겠습니다.
위 내용을 참고 하셔서
알맞는 현명한 건축 예산 비용을 잘 짜보시길 바랍니다.
다음에도 도움드릴수 있는
좋은 내용으로 찾아 뵙겠습니다~
감사합니다.
< 내용 출처: 건축주만이 알려줄 수 있는 집짓기 진실 >
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